לידיעת נתניהו: כיצד מאפשרים דיור בר השגה בחו"ל?

ברקע מחאת האוהלים על עליית מחירי הנדל"ן, זועק מעמד הביניים לממשלה לאפשר דיור בר השגה בישראל. אך מהו דיור בר השגה? ואילו פתרונות אפשריים המיושמים בחו"ל, עומדים בפתחה של ממשלת ישראל כדי לאפשר דיור כזה?

דיור בר השגה מתאר יחידות דיור שהינן "בנות השגה" לבעלי הכנסה ממוצעת. במקור נהוג היה להשתמש בביטוי לתיאור דיור בשכירות שהוא בהישג ידן של השכבות החלשות, אולם כיום הביטוי רלוונטי לרוכשי ושוכרי דירות בכל השכבות החברתיות-כלכליות. בארה"ב ובקנדה נהוג להתייחס לדיור בר השגה כיחידת דיור שעלויותיה לא עולות יותר מ-30% מההכנסה ברוטו של משק הבית המתגורר בה.

דיור בר השגה: הממשלה צריכה לעזור

מאחר ולכל אדם זכות לדיור בר השגה, כחלק מהזכות לדיור, פועלות מדינות רבות כדי להבטיח דיור שכזה לאזרחיה בדרכים שונות. זאת ניתן לבצע בשתי צורות: התערבות של הממשלה בשוק הדיוק, והפחתת נטל עלויות הדיור על משקי הבית.

להבדיל מבישראל, במדינות מפותחות רבות מעורבות הממשלות בשוק הדיור בצורה בולטת, במטרה לספק את צרכי הדיור של אזרחיהן. בנוסף להגדלת היצע הדירות, פועלות הממשלות במרבית המדינות המפותחת להענקת דיור בר השגה על ידי סבסוד בנייה לקבלנים והטבות מס ליזמים בעבור מכירה והשכרה של דירות במחיר נמוך לזוגות צעירים ולזכאים.

מצד משקי הבית, מקיימות מרבית המדינות מדיניות לעידוד שכירות באמצעות דיור ציבור וסבסוד שכר דירה למעוטי יכולת וזכאים, כמו גם עידוד בעלות על דירות באמצעות סבסוד משכנתאות ומענקי רכישה.

כבר ב-2010 חזו: "המשך המגמה תוביל להתמרמרות חברתית"

בלא מעט מדינות מפותחות קיימות כיום חקיקה ראשית לעידוד דיור בר השגה, לצד מעורבות של הרשויות המקומיות וארגונים חיצוניים. בדיקה קצרה של כמה מדינות מפותחות מציירת תמונה של מעורבות ממשלתית עמוקה בשוק הדיור - המובילה בסופו של דבר גם לצמצום תקציבי הדיור הממשלתיים בעשרות אחוזים.

במחקר על מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל שהתפרסם בנובמבר 2010, שבוצע על ידי מרכז המחקר והמידע המחלקה לפיקוח תקציבי בכנסת, עלו מספר פתרונות אפשריים המיושמים במדינות אחרות, וניתנות ליישום גם בארץ.

במחקר עצמו, הציג הכלכלן תמיר אגמון מספר פתרונות לדיור בר השגה המייושמים במדינות מפותחות אחרות בעולם, וציין כי "ניכר כי ממשלת ישראל נעדרת ראייה מערכתית וארוכת טווח די הצורך בכל הקשור למדיניות הבינוי והשיכון. בשנים האחרונות הדבר בא לידי ביטוי בשלל החלטות ממשלה ומהלכים שאינם עולים בקנה אחד עם יעדיה המוצהרים של הממשלה ואף תורמים להשגת תוצאות הפוכות מן הנדרש".

אירוני מעט לקרוא, כי כבר אז ניבא אגמון כי "המשך המגמה הקיימת עלול להביא להתמרמרות חברתית, להמשך התרחבות הפער החברתי ואף לעידוד הירידה מהארץ".

לא צריך להמציא הגלגל: אפשר ללמוד מחו"ל

סקירת מחקרו של אגמון, המציג כאמור מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות אחרות בעולם - בעיקר בארה"ב ובאירופה, וכן בחינה של סקירות נוספות את ענף הדיור בר השגה בישראל בשנים האחרונות, מציירות תמונה ברורה וחדה: באמתחתה של ממשלת ישראל מצויים פתרונות שונים, אשר יכולים ואף צריכים להגיע לכדי יישום. אז איך עושים זאת בחו"ל?

■ באירופה - הדיור בר ההשגה נשלט בעיקר על-ידי ארגוני דיור שלא למטרת רווח, כאשר קבלנים פרטיים ספורים בלבד מעורבים בתחום. בשנים האחרונות החל תהליך של שיתוף פעולה בין הארגונים ללא רווח, שמאפשר מימון פרויקטים של דיור בר השגה באופן פשוט, מהיר ויעיל.

■ בבריטניה ובהולנד - מפתחי דיור בר השגה לזכאים מקבלים גישה ישירה למקורות כספיים משמעותיים. בהולנד פועלת תוכנית ערבויות הממומנת בידי הקבלנים, במסגרתה יזמים מקבלות הלוואות ואפשרות ללוות אשראי נוסף מבנקים, בריבית נמוכה. בבריטניה ובהולנד עמותות דיור גדולות שלא למטרות רווח, מחזיקות ברשותן בין 50 אלף ל-70 יחידות דיור כל אחת, כמויות גדולות מהם בכל סדר גודל. ההשלכות של הפעילות הענפה לדיור בר השגה עושות את שלהן: בערים מסויימות בהולנד יותר מ-50% מהדירות שייכות לאיגודי הדיור ונחשבות ברות השגה, כאשר בדירות אלה שכר הדירה הוא בין מחצית לשני-שלישים ממחירי השכירות בשוק. גם בלונדון לא מחוייבים הקבלנים הבונים בעיר להקצות 25%-35% מסך הדירות שלהם, לטובת אוכלוסיה זכאית לדיור בר השגה.

■ בבלגיה - יזם שבונה פרוייקט מחוייב על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר) להקצות חלק מהשטח למגורים מוזלים, כאשר מוגדר מחיר מקסימום לדירה. זאת ועוד, גם במסגרת פרוייקטים של משרדים או חברות היי-טק אשר מוקמים בצמוד לאזורי מגורים, מחוייבים היזמים לבנות שטחי מגורים במחיר תקרה מוגדר מראש. לפיכך, כל יזם נדל"ן הבונה בבלגיה, מקבל את היתר הבניה שלו כתלות בבניית דירות עם מחיר מקסימלי.

■ בגרמניה - שוק השכירות מוגן בחקיקה המגינה על הדיירים השוכרים, תוך הגבלת אפשרויות הפינוי מהדירות. כמו כן, מאפשרת הממשלה העלאת דמי שכירות בחוזה קיים רק אם הדבר תואם את המגמה הכללית בשוק (עליית מחירי דירות ריאלית). הממשלה בגרמניה מציעה גם תוכניות שכירות מיוחדות למשפחות עם הכנסה מצומצמת, כאשר המגורים מסופקים על ידי יזמים ומשקיעים פרטיים - שמקבלים מצידם פיצוי מהמדינה על השכרת הדירות שבבעלותם במחירים נמוכים ממחיר השוק. חלק מהרשויות המקומיות בגרמניה אף מחזיקות בזכות להקצות מגורים בעצמם, לשוכרים שנתקלים בבעיה בשכירת הדירה.

■ בארה"ב - בערים הגדולות משתפים פעולה בנקים, ארגון ויזמים פרטיים למתן דיור בר-השגה: לאחר שממפים אזורים בהם קיים הצורך בדירות מוזלות, מעניקים ליזמי נדל"ן זכויות בנייה מוגדלות באזורים אלה, בתנאי שיתחייבו למכור חלק מהדירות בפרוייקט בזול. את הכסף לפרוייקטים מספקים הבנקים ובעלי ממון אחרים, באמצעות תמריצים מממשלת ארה"ב - שמעניקה להם הקלות מס והטבות שונות בתמורה. התוכנית הכוללת לפעילות לדיור בר השגה נקראת בארה"ב "התוכנית הפדרלית לעידוד בנייה להשכרה לשכבות החלשות", מעוגנת בפקודת המס האמריקנית, ופועלת מאז שנת 1986. על פי התוכנית, ישנם תנאים קבועים להכרה בפרוייקט בנייה ככזה המהווה יעד לדיור בר השגה:

1. דמי השכירות לדירה בבניין לא יהיו יותר מ-30% מהשכר הממוצע באזור, והם צריכים לכלול דמי אחזקה חודשיים שהדיירים נדרשים לשלם.

2. היזם צריך לבחור מראש באחת משתי אפשרויות: השכרת 20% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 50% מהשכר הממוצע באזור, או השכרת 40% מכלל הדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 60% מהשכר הממוצע באזור.

3. הבניין צריך לשמש להשכרה כ-30 שנה לפחות, ומתוך תקופה זו צריך לעמוד בשני התנאים הראשונים לפחות כ-15 שנה.

■ בברזיל - הובילה הממשלה להרמתה של תוכנית ממשלתית שעוזרת במימון רכישת דירות חדשות ל-20 מיליון התושבים שיצאו בעשור האחרון ממעגל האבטלה במדינה.

 עיקרי מדיניות הדיור בר-ההשגה במדינות מפותחות / מתוך: אתר הכנסת

מקור: הכנסת