יוני בנדל"ן: ירידות במחירי הדירות המבוקשות

בונים יותר (11,272 התחלות בנייה של דירות ברבעון ראשון, לעומת 9,750 התחלות ברבעון מקביל אשתקד), מוכרים פחות (5,843 עסקאות לרכישת דירות חדשות וישנות נרשמו ברשות המיסים בחודש אפריל האחרון, לעומת 6,992 עסקאות באפריל אשתקד ו-9,132 עסקאות במארס) - ומשוואת ההיצע והביקוש הולכת ומשנה כיוון לטובת רוכשי הדירות.

על פי נתוני לוח הומלס לחודש יוני, גם באזורים המבוקשים של הדירות ניכרת מגמה של ירידות מחירים, אם כי לא מדובר בכל האזורים ובכל סוגי הדירות. מעבר לכך, כדאי גם לזכור שבשלוש השנים האחרונות טיפסו לא פעם הקונים 'על הגדר' וחיכו בעמדת המתנה - בגלל הבטחות שר השיכון, בגלל איומי הנגיד, בגלל הצהרות שר האוצר ועוד, אבל בסופו של דבר השוק אמר את דברו, הקונים חזרו בהמוניהם ומחירי הדירות המשיכו לטפס.

עיר של 4 חדרים

בינתיים, שלושה אזורים הציגו בחודש החולף ירידות בכל סוגי הדירות: רמת גן-גבעתיים, נתניה וירושלים. את הירידות החדות ביותר ספגה נתניה, שמסורתית נהנתה עד כה בחודשי הקיץ דווקא מביקושים גוברים לדיור, בין השאר מצד תיירים (צרפתים) שמגיעים לבתי המלונות ובודקים את האפשרות לרכוש דירה בעיר החוף.

גם חיפה מאבדת גובה בחודש האחרון והמחירים המבוקשים לדירות הגדולות סבלו מירידת מחירים, אולי לנוכח הבנייה המאסיבית שמתוכננת לחזור לחיפה בשנים הקרובות. בכל מקרה, הדירות הזולות בעיר עדיין מהוות אלטרנטיבה ללא מעט משקיעים ומחפשי מציאות במרחק שעה נסיעה מתל אביב, וכך בדירות 3 חדרים נרשמה החודש עלייה של יותר מ-7% - ועדיין מדובר במחיר ממוצע של פחות מ-600 אלף שקלים.

במקביל, בעיר מודיעין "המוצר המנצח" הן כמובן דירות 4 חדרים, ודאי אחרי עליות המחירים בשנים האחרונות שהקפיצו את מחירה הממוצע של דירת 5 חדרים ל-2 מיליון שקל. לאור זאת, דירות 5 חדרים בעיר לא הצליחו להישאר מעל מחיר מבוקש של 2 מיליון שקלים ואיבדו החודש גובה. דירות 3 חדרים - מוצר בעייתי במקצת בעיר המאופיינת בעיקר במשפחות צעירות (שרבות מהן עוזבות את המרכז רק לאחר שנולדו הילדים והן חיפשו פתרון מגורים מרווח במחיר סביר) - ירדו בחדות אל מתחת לרף של מיליון שקלים בממוצע לדירה, ואילו מחירי הדירות הקלאסיות (4 חדרים) המשיכו לטפס, למחיר מבוקש של 1.68 מיליון שקל.

רמות התשואה מהשכרת הדירות ממשיכות ללמד אותנו שלולא התקווה לעליית ערך הנכס, קשה להאמין שהיינו רואים כל כך הרבה משקיעים - מה שכמובן יכול להסביר את הצטננות השוק בתקופה של אי ודאות כמו החודשים האחרונים.

למעט בפריפריה, שם התשואה הגבוהה נגזרת מרמת הסיכון (בעיקר הקושי למצוא שוכר), במרבית האזורים קשה כיום לייצר מהשכרת דירה תשואה ברוטו שעולה על 3%-4%, לפני הוצאות מיסוי (10% במרבית הדירות), הוצאות תחזוקה ועוד.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר דירת ארבעה חדשים

 מדדי מחירים ותשואות יוני 2011