קשה לחשוב על סמל מובהק יותר לאלפיון העליון מאשר מגדלי אקירוב - "שם גנרי ליוקרה", כדברי אחד הדיירים. שלושת המגדלים ברחוב פנקס בצפון הישן של תל אביב משכו אליהם את שמנה וסולתה של המשק הישראלי. מחיים כצמן מגזית, עבור בזוהר זיסאפל מרד-בינת, בפרסומאי ראובן אדלר, ברוני בראון מהליקון, במנחם גורביץ' ממנורה, ביוסף גרינפלד מקרדן, בזהבה ויצחק דנקנר (הוריו של נוחי), בעמי וליזיקה שגיא (הוריו של טדי), ביזם אפי ארזי, באיש העסקים משה בובליל ובסמי עופר ז"ל, ועד לאהוד ברק, ששהותו המתוקשרת במגדלים הפכה אותם גם לאייקון של קשרי הון-שלטון.
אלא שמעטה הזוהר מתחת לרצפת דירתו בת 400 המטרים הרבועים של שר הביטחון נסדק בחודשים האחרונים. הסיבה: חוסר שביעות רצון מחברת הניהול של המגדלים, אלרוב ניהול והפעלה, שבבעלות אלפרד אקירוב, שעשוי להוביל למאבק משפטי.
ההתחלה הייתה לפני כחצי שנה. הדייר, רו"ח שמעון ז'יטניצקי, שלח לחברת הניהול מכתב שבו הוא פורס טענות קשות בדבר רישומים שגויים בדוחות הכספיים שלה. טיעונים שביסודם באים לבקר את ההתנהלות בין חברת הניהול של המגדלים לבין החברה האם הציבורית אלרוב ישראל. כך למשל נטען במכתב כי חברת הניהול והחברות הקשורות מתנהלות כגוף אחד בכל הנוגע לתשלומי מע"מ, מה שמשרת את אלרוב ישראל, בעוד שבמרבית המקרים מגיע לחברת הניהול החזר מע"מ. טענה נוספת היא שחברת הניהול הלוותה לחברה האם עשרות אלפי שקלים, ולא גבתה בגינן ריביות או הפרשי הצמדה. הערבוב בין החברות הקשורות יוצר מצב, נטען במכתב, שהוצאות שאינן קשורות לחברת הניהול מגולגלות עליה.
בשיחה עם G השבוע, ניסה ז'יטניצקי להתנער ממה שכתב. ראשית, הוא אמר, המכתב הוא מ"השנה שעברה". שנית, "חלק מהדברים נענו, וחלק מהדברים תוקנו. אתם מכירים מקום שבו כולם מרוצים?".
גם אם ז'יטניצקי בא על סיפוקו, כדור השלג כבר מתגלגל. הדיירים, עו"ד יהודה רסלר, עו"ד עודד פיינר וחיים הרמן, הפיצו לפני כחודש וחצי בקרב דיירי המגדלים איגרת לוחמנית, שבה טענות רבות על חברות הניהול. השורה התחתונה שלהן ברורה למדי: דמי הניהול גבוהים מדי. אגב, מבירור שערך G עולה כי דמי הניהול עומדים על תשלום חודשי של 15.20 שקלים למטר רבוע, לפני מע"מ. המשמעות היא שדירה בשטח מאתיים מטרים רבועים (ברוטו) תחויב בתשלום דמי ניהול חודשיים של 3,040 שקלים לפני מע"מ. הדייר אהוד ברק, למשל, משלם כ-7,000 שקלים מדי חודש רק לחברת הניהול של המגדלים - לא כולל ארנונת עירייה כמובן. זה כולל בריכה בכל ימות השנה, חדר כושר, ואולם אירועים לשימוש האורחים.
המתנגדים, יש לציין, סירבו לפניית G להתייחס לנושא, מתוך חוסר רצון לכבס את הכביסה המלוכלכת ברבים. "התחזוקה טובה, המקום טוב", אומר הרמן. "אם יש טענות, ואם יש רצון לפתור טעויות, הן צריכות להיפתר בבית ולא על-ידי מהומה כללית".
אבל מהומה כללית היא כנראה בלתי נמנעת, נוכח כך שבאיגרת מבקשים השלושה מהדיירים להעביר כסף לטובת "קרן לפעולה משפטית", לצורך נקיטת הליך משפטי נגד חברת הניהול של אקירוב; וזאת בהמשך להחלטה שקיבלה "קבוצה של בעלי דירות". במרכז המאבק: הגבייה בשיטת הקוסט פלוס (גבייה על-פי עלות סל השירותים בצירוף עמלת ניהול לחברת הניהול, וללא תקרה להוצאות), וכן הכוונה לרשום את המגדלים תחת הגדרה של "בית משותף".
בין היתר מציינים השלושה שהתייעצו עם עורך דין הבקיא בנושא בתים משותפים, וזה המליץ להם לנקוט הליך משפטי לצורך שמירה על זכויותיהם. עד כה גייסו השלושה מהדיירים כ-84 אלף שקלים, כאשר המטרה היא להגיע ל-150 אלף שקלים על מנת לגייס עורך דין "בעל ניסיון ויכולת" לנהל את ההליך.
"אם חברת הניהול תודיע על הסכמתה לשינוי שיטת חישוב דמי הניהול ולהכרה אפקטיבית במעמד החוקי של הנציגות", כותבים השלושה, "הרי ניתן יהיה להתקדם ולחסוך עימותים מיותרים והוצאות משפטיות... חברת הניהול לא 'סופרת' את הנציגות, ומשתמשת בה בעיקר כעלה תאנה מול הדיירים. כך העלתה חברת הניהול שכר לעובדיה; כך העלתה את תעריף דמי הניהול למטר רבוע לדיירים כדי לכסות גירעונות שהיא עצמה יצרה.
"חברת הניהול כשלה - לפי דוח חיצוני של חברת רמות - בניהול התפעולי של המגדלים בתחומי תחזוקה ובטיחות. התנהלותה הכספית של חברת הניהול בעייתית. חרף דוח מפורט שקיבלה בנושא לא רק שלא פעלה לתיקון הליקויים, היא אף הצדיקה אותם. ניסיונותיה של הנציגות לבוא בדברים עם חברת הניהול לתיקון הליקויים והכשלים נתקלו בתגובה מזלזלת ומתעלמת, תוך הדגשה כי חברת הניהול יכולה לעשות כל שתחפוץ ואין היא מחויבת להחלטות הנציגות".
השלישייה טוענת כי גביית דמי הניהול בשיטת הקוסט פלוס יוצרת הגדלת הוצאות, מונעת תמריץ לשמירה על רמת הוצאות סבירה, ומצדיקה את מאבקה על אף שחבריה מודים כי הם מיעוט. "אין בעובדה (שצפינו אותה) כי דיירים יתנגדו למהלך", הם כותבים, "כדי לרפות את ידינו ואת מאבקנו הצודק. ההפך. גם אם קבוצתנו הייתה מיעוט מבין בעלי השטחים, עובדה זו כשלעצמה מחייבת נקיטת הליך משפטי להכנת זכויות המיעוט בפני תנאים מקפחים ופוגעים. העובדה שישנם דיירים המעוניינים להמשיך בשיטת הקוסט פלוס איננה יכולה לחייב את כלל הדיירים להסכים לשיטה כזו".
"יש קבוצה גדולה של אנשים שלא מרוצים מהניהול, שמרגישים שהם לא בתמונה", אומר אחר המתנגדים, שמסרב להיחשף בשמו. "אנחנו משלמים הון תועפות. אני משלם על דירה סטנדרטית דמי ניהול של 3,500 שקל לחודש. אקירוב מרוויח מהבניינים האלה מיליון שקל לשנה, אז ברור שהוא ירצה להיות חברת הניהול. אני רוצה שיוציאו הוצאות נוספות שהיום לא מוציאים".
- אז למה כל-כך מעט דיירים מצטרפים למחאה?
"הבעיה היא שאקירוב חבר של כולם, וגם אני מחבב אותו, אבל בגלל זה לא רוצים לצאת נגדו".
"פרוזדור נקי בניחוח ורדים"
האיגרת של השלושה לדיירים עוררה גם לא מעט תגובות נגד. הדייר עו"ד אברהם בן-נפתלי השיב לשולחים כי מניסיונו עדיף תמיד לבוא בדברים ולחפש את דרך המלך על-פני נקיטת הליכים משפטיים, מה עוד שדרך זו "תעכיר את היחסים הנוחים שקיימים בין מרביתנו כיום". מעבר לכך מציין בן-נפתלי שהוא עצמו שבע רצון מהשירותים שהוא מקבל מחברת הניהול.
הדייר דוד אלדור כתב בתשובה פיוטית לאיגרת של השלושה את הדברים הבאים: "מאז אני מתגורר במתחם אני נהנה מדי יום ביומו. כשאני בא הביתה אני מוצא חניה נקייה ומטופחת. אורחים שמגיעים אליי אומרים שבחניון נאה שכזה טרם חנו. מן החניה אני נכנס לפרוזדור נקי בניחוח ורדים ועולה במעלית מהירה ונוחה. את האשפה מדירתי אני זורק בחדר אשפה נקי וממורק, שבמקומות אחרים יכול לשמש חדר אירוח.
"מדי פעם אני יורד לבריכה, שמימיה צלולים וחמימים, תאווה לגוף ולעיניים שכך רואות. עובדי הבריכה, וכמוהם עובדי חדר הכושר, מסבירי פנים ונכונים להושיט כל עזרה ומשרים אווירה של כיף ושל נחת רוח. חדר הכושר שודרג ונעשה אטרקטיבי יותר ויותר. העובדים בלובי הכניסה אדיבים ונכונים לעזור ככל שיידרש. גם אולם אירועים יפהפה יש לנו, וכל דייר החפץ רשאי לעשות בו שימוש".
"ההתקוממות", אומר דייר מפורסם, "מקורה בדבר אחד - יש קבוצה של אנשים שרוצים לגור בארמון ולשלם כמו על בקתה בג'ונגל. זה פרויקט עם הסטנדרט הכי גבוה. יש שוער, יש אבטחה של 24 שעות ביממה, חדר כושר שפעיל בכל ימות השנה, עם מדריכים במשמרות, בריכה עם מציל. בא מישהו מקבוצת הדיירים המיליטנטיים ושאל; למה אנחנו מחממים את הבריכה בחורף? אני עצמי לא נכנס לבריכה בחורף, ובקושי בקיץ. אבל חיים קליר, שהוא דייר בבניין, שוחה בבריכה גם בתשע בערב ביום גשם. הוא קנה דירה בפרויקט, ובחוזה הרכישה שלו כתוב, כמו אצל כולם, שהבריכה תהיה פתוחה ומחוממת בכל ימות השנה. יש לנו התחייבות חוזית כלפיו וחוזים יש לקיים.
"אני אתן לכם דוגמה נוספת: באה אליי אחת הדיירות והציעה לי שנשכור גנן שיעבוד ב-500 שקל לחודש, במקום ב-4,500 שקל שאנחנו משלמים היום. מישהו חושב שאפשר לשמור על רמת גינון כזו גבוהה בעשירית מחיר? או שבא מישהו מאותה קבוצה של דיירים ושאל, למה דולקת התאורה בחניות בשתיים לפנות בוקר? לי יש ילדים שמגיעים לפעמים הביתה בשעות האלה. זו המשמעות של פרויקט כזה, ואלה שמתלוננים לא מבינים את המשמעות".
- ואולי זה באמת יקר מדי?
"בתחילת דרכו של הפרויקט קצב המכירות היה איטי, ואקירוב מכר את הדירות בקומות הנמוכות של הבניין הראשון במחירים של דירות בבית משותף. הרוכשים הם אנשים שהיו להם ציפיות מסוימות: הם לא הבינו את המשמעות של פרויקט כזה מבחינת עלויות האחזקה, אפילו שחתמו על חוזה ברור ביותר. הם חשבו שיוכלו לגור שם, לקבל בריכה, חדר כושר וכל השאר בעלות רגילה של דמי הניהול. אין קיצורי דרך, החשבון פשוט: נשלם פחות - נקבל פחות.
"על-פי החוזה, אנחנו יכולים להחליף את חברת הניהול בכל רגע נתון. העניין נבחן באופן רציני, ולא מצאנו אף חברת ניהול שיכולה להבטיח את הסטנדרט הנדרש במחירים שאנו משלמים כיום. אף אחד, אפילו עשיר ככל שיהיה, לא מעוניין לשלם אגורה אחת יותר ממה שהתחייב. בדקנו את כל הטענות. נראה לכם שאם היינו מוצאים משהו לא תקין היינו משלמים יותר?".
טענות? "שילכו לבית המשפט"
מה אומר אלפרד אקירוב? "אני לא מכיר את העניין הזה, שיש דיירים שרוצים לתבוע, ואני גם לא מתעניין בזה", הוא מגיב לטענות. "אני בניתי את הבניינים וכולם גאים לגור שם. אם יש טענות, כל אחד שיעשה מה שהוא מבין. לפי החוזה, ברוב של 51% אפשר להחליף את חברת הניהול, כך שהם יכולים לעשות את זה, ואני אשמח אם יעשו את זה. זו מטלה מאוד קשה לנהל בניינים כאלה ברמה שאנו מנהלים אותם, כך שהייתי שמח להתנתק מזה, אבל יש לי מחויבות כלפי אלה שקנו את הדירות, וקנו אותן רק בגלל שידעו שאני אנהל את זה, אחרת לא היו קונים. אם אני הולך הם יתבעו אותי, כך שאני לא יכול מחר בבוקר להגיד שאני הולך. מי שיש לו טענות שילך לבית המשפט. אם באמת הטענות אמיתיות, שיארגן 51% ואני אהיה בחוץ. אני עוד אשמח, ואפילו אשלח לו פרחים".
- מה לגבי הטענות על אי-סדרים כספיים?
"אנחנו חברה ציבורית, ואם יש איזו בעיה, יש מעלינו רשות ניירות ערך".
אחד הדיירים בפרויקט, הפעיל בנושאים שעל הפרק, מחזק את דבריו של אקירוב: "אני מבסוט מחברת הניהול כמו שהיא, ואין לי השאיפה לעשות מהפכות. אני חושב שחברת הניהול עושה עבודה טובה באופן כללי, מבלי להיכנס לפרטים. להגיד לכם שאני אוהב לשלם את המספרים האלה - לא. אבל ביררתי את זה לגבי בניינים אחרים, וזה פחות או יותר דומה. הביאו לנו בשעתו גם מישהו מסי אנד סאן, פרויקט יפה, ואפילו יש דיירים שיש להם דירות גם פה וגם שם. בחורף הם באקירוב ובקיץ שם, כך שהם יכולים לעשות השוואה, ודווקא הם משבחים את חברת הניהול שלנו.
"יש כאלה שמתלוננים ויש כאלה שזה לוחץ להם בבוהן", מסכם הדייר. "חלק מהאנשים שמתלוננים הם אנשים משועממים שמחפשים לעצמם תעסוקה, לגבי אחרים המחיר באמת נראה מוגזם, אבל על זה הם היו צריכים לחשוב לפני שהגיעו לגור באקירוב, כי הפרויקט הזה הוא לא בשביל דלפונים. מי שבא לגור שם הגיע כי זה בניין אחר".
לא זול להיות עשיר / צלם: בן יוסטר, תמר מצפי, איל יצהר, רוני שיצר
כתבות
ני"ע
