פס"ד תקדימי בעליון: גם עיריות יתבעו פיצוי על ירידת ערך

רשות מקומית יכולה לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך נכסיה במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כך נקבע בפסק דין תקדימי בביהמ"ש העליון, שדן בערעורה של עיריית חולון נגד החלטת ביהמ"ש המחוזי, שקבע בעבר שאין היא יכולה לתבוע פיצויים בגין ירידת שווי המקרקעין שבבעלותה בסך 150.6 מיליון דולר בעקבות אישור תוכנית נתב"ג 2000.

אבל לאור החלטת העליון מאתמול, עולה שרשויות מקומיות לא מנועות מלתבוע פיצויים בגין ירידת ערך נכסיהן באמצעות סעיף 197 בעקבות אישורן של תוכניות בנייה.

הסיפור של עיריית חולון הולך אחורה לשנת 1997, אז אישרה הממשלה את תוכנית המתאר הארצית לנמל התעופה בן גוריון, מה שידוע כ"נתב"ג 2000", להתאמת נמל התעופה הבינלאומי לשנות ה-2000. שלוש שנים מוקדם יותר החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בדבר הצורך בהסדר שיפוי מוסדות התכנון בגין פיצויים שעשויים להיתבע מהם עקב הפגיעה האפשרית במקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית נתב"ג 2000. בהתאם לכך התחייבה רשות שדות התעופה (רש"ת) לשפות שורה של ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה, כולל הוועדה המקומית חולון, בגין תשלומי פיצויים שאותן הוועדות יחוייבו לשלם לפי סעיף 197.

עיריית חולון הגישה ב-2000 בפני הוועדה המקומית חולון תביעה לפיצויים לפי סעיף 197. זאת בשל ירידה בערך המקרקעין שמצויים בבעלותה, על סמך חוות דעת שמאית שלפיה מקרקעי העירייה ספגו פגיעה בעלת אופי אקוסטי לאור תכנון המעבר של מסלול הטיסה מעל אותם הנכסים. התביעה הסתכמה בסכום מצטבר של 150.6 מיליון דולר.

אבל בנובמבר 2000 קיבלה הוועדה המקומית חולון החלטה עקרונית שאין זה ראוי שהיא תדון בתביעת הפיצויים שהגישה עיריית חולון וזאת בשל הזהות הפרסונלית שבין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית. לכן העבירה הוועדה המקומית את הדיון בתביעה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ת"א.

בוועדת הערר טענה רש"ת שהתביעה צריכה להידחות על הסף היות שעירייה מנועה מלתבוע את הוועדה המקומית שפועלת בתחומה על פגיעה במקרקעין עקב אישור תוכנית. אלא שוועדת הערר דחתה את טענות רש"ת וקבעה שרשות מקומית לא מנועה מלתבוע פיצויים לפי סעיף 197.

רש"ת הגישה ערעור מינהלי לביהמ"ש המחוזי בעקבות החלטה זו של ועדת הערר, שקיבל את ערעורה וקבע שאמנם אין בסעיף 197 לחוק הוראה השוללת את זכות העירייה לתבוע פיצוי מהוועדה המקומית ככל שמקרקעיה נפגעו, אבל יש להידרש לעקרונות משפט כלליים לצורך בחינת מעמדה של תביעת העירייה. המחוזי אף קבע שיש חשש שמא חברי הוועדה המקומית, שהם גם חברי מועצת הרשות המקומית, יגלו נטייה, גם אם היא תהיה סמויה ותת-הכרתית, להיענות לתביעה שמוגשת על ידי גוף שהם נמנים עם חבריו.

עיריית חולון ערערה לעליון וטענה שתוכנית נתב"ג 2000 מסבה נזק מוחשי וממשי למבנים ציבוריים בבעלותה, שנועדו לשמש את תושבי העיר, בדרך הפוגעת הן ביכולת השימוש וההנאה היומיומיים מנכסים אלה, והן בערכם הכספי לאורך זמן. היא טענה שמדובר גם בזנק למקרקעין שמיועדים לבתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, בנייני תרבות ודיור, נכסים מסחריים ודירות מגורים שבבעלות העירייה. העירייה טענה שאי הכרה בזכותה לתבוע משמעותה שתושבי חולון יצטרכו לשאת במלוא הנזק הכבד שנגרם לנכסי העירייה.

עיריית חולון אף טענה שדחיית התביעה על הסף בנימוק של ניגוד עניינים, יסודה בטעות.

עמדת היועץ המשפטי לממשלה, כפי שעולה מפסק הדין, היא שרשות ציבורית זכאית לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197. ביהמ"ש העליון הסכים עם קביעה זו והסביר שלפי לשון סעיף 197 אין הבחנה בין סוגים שונים של בעלי זכויות במקרקעין הזכאים לתבוע. כן נקבע שהמחוקק לא הוציא במפורש את הרשויות המקומיות מהגדרת הזכאים להגיש תביעות פיצויים ולא הגביל את זכות התביעה שלהן.

‏"המסקנה המתבקשת היא שסעיף 197 לחוק, הן מבחינת נוסחו והן מבחינת תכליתו, מכיר במישור העקרוני בזכותה של רשות מקומית לתבוע פיצוי על פגיעה במקרקעיה", נקבע בעליון, והוחלט, בהרכב של שלושה שופטים, שערעורה של עיריית חולון מתקבל ולכן פס"ד המחוזי יבוטל. נקבע שהעניין יוחזר לוועדת הערר לצורך דיון בתביעת העירייה לגופה.

את עיריית חולון ייצגו עוה"ד ד"ר יוסף ואשרה פרוכטמן ואת רש"ת ייצג עו"ד חנן מלצר שהתמנה לאחר מכן לשופט בית המשפט העליון.