צעד לפיתרון למצוקת הנדל"ן? מצמצמים שימוש חורג בדירות מגורים

אחרי ה"סופרטנקר" להאצת הבנייה של ראש הממשלה בנימין נתניהו, הרפורמה במינהל ופטיש ה-5 קילו של שר האוצר יובל שטייניץ - ובעת שאוהלי מחאת הדיור מתפשטים ברחבי הארץ, האם מתבססת לה דרך נוספת להילחם במצוקת הדיור, בלי רפורמות וספינים? האם חלק מהפתרון טמון בעצירת שטף ההיתרים לשימוש חורג מדירות מגורים למשרדים או לשימושים נוספים, שעשויים לגזול עוד דירות מהמלאי האוזל?

"אינטרס ציבורי"

במקביל להחלטת שר האוצר להעניק פטור זמני ממס שבח למי שימכור דירת מגורים ששימשה למשרדים, בתקווה להחזיר לשוק למעלה מ-100 דירות כאלו היושבות בלב הערים, גם ועדות התכנון השונות מיישרות קו ומפנימות את מצוקת הדיור, בבואן לדון בהסבת דירות לייעודים אחרים.

באחד הדיונים האחרונים של ועדת הערר בתל אביב התקבל ערר של דיירי רחוב אביבים שבשיכון ותיקים ברמת גן, נגד החלטת הוועדה המקומית לאשר שימוש חורג להפיכת אחד מבתי המגורים ברחוב לבית רופאים. יו"ר ועדת הערר, עו"ד מיכה גדרון, החליט לקבל את הערר והסביר שלא נמצא כל נימוק תכנוני שמצדיק הפיכת בית מגורים לבית רופאים. הוא הוסיף שהאפשרות להפיק הכנסה גבוהה יותר מנכס לא מהווה הצדקה תכנונית לאישור השימוש החורג, וציין ש"הדברים יפים שבעתיים כאשר בימים אלה כאשר קיים אינטרס ציבורי להגדיל את מספר יחידות הדיור".

הבית שלגביו הוגשה אותה בקשה לשימוש חורג להפיכתו לבית רופאים ניצב בין רחוב אביבים מצד אחד ורחוב אבא הלל מצד שני. מבקש השימוש החורג תכנן להפוך את בית המגורים לבית רופאים שיכלול שישה חדרים לרופאים, שלושה חדרים בקומת הקרקע ושלושה חדרים בקומה הראשונה. הוועדה המקומית אישרה כאמור את הבקשה, על החלטה זו הוגשו התנגדויות רבות של דיירי רחוב אביבים ושל בעלי הבית הבנוי בקיר משותף, אך אלה נדחו בוועדה המקומית ולכן ערערו המתנגדים בפני ועדת הערר, באמצעות איתי פרנג'י - משרד עורכי דין.

המתנגדים הדגישו שייעוד המקרקעין הוא מגורים בלבד, ברחוב הכולל בסך הכל 13 בתים. העוררים גם צפו שמתן אישור חורג יביא לגל של בקשות להסבת בתים פרטיים בשיכון ותיקים לבתי רופאים ולמשרדים.

מבקש ההיתר השתמש בנימוק מטעמים כספיים: הוא ציין שרכש את הבית ב-1998 כדי להקים בו משרד רואה חשבון ושהבית שופץ בהשקעה כספית גדולה. לטענתו, נוכח העובדה שהבית ניצב על רחוב אבא הלל המרכזי והסואן, הרי שדמי השכירות ממגורים שהוא יכול לקבל על הבית המשופץ, ששוויו הוא לטענתו 1.5 מיליון דולר, לא עולים על 6,000-7,000 שקל לחודש (תשואה של 1.5% בלבד(.

בדיון גם צוטט פרוטוקול דיון הוועדה המקומית, שם ציין מהנדס העיר ר"ג שמבקש הבקשה היה אצלו וכשנשאל מדוע הוא לא מקים בנכס דירות הוא סיפר לו שאת הבית בנה בהלוואות מהבנקים שיודעים שיקום שם בית רופאים. הוא ציין שמבקש ההיתר אמר שהוא מוכן לשקול דירות במקום, אבל הוא צריך את האישור לבית רופאים כדי להשלים את המהלך עם הבנקים. כאמור, ועדת הערר החליטה בסופו של דבר לגנוז את חלום הבעלים להקים במקום את בית הרופאים.

15 שנה של חריגה

אין זה המקרה היחיד שבו ועדת הערר מתגייסת להדיפת השימוש החורג בנכסים המיועדים למגורים, על מנת להשאיר את פיסות הדיור הקיימות בעת המצוקה.

גם במקרה מוקדם יותר שבו ביקש בעל בניין למגורים בשד' רוטשילד בתל אביב לקבל היתר לשימוש חורג ל-10 שנים נוספות להפעלת משרד עורכי דין בדירת מגורים, סירבה ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב לאשר את ההיתר לתקופה המבוקשת.

הבניין בשדרות רוטשילד מתנשא לגובה של ארבע קומות מעל קומת מרתף, כשבקומת הקרקע קיימות שתי יחידות דיור שמשמשות כמשרד עורכי דין יחד עם חלק ממרתף הבניין. הדירה שפונה לחזית הבניין ויחידת המרתף המקורית משמשות כמשרד עורכי דין לפי היתר לשימוש חורג לצמיתות שהתקבל בתחילת שנות ה-90. הדירה העורפית קיבלה היתר לשימוש חורג לתקופה של 10 שנים, ובסיומן הגיש בעל הבניין בקשה להיתר לשימוש חורג לתקופה נוספת של 10 שנים. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה האריכה לו את ההיתר לחמש שנים נוספות בלבד וקבעה שאין הצדקה לאשר היתר לעשר שנים נוספות, מה שיביא לתקופה מצטברת של 20 שנה של עשיית שימוש חורג מתוכנית.

בעל הבניין ערער על החלטה זו של הוועדה המקומית. יו"ר ועדת הערר, עו"ד גדרון, ציין בהחלטתו כי "במקרה הנדון, של עשיית שימוש בדירת מגורים בניגוד להוראות התוכנית החלה במקום, תקופה של 15 שנה הינה תקופה ארוכה מאוד לגריעת הנכס הנדון ממאגר דירות המגורים במרכז העיר. לפיכך החלטת הוועדה המקומית המאשרת שימוש חורג לחמש שנים הינה נכונה וראויה, ואם בנו היה תלוי הדבר, היינו קובעים שתקופה זו לא תוארך עוד".

גדרון הסביר בדיון כי אילו שאלת ההצדקה התכנונית למתן ההיתר הייתה עומדת בפני הוועדה, "היה על העורר לעבור משוכה גבוהה, שכן צריך שיהיה נימוק כבד-משקל על מנת לאשר שימוש לצורכי משרד בדירת מגורים בלב אחד מאזורי המגורים המבוקשים".

במקרה דומה, כבר לפני שלוש שנים, ועדת הערר המחוזית מחוז ת"א אף ביטלה היתר לשימוש חורג מדירת מגורים למשרד לסוכנות ביטוח ולרואה חשבון ברחוב קריניצי ברמת גן, משום שלא הובא בפניה נימוק מדוע הדירה לא תשמש לייעודה - כלומר, למגורים, ומדוע קיימת הצדקה תכנונית להתיר לעשות בה שימוש חורג לצורך משרד. הנכס הוא בקומת הקרקע של הבניין, כשבאותו המפלס קיימת דירה נוספת, המשמשת למגורים.

נציג הוועדה המקומית הודה בדיון כי "אינני יכול להצביע על הצדקה תכנונית לאשר שימוש חורג ממגורים למשרדים במקרה זה, כיוון שקיימים משרדים פנויים ברמת גן".

יש יוצא מן הכלל: "הפתרון הסביר היחיד הינו שימושים חורגים לגני הילדים"

יחד עם זאת, אם יש מצוקה שגוברת כנראה על מצוקת הדירות בערים הגדולה היא מצוקת גני הילדים - שבמדינת ישראל התנחלו כבר לפני שנים בדירות ובבתים צמודי קרקע. לאור זאת, במקרה שבו ישנה בקשה להפעלת גן ילדים בשטח שמיועד למגורים, מוצאים עצמם היושבים בראש ועדות הערר מאשרים את השימוש החורג בלית ברירה. לא אחת מסבירות ועדות הערר המחוזיות כי הן רואות בהפעלת גני ילדים באזורי מגורים צורך חיוני, גם אם פעילותו של הגן עלולה לגרום לאי נוחות ולמטרדים מסוימים לנכסים הגובלים.

כך בהחלטת ועדת הערר המחוזית מחוז ירושלים בחודש מאי בערר על החלטת הוועדה המקומית ירושלים לאשר שימוש חורג לגן ילדים בדירת מגורים בקומה התחתונה בבניין בן 7 קומות בשכונה בעלת אופי חרדי. השכנים הגישו לוועדה המקומית התנגדות להחלטתה לאשר את השימוש החורג, אבל לאחר ביקור במקום אישרה הוועדה המקומית את השימוש החורג.

השכנים הגישו ערר לוועדת הערר וטענו שהשימוש החורג מהווה סטייה ניכרת בכך שהוא משנה את אופי הסביבה ושגן הילדים יגרום למטרד קשה ויומיומי, ללכלוך ולרעש בלתי פוסק. יו"ר ועדת הערר, עו"ד גלעד הס, ציין בהחלטתו ש"הבעיה התכנונית של שימוש חורג בדירת מגורים לצורך גני ילדים הינה בעיה מוכרת המעסיקה רבות את מוסדות התכנון ובתי המשפט". כן הוא ציין ש"תפקידם של מוסדות התכנון הינו לוודא שמדובר אכן בפגיעה מאוזנת וסבירה אל מול התכלית הציבורית החשובה של גני ילדים".

הס לא קיבל את טענת השכנים לפיה גן ילדים מהווה שינוי באופי הסביבה ולכן מהווה סטייה ניכרת כמובנה בתקנות התכנון והבנייה. לדבריו, "סביבת מגורים מאופיינת מדרך הטבע בקיומם של מוסדות ציבור לרבות גני ילדים, ואין בהקמת גן ילדים בכדי להוות שינוי של אופי הסביבה".

בדיון אף הסביר האגף לחינוך חרדי בעיריית ירושלים, שבאזור המדובר ישנם ילדים רבים ולא ניתן פתרון מספק במסגרת התכנון הקיים לגני ילדים, כך שקיים צורך חיוני דחוף בגן הילדים. ועדת הערר סברה שאכן קיים צורך חיוני ודחוף בגני ילדים באזור הבניין, וכי "עיון בתוכניות החלות על השכונה מבהיר שמדובר במחדל מתמשך וחמור של תכנון לקוי שלא הקצה שטחי ציבור מתאימים לכמות המגורים שאושרה. כאשר אוכלוסיית השכונה הינה אוכלוסייה מרובת ילדים, הפתרון הסביר היחיד הינו שימושים חורגים לגני הילדים".

לכן קבעה ועדת הערר המחוזית מחוז ירושלים שהחלטת הוועדה המקומית להתיר בבניין שימוש חורג לגן ילדים הינה החלטה סבירה ומאוזנת ושיש להתיר את השימוש החורג עד 2015.

ובכל זאת, בקשה אחרת לשימוש חורג לגן ילדים בדירת מגורים בחולון נדחתה בשבוע שעבר בוועדת הערר המחוזית, מאחר שמבקש הבקשה מפעיל בבניין גן ילדים זה 26 שנה ללא היתר לשימוש חורג, וגם כאן בנימוקי דחיית הבקשה חזרה והופיעה שוב מצוקת הדיור. מבקש הבקשה מחזיק בבניין בן שתי קומות ברחוב תל חי בחולון ולפי היתר הבנייה של הבניין קיימות בו שתי דירות מגורים בקומה הראשונה, שתי דירות בקומה השנייה ושני חדרי יציאה לגג.

הגן שפועל כבר 26 שנה בבניין ללא היתר לשימוש חורג ממוקם בקומה השנייה ולאחרונה הגיש בעל הבניין לוועדה המקומית חולון בקשה להיתר לשימוש חורג להפעלת גן ילדים בקומה הראשונה של הבניין, אולם הוועדה המקומית סירבה בטענה שהבקשה כוללת ארבעה גנים במבנה שלא מתאים מבחינת תנועה, חנייה, תשתיות וחצרות לילדים ומשום שהמקום פועל ללא היתר לשימוש חורג זה עשרות שנים.

ועדת הערר המחוזית, שדחתה את ערעור בעל הבניין, ציינה כי "כידוע, מדינת ישראל מצויה היום במשבר בתחום הדיור, שבא לידי ביטוי במחסור בדירות מגורים, בעיקר בערים הגדולות, דבר שמביא לעליית מחירי הדירות והשכירויות. עובדה זו צריכה להוות לדעתנו שיקול בעל משקל כאשר מוגשת בקשה להיתר לשימוש חורג בדירת מגורים לשימוש אחר, ויש לאשר היתרים כאלה במשורה, ורק כאשר קיימת הצדקה תכנונית כבדת משקל לאישור השימוש המבוקש, וגם זאת לתקופה מוגבלת בזמן.

"כך לדוגמא, בדרך כלל לא קיימת הצדקה תכנונית לאפשר שימוש חורג בדירות מגורים לשימוש של משרדים בשעה שאלה יכולים לפעול בבנייני משרדים שנועדו לכך. ללא הצדקה תכנונית בעל משקל אין לדעתנו לצמצמם עוד יותר את מספר דירות המגורים על ידי מתן היתר לשימושים אחרים באותן דירות. במקרה הנדון (גן ילדים), על אף שמדובר בשימוש אותו אנחנו מאשרים בדרך כלל בדירות מגורים, בשל הצורך לאפשר את השירות הציבורי החיוני של גני ילדים באזורי מגורים, הרי שלאור התקופה הארוכה הגיע לדעתנו הזמן להחזיר את שתי הדירות נשוא הערר למאגר דירות המגורים".

 גן ילדים חולון / צלם: איל יצהר

 בניין רמת גן / צלם: איל יצהר

 משרד עוד תל אביב / צלם: איל יצהר