בנק ישראל: "אם יש בועת נדל"ן, אנחנו בשלביה הראשונים"

"בישראל אין בועת נדל"ן", כך אמר ד"ר יוסי יכין, כלכלן חטיבת מחקר בבנק ישראל במהלך פאנל בנושא נדל"ן שנערך אתמול (ב') במסגרת כנס לשכת רואי החשבון באילת.

"מד מחירי הדירות ביחס לממד המחירים לצרכן במשך 40 השנים האחרונות הוא בקצב של 1.7 אחוז לשנה, עם מחזורים איטיים של גיאות ושפל הרבה יותר משאר המשק. התופעה אינה ייחודית לישראל והיא דומה למה שמתרחש בארצות הברית ובריטניה", הסביר יכין והוסיף: "אם אכן מתפתחת בועה בישראל, אנחנו רק בשלביה הראשונים".

לדברי יכין ממד נוסף לכך שבישראל לא קיימת בועה הוא היחס בין מחיר דירה לשכר הממוצע במשק: "ב-40 השנים האחרונות, רואים שקיימת עלייה בקצב דומה בין מחירי הדירות לבין עליית השכר. היום אנשים נזקקים לתשלום של 11 שנות שכר עבור קניית דירה. המתודולוגיה של המחקר שערכנו קובעת שאם תתקיים בועה המחיר הבועתי יגדל על פני זמן ביחס להשוואות כמו מחירי הנכס, השכר או מחיר השכירות. אנחנו נמצאים בגיאות של מחירים כמו בתקופות אחרות דומות שהיו במשך עשרות השנים האחרונות".

גם דורית סלינגר, לשעבר מנכ"לית מעלות S&P, לא סבורה כי קיימת בועת נדל"ן במדינה אלא גאות: "בחודשים האחרונים יש עצירה בעליית מחירי הנדל"ן וירידה בביקושים".

"מאז פסח יש האטה במכירות"

חיים פרייכליכמן, מנכ"ל בנק איגוד לישראל סבור ששוק הנדל"ן נמצא כעת במגמת הרגעות: "מאז פסח יש האטה במכירות בכל הארץ למרות שאין ירידה במחירים. יש עלייה בתמ"ג והריבית יורדת לרמות נמוכות וזה מחיר הכסף גם לקבלן שמשקיע. מה שהשפיע יותר הוא נתון של גמר דירות מול התחלות, וזה אומר שבעתיד יהיו פחות דירות בשוק. יותר ביקוש מהיצע לאור הגידול באוכלוסיה".

לדברי פרייליכמן, כל המשתנים מראים כי יש סיבה לעלייה במחירי הדיור אבל יש שינוי כי הריביות החלו לעלות: "מתחילת השנה ניכרת עלייה ברמת המעורבות של גורמים רגולטורים בנושא האשראי לדיור הן ברמת ההוראות שניתנו על ידי בנק ישראל והן ברמת ההצעות שהוצעו על ידי משרדי הממשלה האוצר, הבינוי והשיכון".

לדבריו, מטרת הממשלה היא לסייע לזוגות צעירים ולעודד את ערי הפריפריה: "הבעיה במקומות האלה היא שקבלנים לא מעוניינים לבנות באזורים בהם הביקוש לדירות חדשות נמוך וכן היכולת הכלכלית של התושבים באזור מוגבלת".

"המחיר משקף את ההיצע והביקוש הקיימים"

פרייליכמן מעריך כי בעתיד יוקשחו תנאי המשכנתאות, תהיה דרישה לדווח על ידי הבנקים בעניין והמשך תהליך העלאת הריבית במשק. להערכתו קיימת סבירות גבוהה כי תחול ירידת מחירים.

גם רו"ח דורון קופמן, נשיא לשכת רואי החשבון, סבור כמו שאר משתתפי הפאנל שלא קיימת בועה נדל"ן: "המחיר משקף את ההיצע והביקוש הקיימים. המצב בחו"ל אינו זהה כי שם שוק ההון התערב בשוק הנדל"ן באמצעות מכשירי השקעות. בישראל הסיבות להיצע הקטן הן שהליכי תכנון נמשכים שנים בוועדות המחוזיות כי פקידים מפחדים לקחת החלטות".