על מה מעידים המחזורים במניות הנדל"ן בשנים האחרונות?

עם ההתאוששות בשוק ההון המקומי לאחר המשבר הפיננסי שתקף את העולם לפני 3 שנים, לא מעט מניות נדל"ן הציגו גם הן התאוששות מרשימה. הזמנים, איך נאמר, הספיקו קצת להשתנות מאז: בחלק ממדינות אירופה הכלכלה רועדת, חלק מחברות הנדל"ן התמודדו או מתמודדות עם החזרי חובות עתק - והתמונה הכללית ב-2011 מצביעה על ירידות, לאחר שחלק מהמניות אפילו הספיקו לתקוע יתד בשערי שיא חדשים.

המגמה הזו מעוררת באופן טבעי את השאלה האם ההתאוששות מאז המשבר או הדשדוש בימים אלה מגובה גם בהיעדר עניין ציבורי; לפני חמש שנים המציאות הייתה שונה - כל דיכפין הצליח לגייס פה כסף ולייצא אותו להשקעה ברומניה. לא בכדי השקת מדד נדל"ן 15 ב-2005 הוכתרה בהצלחה. אבל מאז עברו מים רבים בנהר, ואת ההייפ הנדל"ני החליפו מניות ביומד ושותפויות חיפושי נפש וגז. האם גם מחזורי המסחר במניות הנדל"ן ירדו בהתאם?

לבייב בכותרות

כמו תמיד במקרים האלה, התמונה אינה חד-משמעית ומשתנה ממניה למניה, אם כי מהתמונה הרחבה עולים מספר קווי דמיון: בקרב המניות הגדולות בענף, מחזור המסחר היומי בבורסה באחד העם נמוך בממוצע מהמחזור המקביל ב-2006 וב-2007. זה לא שהוא נמוך בצורה מוחלטת - הוא בוודאי גבוה מהסחירות הנמוכה שמניות הנדל"ן סבלו ממנה עם סלידת הסיכון של המשקיעים שנמלטו מהמניות האלה ב-2008. הוא גם במידה רבה גבוה מהמחזורים בהתאוששות לאחר מכן. הוא פשוט לא גבוה דיו כמו בתור הזהב של הענף ב-2007.

מסקנה נוספת העולה מעיון בהיקפי המסחר היא שעל-פני זמן, המחזור הממוצע נוטה להתכנס סביב רמה מסוימת, אבל לרמה הזו יש חריגים לא מעטים, שמוסברים על רקע ימי מסחר בהן ריכזה המניה עניין, סביב דיווח כזה או אחר. בחלק מהמקרים, ההתנהגות הזו מסבירה השקעה ספוקלנטית במניה. כך למשל, במהלך סתיו 2009, אז ביקשה אפריקה ישראל הסדר חוב, מחזור המסחר במניותיה היה חריג בהיקפו ביחס לממוצע הרב שנתי, והתמורה הכספית שהחליפה שם ידיים מידי יום לא ביישה בהרבה את ימי השיא שלה מ-2007, עת בעל השליטה לב לבייב העניק הצהרות פומפוזיות לגבי שוויה הראוי של החברה. העובדה הזאת בולטת שבעתיים אם לוקחים בחשבון שכל זה קרה כשהמניה עצמה צנחה - כך שהרבה יותר מניות החליפו ידיים כדי להסביר את המחזור המנופח.

אנקדוטה מעניינת היא שגם אם ב-2011 המחזור הממוצע באפריקה ישראל נמוך מהיקפו בימי המסחר העליזים של 2006, היא עדיין מרכזת מחזורים גבוהים במידה ניכרת מכל מניית נדל"ן גדולה אחרת שבדקנו.

כמו אפריקה, מסחר חריג שיכול להצביע על התנהגות ספקולנטית נרשם גם באלביט הדמיה לא מזמן, על רקע דיווחים על קשיים בהחזר חובותיו לבנק הפועלים של בעל השליטה מוטי זיסר.

בכל מקרה, מחזורים נמוכים לא בהכרח מצביעים על סנטימנט שלילי: קיימות לא מעט מניות נדל"ן שמרכזות עניין כהשקעה סולידית, "קנה ושכח" אם תרצו, בקרב משקיעים סולידיים לטווח-ארוך. מן הסתם, פוזיציית השקעה שכזו מתבטאת בהרבה פחות מניות שמחליפות ידיים מידי יום. שיכון ובינוי היא מניה כזו, גם גזית גלוב ובמידה מסוימת גם אלוני חץ וקבוצת עזריאלי, שלאחר שהוכרה כהנפקה הגדולה ביותר שהייתה פה בשנה שעברה, העניין בה פחת במידת מה. אולי גודלה העצום, המשווה לה מעמד של פיל בחנות חרסינה בשוק המקומי, לא מצית דמיון המשקיעים. ועדיין, חשוב להוריד את הכובע בפני מחזורי המסחר שלה, מהגבוהים בענף.

מתאהבים במליסרון

מי שיוצאת נגד הזרם הזה ובאופן בולט היא המתחרה מליסרון - הפוך מהמגמה השלטת, מחזורי המסחר במניית חברת הקניונים רק הלכו וגדלו ככל שזו פיתחה תיאבון וזללה קניונים נוספים, בראשם רכישת חברת בריטיש ישראל. כאן מתקיים יחס ישר מאפיין בין היקף המסחר במניה ובין שווי השוק שנגזר לחברה בבורסה, ולמעשה ב-2011 הכסף שמחליף ידיים בין מניותיה גבוה מידי יום בערך פי 3 מכפי שהיה לפני 5 שנים, אז מליסרון הצטיירה כמניית נישה חביבה בעלת שתי קניונים.

מליסרון היא לא הדוגמא היחידה בה המחזורים צועדים יד-ביד עם שער המניה. על אותו יחס ישר שומרת גם דלק נדל"ן, אם כי בכיוון ההפוך: מחזורי המסחר שלה הלכו והצטמקו לאורך השנים, ככל שהחששות מפני יכולתה לפרוע את חובותיה הלכו וגברו והמשקיעים נטשו את הספינה. המחזורים בדלק נדל"ן נמוכים בערך במחצית בימים אלה מהיקפם לפני חמש שנים, ושקולים פחות או יותר למחזורים של נכסים ובנין - שגם בה העניין פחת בשיעור דומה על פני אותה תקופה.

המחזורים משקפים כיום התייצבות של השוק, שמבכר השקעה בחברות בעלות מודל עסקי יציב או פוטנציאל לעליית ערך בשווקים מבוססים. לא בכדי, חברות הנדל"ן המניב, המתאפיינות ביצר הרפתקנות נמוך יותר, שולטות בכיפה בימים אלה. הן החליפו את מקומן של יזמיות נדל"ן רבות, אזורים לדוגמא, בקרב מדדי המניות שתורמים בתורם לגידול בהיקפי המסחר. תחת שליטתו של הרשי פרידמן, הכסף שמחליף ידיים במניית אזורים הוא רק עשירית מהיקפו ב-2007, גם אם מדובר באחד מהמותגים החזקים בענף הבנייה.

את הניצוץ שהציתו חברות הנדל"ן בבורסה בשנים עברו החליפו, כאמור, טעמי השקעה אחרים. ולא מן הנמנע שאותו משקיע שהפרוטה בכיסו מעדיף להשקיע בדירה עצמה ישירות במקום לרכוש את המניה של החברה שתעשה זאת עבורו.

 כמה כסף מחליף בהן ידיים