האוצר משחק בנתוני הנדל"ן

1. לפחות תהיו עקביים

שר האוצר הבטיח לנו פטיש שיוריד את מחירי הדירות. אז דוברות האוצר מתעקשת לספק אך ורק נתונים שמתיישבים על המגמה.

בחודש שעבר, למשל, חגגו באוצר את נתוני הנדל"ן העלובים של אפריל. שום מילה על פסח, שתפס כמעט שבועיים מהחודש. הציגו שם ירידה של 31% במספר העסקאות שנרכשו בהשוואה למארס, וירידה חדה של 25% ברכישת דירות להשקעה בהשוואה לחודש הקודם.

אתמול (ב') הגיעה הסקירה של מאי, ולפתע יש בעיה להציג את המספרים מול השפל של החודש הקודם. ככה קיבלנו אתמול את סקירת "אורות אדומים" של האוצר שמתייחסת ומשווה את הנתונים אך ורק לנתוני מאי אשתקד: "ירידה של 14% במספר העסקאות מול התקופה המקבילה אשתקד; פלח השוק של המשקיעים ירד ל-23% בחודש מאי, לעומת 31.1% בתקופה המקבילה אשתקד".

שום מילה על עלייה של 34% במספר העסקאות מול אפריל (נכון שלא הוגן להשוות חודש "רגיל" לחודש פסח, אבל איפה הייתם כשזה היה לא הוגן באותה מידה להשוות את חודש פסח לחודש שבא לפניו?).

באוצר התגאו שמספר המשקיעים ירד ב-37% ממאי אשתקד ל-23% בלבד? רק לפני חודשיים התגאו שם ש"משקל המשקיעים בסך הדירות שנרכשו בחודש מארס הוסיף לרדת, לשיעור של 22%, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2003". אופס, אז מסתבר שאפילו נתח המשקיעים דווקא במגמת עלייה.

קרוב לוודאי שהשבועות האחרונים, וכנראה גם אלה שיבואו, יתקשו לייצר תמונה אחידה. רמות המחירים הגיעו למחוזות בלתי אפשריים, אפשרויות המימון התייקרו, גזירות חדשות מתמרצות משקיעים למכור את דירתם, ולא מעט אנשים יושבים על הגדר. מצד שני, קשה להתעלם מכך שהענף ממשיך לייצר כ-8,000 עסקאות בחודש בביקוש כמעט קשיח.

לאור זאת, הצפייה מהאוצר היא להציג לנו את התמונה המלאה - או לכל הפחות להחליט על בסיס קבוע להשוואה - גם אם לא הכל עולה תמיד בקנה אחד עם חזון השר.

2. השקעה בטוחה? באמת?

המנטרה מוכרת: מה כבר יכול לקרות לנדל"ן? כך חשבו בחודש האחרון אותם 2,000 ישראלים שקנו דירה להשקעה. לכן, יש סיפורים קלאסיים שצריך לחזור עליהם שוב ושוב, כדי להמחיש שאין דבר כזה "השקעה בטוחה". גם אם מדובר בנכס מניב מיומו הראשון, גם אם מדובר בהלוואת 'נון-ריקורס', שבה השעבוד היחיד הוא הנכס עצמו, גם אם מדובר בנכס הכי פשוט בעולם הנדל"ן.

בדברי הימים של הנדל"ן הישראלי, רכישת החניונים שהובילה דלק נדל"ן בשנת 2003 הייתה אבן-דרך בפריצת הנדל"ניסטים הישראלים לחו"ל. עסקה בלי הסיכונים שהיו כרוכים, למשל, ברכישת המלונות באנגליה כמה שנים אחר-כך, או בסיכונים הכרוכים ברכישת קרקע ליזמות.

44,049 מקומות חניה ברחבי אנגליה; 60 חניונים בבעלות, 59 חניונים בחכירה ל-50 שנה לפחות, ועוד 8 חניונים בחכירה מעט קצרה יותר; 100% תפוסה מאז ועד היום; הסכמי שכירות מול חברת NCP (נשיונל קאר פארקס), אחת ממפעילות החניונים הגדולות באנגליה, לתקופה של 35 שנה, בדמי שכירות שהחלו ב-41.5 מיליון ליש"ט (6.8% תשואה) ועם מנגנון שהבטיח עלייה של 2.7% בשנה; עסקה שמומנה בהלוואת 'נון-ריקורס' של 90%, בריבית של 7.35% בשנה.

ומה עם הפער השלילי בין התשואה מהנכס לבין הריבית על ההלוואה? ומה לגבי העובדה שכל החניונים נמצאים בידיים של שוכרת אחת? ואיך זה שבשוק כל כך שקוף כמו אנגליה, עם כל כך הרבה משקיעים, באים ישראלים וקונים נכס "חסר סיכון" בתשואה מרשימה של 7%?

אבל ב-2003, ואולי גם עכשיו, לא שואלים שאלות קשות. ודאי כשמדובר בהלוואת 'נון ריקורס', עם מנגנון קבוע של העלאת דמי השכירות, ובמדינה מערבית כמו אנגליה. מנכ"ל דלק נדל"ן, איליק רוז'נסקי, התגאה בראיון ל"גלובס" באפריל 2007, רגע לפני שהשמיים ייפלו עליו, "באנו למשקיעים עם פרה שיודעת לתת את החלב שלה, תשואות של 5%, ובמחיר החדש 6% פלוס, וגם הוספנו את החלום, כלומר את העסקות שהחברה בודקת, ואת החלום הטמון בפיתוח החניונים שלנו למלונות ולמרכזים מסחריים. זה בנק של נדל"ן".

וכך, שווי החניונים בספרים צמח מ-4.2 מיליארד שקל במועד הרכישה ל-5.9 מיליארד שקל בסוף 2009 - ובחזרה ל-5.3 מיליארד שקל בסוף 2010, ועוד הפחתה בסך 201 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2011.

עד שהתקבלה בימים האחרונים הערכת שווי של הבנק המלווה, שקבעה לחניונים שווי של 656 מיליון ליש"ט - 3.56 מיליארד שקל לפי השער המעודכן. נמוך ב-1.5 מיליארד שקל מהערכות החברה, שגובו ברבעון האחרון במסמך שמאות של DTZ.

ולא מדובר רק בתמרור אזהרה: השינוי בשווי שינה גם את תנאי ההלוואה (היחס מול ערך) והביא לעליית המרווח בהלוואה בעוד 1.5%, שפירושם עלייה של 2 מיליון ליש"ט בתשלומי הריבית בשנה. וגם השוכרת הבטוחה התחילה למצמץ: NCP ביקשה הפחתה של 3 מיליון ליש"ט מדמי השכירות ברבעון, כ-7%.

הסיפור אולי מוכר, אבל הוא חייב להזכיר לנו ששווי - גם של נדל"ן - יכול לאבד עשרות אחוזים מערכו בן רגע, ששום שוכר אינו עוגן בטוח, ושאפילו חוזה ל-35 שנה הוא בערבון מוגבל.