"מי שקונה נכס בשיטת קנה ושכח שם כספו על קרן הצבי"

דורי סגל (49) ממשיך לטוס בקו תל-אביב - טורונטו, גם אם החברה שבה הוא סגן יו"ר פעיל (ומנכ"ל עד תחילת 2008), גזית גלוב, ממשיכה לשוט על מי מנוחות. בעולם שבו המים גועשים מקריסה כלכלית של מדינה כזו ואחרת, מצליחה החברה - המנהלת בעיקר מרכזים מסחריים שכונתיים מעוגני סופרמרקטים בכ-20 מדינות בעולם - לנווט את דרכה.

סגל וכצמן כבר אינם הנדל"ניסטים היחידים בטיסות לארה"ב. "בסדר הגודל של הכלכלה אמריקנית זה חסר משמעות", הוא מבטל את גל המשקיעים והיזמים שנראו כי קפצו על ההזדמנות להשקיע בנכסים במחירי מציאה בכלכלה הגדולה בעולם שעדיין מלקקת את פצעי המשבר.

"נדל"ן זה עסק מקומי באופיו. מי שמוכן להשקיע מחוץ לישראל ומוכן לעשות את מה שנדרש כדי לייצר פלטפורמה חזקה, לא שם את כספו על קרן הצבי. במקרה שלנו, רוב הביזנס שלנו הם מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים. אבל מנגד, מי שקונה נכסים בשיטת 'קנה ושכח' בהחלט יש סיכוי שהוא שם כספו על קרן הצבי.

- אתם עדיין מאמינים בארה"ב. אתם אפילו שוקלים לרשום את מניית גזית גלוב למסחר שם.

"הגשנו תשקיף לבורסה בניו-יורק ועוד לא החלטנו אם לגייס הון נוסף בהזדמנות זו. אנחנו מתכוונים להרחיב את מעגל המשקיעים בחברה מצפון אמריקה - זו הכוונה שלנו ואנחנו לא מסתירים אותה. יש לנו כבר כיום משקיעים בחברה עצמה, ואנו רואים עניין גדל בתחום. אם יש מי שמאמין שמרכזי קניות זה מקצוע, אז יש מקום לחברה גלובלית בתחומה".

- אתם שחקן גדול בשוק ההון המקומי, אבל במפה הגלובלית אתם שחקן בינוני - אז למה שישקיעו בכם ולא בחברה אחרת?

"את השחקנים הגלובליים בעסקי מרכזי הקניות אפשר לספור על יד אחד. אנחנו אחד השחקנים הבולטים ביותר, בגלל הפריסה שלנו. גם העובדה שחלק גדול מהחברות הבנות שלנו נסחרות בבורסות המקומיות במדינות בהן הן פעילות נותנת יתרונות: אתה מצליח להגיע למסה קריטית ולגודל בשווקים האלה, אתה מצליח למשוך מנהלים איכותיים, שבד"כ אוהבים להיות מתוגמלים על בסיס אופציות התלויות בשער המניה".

- לא חסכתם את דעתכם לגבי הניהול של אורמת, שם יש לכם החזקות מיעוט דרך החברה האם של גזית גלוב, נורת'סטאר (גזית אינק לשעבר).

"על אורמת אני לא יכול לדבר", עונה סגל, בהתייחס להערכות השוק על כניסת קרן פימי של ישי דוידי או שיכון ובינוי של שרי אריסון להשקעה בחברת האנרגיה הירוקה. בין כך ובין כך, למלחמות השליטה על אורמת עדיין יש השלכות גם בימים אלה. עד סוף השנה יצטרכו בני הזוג ברוניצקי, בעשור השמיני לחייהם, למצוא מקור לפירעון קרן הלוואת הענק שנטלו מבנק הפועלים כדי לבצר את שליטתם בחברה, גם היא מפעל חיים משפחתי, כשסגל ושותפו כצמן החלו לאסוף את מניות החברה ב-2007.

- החלפתם את השם של גזית אינק האמא לנורת'סטאר, אבל למעט אורמת, החברה היא עדיין בעיקר בבואה של גזית גלוב, על שלל אחזקותיה. המשקיעים צפויים לשינויים או לערך מוסף נפרד מגזית גלוב?

"קודם כל היא חברת אחזקות, דרכה אנחנו מחזיקים בגזית גלוב - כך היה תמיד וזה לא השתנה. כרגע אין מה לדווח, ואנחנו לא שוקלים ליצוק לה תוכן נוסף מעבר למה שיש לה כיום, אבל לפעמים יש הזדמנויות".

בין אם יכריז על כך ובין אם לאו, ישראל היא שוק מאוד מעניין עבור גזית גלוב. מדובר כמובן במרכזי G - הכוללים רק בשנה האחרונה את הפתיחה המתוקשרת של קניון G סינמה סיטי בראשון לציון ואת פתיחת מרכזG צמרות בתל-אביב, וגם כמובן בהשלמה הטרייה של רכישת השליטה בחברת א. דורי.

סגל: "אנחנו נמצאים בישראל בדיוק במקום שאנחנו רוצים. מבחינתנו, ישראל היא מדינה טובה באופן יוצא מן הכלל להשקעה, אבל היא ממוקמת בשכונה לא טובה".

- מדברים על ספטמבר כנקודת מפנה באזור, אתה חושש מהרגע הזה?

"אני לא חושב שהחברה שלנו מושפעת מאירועים קצרי-מועד. 55% מהפעילות שלנו בצפון אמריקה, 30% באירופה והשאר בישראל - זה התמהיל והוא נתון לשינויים כשאנחנו מנצלים הזדמנויות. בישראל זיהינו הזדמנות ב-2007-2005. היום חייבים להודות שאנחנו רואים הזדמנות גם במקומות אחרים".

"כשהכול היה טוב חששנו הרבה יותר"

כמי שהקו הטרנס-אטלנטי לא זר לו, לסגל יש תובנה אחת או שתיים על מצב שוקי הנדל"ן בעולם. "ארה"ב בתהליך התאוששות איטי, אין ספק. לא בטוח שמקומנו להתחייב לגבי קצב וההיקף ההתאוששות שלה, כי אנחנו לא הבנק המרכזי האמריקני, אבל אתה רואה את זה כמעט בכל הרבדים: התייצבות בשיעורי התפוסה, שיפור ועניין מצד רשתות קמעונאיות בפתיחת חנויות נוספות.

"אגב, חששנו הרבה יותר כשהכול היה טוב ב-2006. אנחנו בדרך-כלל מודאגים יותר כשהכול נהיה טוב. אנחנו מנהלים עסק מתוך הכרה שיש בו סיכון אותו צריך לנהל, אבל החברה שלנו מגיבה למגמות ארוכות-טווח. בסופו של דבר, 40% מהתל"ג האמריקני מגיע מניו-יורק, פלורידה, קליפורניה וטקסס - גם אם אני מודה שלא נראה לי שהוא ישתפר בצורה מהותית".

- ולגבי קנדה?

"המצב שם נהדר, אבל הכלכלה הקנדית עתירת מחצבים. אם יהיה שינוי במחירם הוא ישפיע, ולא לחיוב - לעומת זאת, הוא ישפיע לחיוב על כלכלת ארה"ב. התפקיד שלנו הוא לנהל מרכזים מסחריים כמו שצריך ולא להחליט לאן כלכלות הולכות. מי שמשקיע באג"ח, מניות ומט"ח צריך לחזות את מצב הכלכלה העולמית, אבל אני צריך לנהל עסק הכי טוב שאני יודע - להבין תנודות ואופנות מתחלפות בקמעונאות, באזורים גיאוגרפיים בתוך מדינות שאנו עובדים בהן. אני מודה שאנחנו פחות קוראים את 'הוול סטריט ג'ורנל' ויותר את העיתונים המקומיים".

- ועדיין, גורלם העסקי של מרכזים מסחריים - ובייחוד השכונתיים שבהם - קשורים לתחום המגורים.

"אפשר להגיד שאנחנו נמצאים במרכזים אורבאניים גדולים שהצמיחה במגורים כבר קרתה בהם. פחות מעניינים אותנו עסקי מגורים ברמת 'יזם קנה דירות והפסיד עליהן', כי עדיין יגורו בהן אנשים במחיר כזה או אחר. זה מה שמעניין אותנו ואיפה שאנו פעילים יש צמיחה באוכלוסייה. "יש גם היבט נוסף שלא כל-כך מדברים עליו - ככל שמספר הדירות גדל מבלי להשקיע בתשתיות, תשלומי הארנונה גדלים בלי הוצאות מנגד, בניגוד להתרחבות רגילה של עיר. ככה, לערים גדולות הסובלות מבעיות תקציב יש אינטרס לבנות על התשתית הקיימת - מגמה שתימשך הרבה מאוד שנים".

"כל עסקה מגיעה אלינו"

- בשנה שעברה סימנתם את ברזיל כמנוע הצמיחה.

"יש לנו 4 נכסים בברזיל, שמהווה כיום יעד השקעה מאוד מבוקש עבור הרבה מאוד גופי השקעה בעולם, ולא קל לנו לקנות שם דברים. אנו קונים במקום שבו אפשר להרוויח כסף; יש מקומות בהם היינו יותר אגרסיביים, כמו ארה"ב, ויש מקומות שהתשואה מול סיכון מחייבת להיות יותר זהירים. לגזית גלוב יש הרבה מאוד מנועי צמיחה, ולא בטוח שאפשר לזהות ולפגוע מהם בדיוק לטווח הקצר".

- דובר גם על אוסטרליה.

"בשוק חדש אנחנו מחפשים את איכות הנכסים, מבנה בעלות שמאפשר לך לממש זכויות בנכסים ולגבות שכירות עם אפשרות לצמוח. אם השוק באוסטרליה היה מבטא את שלושת הדברים, אני יכול להבטיח לך שהיינו שם. עצם זה שהשם שלנו עלה מהווה הוכחה ניצחת שאין עסקת נדל"ן אחת גדולה שלא מגיעה לשולחן שלנו".

רכישת א. דורי: "החובה לבעלי המניות היא מעל הביטוי 'מפעל חיים'"

לאחרונה הפתיעה גזית גלוב את ענף הנדל"ן, כשרכשה בעסקת במב"י (Buy Me/Buy You) את השליטה (73.8% בשרשור) בחברת הקבלנות הציבורית א. דורי, מפעל חייו של הקבלן הוותיק אורי דורי. המהלך הכניס את גזית גלוב לליגה הראשונה בארץ של תחום הבנייה (קבלנות ביצוע) וגם השמיע אקורד סיום צורם לשותפות השניים בבעלות על החברה.

"עסקית זה היה הדבר הנכון לעשות, מכיוון שהוצע לנו לקנות או למכור במחיר מסוים (82 מיליון שקל עבור מחצית החברה הנותרת). בחרנו לקנות, ויכול להיות שבמחיר אחר היינו מוכרים. לכל עסק יש שווי וכשמישהו מציע לך לקנות אותו מתחת לשווי שאתה מכיר, כי אתה שותף בעסק, וזה עסק שיש לו סינרגיה גדולה עם הפעילות הקיימת שלך בישראל, אתה עושה את השיקול הכלכלי שלך. רונן אשכנזי (המנכ"ל של גזית גלוב ישראל ושל א. דורי) ואנחנו חושבים שנרוויח הרבה מאוד כסף בעסקה הזו".

בעוד שגזית גלוב ישראל עדיין פרטית, חברת הבת א. דורי היא חברה ציבורית. לדברי סגל, "חייבים קודם לסדר את קבוצת דורי לפני שחושבים על כל פעילות אחרת לטווח הארוך, ולהביא אותה לאן שאנחנו רוצים שתהיה".

- איך אתם מרגישים לגבי הטענות שגזלתם את מפעל החיים של אורי דורי?

"אני לא ישבתי בחדר כשהוא קיבל את שיחת הטלפון, אני מניח שהוא הביא בחשבון שבמחיר הזה הוא יכול לקנות או למכור. קודם כל, גם לקבל 82 מיליון שקל זה לא דבר של מה בכך - ואני מקווה שאורי יידע להשתמש בזה להשקעות טובות.

"יש דבר שעומד מעל הביטוי 'מפעל חיים' - ברגע שהופכים לחברה ציבורית, מוטלת חובה אחת מעל הכול וזה למקסם את התשואה למשקיעים שלך. כמובן שאתה צריך לעשות את זה בדרך הוגנת, תוך נטילת סיכונים מחושבים ולא פרועים, אבל זו כבר לא החברה שלך, צריך להבין זאת ולהפנים שהיא שייכת לבעלי המניות. מי שלא מוכן לחיות עם זה, שלא יהיה חברה ציבורית. בגזית גלוב ייצרנו תשואה ממוצעת בגובה 20.7% לשנה מאז 2000 - ואת זה אני מעוניין לשמר".

- יש שמועות שאתם כבר רוצים למכור את החברה הבת, דורי בנייה.

"כשניכנס לתהליך סגירת הפאזל, בהחלט עשויה להיות מכירה של נכסים מסוימים".

- מגורים זה לא תחום שאתם שוקלים להיכנס אליו?

"נשקול כל דבר לגופו. היום בונים לא מעט דירות במרכזים מסחריים שלנו בצפון אמריקה, ואנחנו לא פוסלים שום דבר שאפשר להרוויח ממנו כסף בסיכון סביר. זו חברה לתפארת, ואם היא תגרום לנו לעשות דברים שלא עשינו עד היום כי היא מעניינת אותנו, נעשה את זה וגם לא נהסס למכור. ואגב, חלק מהדברים שאנחנו מתכוונים ליישם בקבוצת דורי זה אותם דברים שהבענו את דעתנו לגביהם כבר קודם, והם הביאו לעסקת הבמב"י מלכתחילה".