ניתוח "גלובס": כך הגענו לפיצוץ בשוק הנדל"ן

מימון: גם סטנלי פישר אחראי

נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, "המבוגר האחראי", שהיה הראשון להתריע ולהזהיר מפני התנפחות לא מבוקרת של מחירי הדיור בישראל, יודע היטב שהוא גם ממחולליה הראשיים. עם כל הכבוד למספרים הגדולים שקשורים ברכישת בית ובנטילת משכנתה. זוג צעיר שנטל משכנתה מצליח להירדם בלילה רק בגלל שהוא אינו חי ונושם את החוב העצום שהוא סוחב עשרות שנים על הגב, אלא את ההחזר החודשי שלו לבנק.

ובחסות הריבית של פישר, שבסך הכול נאלץ ליישר קו בעולם שאחרי המשבר העולמי, ההחזר החודשי לא קפץ בשנים האחרונות בקורלציה עם עליית מחירי הנדל"ן.

כשהמחירים קפצו ב-60% בתוך שלוש שנים, וכשהיקף המשכנתאות הכולל בבנקים קפץ בלמעלה מ-50%, ריבית המשכנתאות דווקא ירדה בעשרות אחוזים, וסיפקה את ה"דלק" שמניע את עולם הנדל"ן כמעט במחיר אפסי. אם בשנת 2000 עמדה ריבית המשכנתה הממוצעת (צמודה למדד) על 7%, לפני כשנה היא צנחה לשפל של 2.2%, ובחודש האחרון היא עמדה על פחות מ-3% - מה שאיפשר ללווים ללוות הרבה יותר, לפרוס את הסכום על מעט יותר שנים, ולהישאר דה-פקטו עם החזר חודשי דומה לזוג שנטל הלוואה לפני עשור.

ואם זה לא מספיק: כשהכסף ניתן בקלות ובזול, וכשלא היו בסביבה אלטרנטיבות קורצות אחרות להשקעה (ריבית אפסית בחסכון הסולידי, תנודתיות בבורסה, משבר כמעט בכל העולם והטבות היסטוריות במיסוי למשכירי דירה), גם המשקיעים חזרו בגדול להשקעה ב"ארבע קירות". הנתח שלהם טיפס בשנים 2009-2010 ליותר מ-30% וידם של המוכרים הייתה לגמרי על העליונה.

התחלות בניה: בנינו פחות, אבל המשכנו להתחתן ולהביא ילדים

משנת 1998 ועד 2007 - אחרי בום הבנייה הגדול בשנות העלייה ממדינות חבר העמים - ירדו מחירי הדירות ריאלית, שנה אחרי שנה, בשיעור מצטבר של 22%. בעקבות זאת, ועם אינתיפאדה שנכנסה באמצע, הענף נכנס לשיתוק. מספר התחלות הבנייה ירד מלמעלה מ-6,000 דירות לחודש ב-1995, לפחות מ-3,000 דירות בממוצע חודשי בכל העשור האחרון.

בינתיים המשכנו להתחתן ולהוליד ילדים: לפי נתוני בנק ישראל, בין השנים 2000 ל-2009 הוקמו בישראל 301 אלף דירות - בה בעת שהצטרפו עוד 385 אלף משפחות. ולא פחות מבהיל: לפי אותם נתונים, ב-2000 היו כאן 1.873 מיליון משקי בית, מול 1.917 מיליון דירות. ב-2009 המשוואה התהפכה: 2.258 מיליון משפחות מול 2.219 מיליון דירות מגורים.

הפער - כמעט 40 אלף "מחוסרי דירה" - הגרים בדירות מחולקות, אצל ההורים המתוסכלים, בלולים ובחממות שהוסבו למגורים פיראטיים. השבוע רבים מהם עברו כנראה לאוהלים בשד' רוטשילד בתל אביב.

תשתיות: הפריפריה מחכה לרכבת

הרכבות המהירות הנמצאות היום בשימוש ברחבי העולם נעות במהירות שבין 230 ל-350 ק"מ לשעה. את המרחק מאילת לקרית שמונה, 461 ק"מ, הן יכולות לעשות בשעתיים. במונחי הרכבות של יפן, למשל, הערים נהריה או באר שבע (מעט יותר מ-100 ק"מ מתל אביב) הן בסך הכול פרברים שקטים של העיר הגדולה.

אבל אצלנו, הרכבות לא מגיעות בזמן, שר התחבורה מאיים בכל שבוע שאו-טו-טו הוא סוגר את הרכבת, מחיר הדלק וכבישי האגרה הפכו את הנסיעה ברכב לעבודה בתל אביב לעניין לא משתלם במיוחד, וגם מי שכבר הגיע לתל אביב ברכבת מגלה שהנסיעה בתחבורה ציבורית בעיר היא לא עניין מלבב במיוחד.

כך, ממשיכות ערי הפריפריה להיות פתרון לנדכאים (או לחרדים) בלבד. רק כאלה שמענק של 60 אלף שקל לרכישת דירה בחצור או בערד ישכנעו אותם להיות מבודדים אי שם בקצה המדינה.

רשויות משותקות: הגופים לא מתפקדים, הרפורמות תקועות

זרועות התכנון והשיווק של מדינת ישראל - בראשות מינהל מקרקעי ישראל וועדות התכנון שבמשרד הפנים, לא מתפקדות כבר שנים. נתניהו התריע על כך מעל כל במה בימיו כאופוזיציונר, אבל הוא לא מצליח לשנות מאומה כראש ממשלה.

הרפורמה במינהל - תולדה של המלצות שהתבשלו במגירה כבר 20 שנה - אושרה בכנסת באוגוסט 2009 ועדיין לא יצאה לפועל. הרפורמה בתכנון ובבנייה - 619 סעיפים פרי עמלה של המשנה ליועץ המשפטי, שרית דנה, עברה קריאה ראשונה ב-17 במארס אשתקד ועדיין תקועה בוועדות.

בשטח, משרד השיכון מכלה את שארית הקרקעות המתוכננות, ומשרד הפנים כבר שנה בלי מנהל שיעמוד ויתפעל את מינהל התכנון, מתגאה שיש יותר מ-100 אלף דירות בצנרת. וכבר תקופה ארוכה שאין מי שיביט לאופק וידאג לגלגל קרקעות חדשות בטווח של 5 או 10 שנים קדימה.

ואגב, התוכניות וההדמיות של פי-גלילות, מחנה צריפין, או תל השומר הן כבר חלק מתוכניות העשור הקודם.

אפקט העושר: משחק סכום אפס אכזרי במיוחד

זה לא רק המדינה והרשויות המקומיות שלא ממש יודעות מה הן רוצות משוק הנדל"ן.

בזמן שמאות צעירים מתוסכלים יושבים כעת בחום יולי באוהלים ומוחים על מחירי הדיור, יושבים מאות אלפי ישראלים בדירה שבבעלותם. לרבים מהם יש משכנתה על הדירה. לרבים מהם מדובר בהון העיקרי שיש בבעלותם.

נכון שהפער במחיר, לו יחפצו לשדרג את דירתם, הלך וגדל בשנים האחרונות, אבל לרבים מהם נוח בהרבה להתענג על 'אפקט העושר' שהגדיל את ההון שברשותם (והם גם מתענגים כמובן מ"החוכמה הגדולה" שהייתה להם בשעתו לרכוש את אותה דירה).

קל לשכוח שמול 100 אלף שוכרי הדירות בתל אביב (כמחצית מתושבי העיר) ישנם כ-100 אלף משכירים, שלרובם יש כמובן גם את דירתם הפרטית (ואולי עוד כמה דירות מושכרות). במשחק סכום אפס אכזרי למדי, עוגמת הנפש של השוכרים היא הרווח הישיר של המשכירים. קל גם לנחש שרבים מקובעי המדיניות בישראל מכירים הרבה יותר משכירים משוכרים.

כוחות השוק: הטבות מלאכותיות ועקרונות השוק החופשי

זה לא סוד שמי ששולט בשנים האחרונות במשרדי הממשלה הם פקידי האוצר. ב-2010 הגיעו הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן ישירים (מס רכישה ומס שבח) ל-6.6 מיליארד שקל. סכום דומה הגיע ממסים אחרים הנובעים מנדל"ן - מע"מ, מס הכנסה, אגרות, היטלים ועוד. גם מינהל מקרקעי ישראל, שהגדיל אשתקד את השיווקים פי 2, העביר לאוצר כ-5 מיליארד שקל.

קשה נורא לוותר על הכסף הזה. לא זו בלבד שצרכי ישראל מרובים (ביטחון, חינוך, בריאות וכו'), יש ממש בטענה שוויתור, למשל, על תשלום מע"מ לרוכשי דירה ראשונה, מעניק הטבה רק למי שיכול להשתתף במשחק.

במשך שנים הרי האמנו שכוחות השוק יסדרו את המצב. כבר הוכח לא אחת שהטבות מלאכותיות - מיסוי, מענקי מקום וכד' - הן צעדים מגבירי ביקוש, שרק דוחפים עוד יותר את מגמת המחירים בענף. רק שמהצד השני, לקח זמן להבין שגם חלק ניכר מהביקושים היו מלאכותיים למדי.

כשכוח הקנייה לא איפשר לקנות דירה במחירים המאמירים, היו אלה הבנקים וריביות הפריים שסיפקו ועיוותו את אותם עקרונות נעלים של השוק החופשי ויצרו כאן מפלצת שנשענת על רגליים רזות במיוחד.

רשויות מקומיות: אף אחד לא באמת רוצה זוגות צעירים

בזמן שיכולת המשילות בישראל נמצא שנים בשפל, מי שנכנסו לוואקום ונטלו את המושכות הן הרשויות המקומיות. וראשי הרשויות, מה לעשות, לא ממש זקוקים ל"דם חדש" בדמות השכבות החלשות. הם גם לא ממש רוצים שטפון של זוגות צעירים - שדורשים גנים, בתי ספר ועוד. תראו כמה כיף לראש עיריית תל אביב, רון חולדאי: 168 אלף משקי בית גרים בעיר שלו ונסמכים על שירותיה, בזמן ש-236 אלף 'יוממים' מגיעים מדי בוקר מבחוץ - צורכים, עובדים ומבלים בתל אביב - וחוזרים אחרי הצהריים לקחת את הילד מהגן שהקימה עיריית קרית אונו או הרצליה.

הרשויות המקומיות עשו הכול בשנים האחרונות כדי שהיזמים יקימו בתחומן רק דירות גדולות (אפילו דירות חדשות בנות 4 חדרים קשה למצוא במערב נתניה או בפ"ת), בסטנדרטים גבוהים במיוחד (לובי על פני 2 קומות, גינה רחבת ידיים ועוד) - מה שכמובן הכתיב מחיר שהותיר רבים רבים מחוץ למגרש, מבלי שראשי הערים (שלא לציטוט כמובן) יצטערו על כך במיוחד.

קרקע חקלאית: יש איפה לבנות, גם במרכז

כולם חיים עם הטענה שאין כמעט קרקע פנויה בגבולות הצרים שבין גדרה לחדרה. רק שבשטח, בין חדרה לנתניה, בין נתניה להרצליה, בין הרצליה לתל אביב, וכנ"ל גם דרומה ומזרחה, ניתן לראות מאות דונמים של חולות, חממות וטפטפות, שבצוק העיתים ובמודל הציוני המעודכן, מוטב היה שישמשו למגורי משפחות צעירות ולא לקרקעות חקלאיות שבעיקר מתוחזקות מאימת המדינה, שעלולה להפקיע אותן ממי שלא יעבדן.

ומי ששכח: קליטת העולים המרשימה לפני שני עשורים לא הייתה נוחלת כזו הצלחה ללא ההחלטה לתת בזמנו לקיבוצים ולמושבים להשתתף בחגיגת הנדל"ן. מועצת מקרקעי ישראל העניקה לחקלאים זכויות נכבדות בעת שינוי ייעוד הקרקע, ובשנים 1990-1995 הופשרו כאן 230 אלף דונם קרקע חקלאית לטובת מגורים ובכלל.

רק שלפני עשור, החליט בג"ץ שמדובר בפיצוי לא חוקי ומאז מתקשקשים כל הצדדים בניסיון להגיע לנוסחה חדשה, בזמן שלאזרחים מכורים שאין בכל המרכז קרקע לבנייה.

מהפכות חיצוניות: האינטרנט בשירות "שיטת מצליח"

אל הביקוש הקשיח (ע"ע), הכסף הזול (ע"ע) וההיצע הדליל (ע"ע), הצטרפו לפני מספר שנים הלוחות האינטרנטיים, שמאפשרים לישראלים רבים לעבוד בשיטת "מצליח". לא עוד פרסום דו-שבועי שקול ומדוד בעיתון ב-700 שקל לחודש, אלא פרסום חינמי באינטרנט - יצליח יצליח, לא יצליח לא יצליח - המציע למכירה את הדירה העלובה במחיר מטורף במיוחד.

המומחים הגדולים הגדילו לעשות והקיפו את אותה דירה בכמה דירות פיקטיביות עם מחיר דמיוני אף יותר, כדי ללקט את הטלפונים של מי שמחפש דווקא את הדירה ה"זולה". ובמקביל, בלי שמישהו בכלל התכוון לכך, גם המעבר לפני שנים ספורות של שוק המגורים - צעד חיובי במקור - לשקלים בלבד, תרם משקל לא מבוטל לניתוק המוחלט של מחירי הדירות בישראל מהסביבה ההגיונית (היחס למשכורות שלנו לדוגמה).

כמעט בבת אחת, על רקע התנודתיות וצניחת הדולר, התחלנו לדבר בשקלים ואיבדנו את מדד הייחוס, הבנצ'מרק, שעקב במשך שנים אחרי השוק.

הפיצוץ: בזמן שסובבתם את הגב

אבל הפיצוץ היה בלתי נמנע. בזמן שמדיניות האוצר שלטה כאן, המדיניות החברתית והערבות ההדדית המפורסמת שלנו נעלמה כלא הייתה. במשך תקופה ארוכה השלינו את עצמנו שעמותות שמחלקות אוכל בבתי תמחוי מגשרות איכשהו על הפער, ולא הבנו שהמצוקה היא לא רק של העשירון התחתון בלבד.

מדינת ישראל, שציידה בזמנו כל זוג שהתחתן בכלים להגיע לדירה (גם אם בדמי מפתח, דירות עמידר, סבסוד דיור ומשכנתאות ועוד), התעלמה בעשור האחרון מעוד 160 אלף משפחות חדשות שאין להן דירה בבעלות, כשנכון להיום למחצית מהשכבות החלשות אין דירה בבעלותן.

וללא דירה, הוצאות שכר הדירה של ישראל 2011 לא מאפשרות למי שנשאר בחוץ - גם כאלה שמבחן המשכורת מציב אותם ב"מעמד הביניים" המכובד - להרים את הראש מעל המים. אחרי הוצאות הסלולר, החשמל, הדלק והפנאי (גם להם מגיע), נוטל מהם שכר הדירה החודשי את המעט שעוד נשאר ולא מאפשר להם להגיע להון עצמי מינימלי שיאפשר להם להתחיל לחלום על דירה - אפילו אם היא נמצאת ביבנה או ביוקנעם.

 ביצוע הלוואות לציבור לדיור בבנקים נותני משכנתאות

 התחלות בנייה של דירות בישראל בעשור האחרון