הגרפים שמציגים את מיסוי הנדל"ן לאורך השנים האחרונות ממחישים את המלכוד שקובעי המדיניות של מדינת ישראל נקלעו אליו. ככה זה כשחלק מהותי מהצמיחה המהוללת והחריגה של ישראל בשלוש השנים האחרונות, שאיפשרה לראש הממשלה ולשר האוצר להשוויץ פעם ועוד פעם עד כמה חזקה הכלכלה שלנו, נבע מהגידול בקצב העסקאות ומנסיקת מחירי הנדל"ן.
כשעין אחת "בוכה" יחד עם הזוגות הצעירים שלא מצליחים להגיע לדירה, העין השנייה "צוחקת" וסופרת את הכסף. מספר העסקאות בשוק המגורים גדל בין השנים 2006 ל-2010 ב-20%, מחירי הדירות טיפסו ב-60%, והכנסות המדינה ממיסוי ישיר בנדל"ן עלו ב-41%, ל-6.9 מיליארד שקל בשנת 2010 (במחצית הראשונה של 2011 הסתכם המיסוי הישיר ב-4 מיליארד שקל, עלייה נוספת של 27% לעומת 2010), סכום שגם מאפשר למדינה בין היתר לדבר על המשך ההשקעה בתשתיות, בחינוך וכו'.
סך ההכנסות של המדינה ממיסי נדל"ן - ישירים ולא ישירים - הגיע אשתקד לכ-12 מיליארד שקל, לא כולל יותר מ-5 מיליארד שקל מתקבולי קרקעות ששיווק המינהל ועוד מיליארדים שנכנסו לרשויות המקומיות מאגרות והיטלים. רק בימים האחרונים הצביע מכון ירושלים לחקר שווקים על כך ששיעור מסי הנדל"ן מסך כל המסים הנגבים בישראל עומד על כ-9.4%, לעומת 5.4% במדינות ה-OECD, אם כי מוכרחים להודות שבמדינות ההן ענף הנדל"ן כיום די משותק ולא מייצר את זרם התקבולים המיוחל.
אבל המלכוד הוא כפול. כלל לא בטוח שהטבות מס גורפות ורוחביות - סיסמאות הנשמעות לא פעם מפי קבלנים ושאר אינטרסנטיים - יכולות בבת אחת לשנות את התמונה. אם משוואת ההיצע והביקוש מתמחרת היום דירת 5 חדרים בנתניה ב-1.5 מיליון שקל, אף אחד לא מבטיח שהורדה ממשלתית גורפת של המע"מ, למשל - צעד שלא מוסיף דירה אחת להיצע ורק עשוי לעודד ביקוש - לא תותיר את מחיר הדירה בדיוק באותו מקום (או במקום גבוה יותר) ותזרים יותר כסף לקופת הקבלן, על חשבון קופת המדינה.
ועוד דבר: האם באמת ניתן לומר מהו נתח המסים מתוך מחירה של דירה שנמכרת בישראל? הסטטיסטיקה מצביעה על שיעור ממוצע של כשליש ממחיר הדירה, אבל צריך להודות שמדובר בקשת מאוד מאוד רחבה. משקיע בדירות, שהוא גם מוכר דירות סדרתי, עשוי למצוא את עצמו משלם כ-50% מערך הדירה לקופת המדינה (מס רכישה, מע"מ, מס שבח ועוד). מנגד, מי שיקנה דירת יד-שנייה יחידה, בפחות מ-1.35 מיליון שקל, בקושי ייפגש עם רשויות המס, אפילו אם יממש את אותה דירה ברווח עצום.
בשורה התחתונה, אין ספק שהוזלת הדירות עוברת גם ואולי בעיקר דרך רשויות המס. ועם זאת, נדרש טיפול מדוקדק ורציני שיידע קודם כול כיצד לחלק מחדש את העוגה, לפני שמנסים לכווץ אותה.
מס ערך מוסף: 200 אלף שקל בממוצע על דירה
המע"מ הוא לא מס נדל"ני בהגדרה, אבל הוא תופס נתח הכי משמעותי בסל המסים של הנדל"ן. דירה חדשה ממוצעת נמכרה ברבעון הראשון של 2011 ב-1.4 מיליון שקל, מה שאומר תשלום מע"מ בהיקף של כמעט 200 אלף שקל. תכפילו את הסכום בכ-25 אלף דירות חדשות שנמכרות כאן בשנה, והגענו ל-5 מיליארד שקל מע"מ על דירות לשנה.
לא מדובר כמובן בגזירת גורל. בשנה האחרונה נטען לא אחת כנגד העובדה שמדובר במס רגרסיבי, שפוגע ביתר שאת דווקא בשכבות החלשות (שאחוז ניכר מהכנסתן הולך לצריכה ולא לחיסכון). מדינות רבות בעולם בחרו במסלול של מע"מ מופחת ואפילו בפטור ממע"מ על דירות (מדינות כמו אנגליה, ארה"ב, גרמניה ועוד), אבל אצלנו, רק אתמול דחתה ועדת שרים לענייני חקיקה את הצעת החוק של חבר הכנסת מאיר שטרית, שמצטרפת ללא מעט הצעות דומות שהועלו בעבר, לבטל את תשלום המע"מ על דירות חדשות לזוגות צעירים.
מנגד, יאמרו אחרים, כדאי לזכור שהשכבות החלשות באמת כלל לא זוכות להשתתף במשחק והן אינן חולמות יותר על רכישת דירה חדשה. פטור ממע"מ, הנוגע למי שרוכש דירה מקבלן, שוב לא יגיע למחוסרי קורת גג, אם כי כמובן שהוא אמור להשפיע בהדרגה על כל התמחור בשוק הנדל"ן.
מס רכישה: מבדיל בין עשיר לעני
אם מה שמאפיין את המע"מ הוא היותו מס "עיוור", הרי שמס רכישה - שהכניס לקופת המדינה 4 מיליארד שקל רק בשנה שעברה, כ-2 מיליון מהם מרכישת דירות - מצליח להבחין בין קונה לקונה, הן באמצעות מדרגות מס בהתאם לשווי הדירה והן באמצעות הבחנה בין מחזיק דירה בודדת למשקיע.
רק בפברואר האחרון אישרה הכנסת הרחבת מדרגת הפטור ממס רכישה (מס בשיעור 0%, למי שאין בבעלותו דירה נוספת) מסכום של 1.14 מיליון שקל ל-1.35 מיליון שקל. עד ל-1.6 מיליון שקל ממוסה הרוכש בשיעור של 3.5%, ומעל הסכום הזה עומד שיעור המס על 5%. מנגד, מי "שחטף" את המקל היו המשקיעים, שכבר לא עוצרים בתקרת מס של 5%, אלא ישלמו 6% על הסכום שבין מיליון שקל ל-3 מיליון שקל ו-7% מעבר למחיר של 3 מיליון שקל.
בעקבות זאת, זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה ב-1.3 מיליון שקל לא ישלם בכלל מס רכישה. ומנגד, משקיע שירכוש דירה ב-4 מיליון שקלים יעביר 240 אלף שקל למדינה - מס רכישה בשיעור ממוצע של 6%.
אבל למרות ההבחנה בין קונה לקונה, בין עני לעשיר, גם מס רכישה לא אמור להיות טריוויאלי. ממתי בכלל משלמים מס על עצם קיום העסקה, לפני שברור האם בכלל וכמה הרווחנו עליה? למה מי שקונה דירה להשקעה - ומוסיף עוד היצע לשוק השכירות - צריך לשלם למדינה מס, עוד לפני שהרוויח עליה שקל מעליית ערך הנכס או מפירות ההשכרה? לאוצר פתרונים.
מס על השכרה: לא מסייע לתשואה
היסטורית, השקעה בנדל"ן היא אחד האפיקים הכי פחות ממוסים בישראל. בתחילת שנות התשעים, בגל העלייה הגדול, חוקק חוק מס הכנסה במטרה לעודד השכרת דירות, שקבע פטור ממס להכנסה מדמי שכירות למגורים עד תקרה של כ-7,500 שקל. מדובר היה בהוראת שעה, אבל היא חודשה שנה אחרי שנה, עד שבשנים 2005 ו-2006 תקרת המס התכווצה בהדרגה לכ-4,700 שקל כיום. מעל אותו סכום, יכול הנישום לבחור במספר מסלולי מס, הפשוט והמקובל ביותר הוא לשלם 10% מס על סך ההכנסות מהשכרה.
מדובר עדיין במיסוי נמוך מאוד. שכירים ועצמאים שמשלמים כ-50% מהכנסתם למס הכנסה (ולא מצליחים לחסוך לדירה) יכולים בהחלט להרגיש מתוסכלים מכך שיש מי שמפריש רק 10% מהכנסתו החודשית למדינה.
עם זאת, כדאי לזכור שאותם 'פירות השכרה' לא מייצרים תשואה בשמיים. דירה שמחירה 3 מיליון שקל (4 חדרים בשד' רוטשילד, למשל), המושכרת ב-7,000 שקל לחודש, מייצרת תשואה שנתית ברוטו (לפני פחת, הוצאות אחזקה, מס ועוד) של 2.8% - לא אפיק ההשקעה האטרקטיבי בעולם. מי שרוצה שיהיה כאן שוק השכרה, וכל עוד לא הצליחו לעודד (שוב, בעזרת מיסוי כמובן) את החברות הגדולות והגופים המוסדיים להקים פרויקטים להשכרה שמייצרים תשואה סבירה, צריך להיזהר מאוד מפגיעה אנושה מדי במשקיעים, אף שסומנו כאחד האויבים הגדולים של מחאת הדיור 2011.
מס שבח: עדיין מס שולי למדי כשמדובר בדירות
מול התשואה הנמוכה מהשכירות החודשית, כדאי לזכור שהישראלי שקונה דירה להשקעה (ואפילו את דירת מגוריו) חולם בדרך כלל כבר עם החתימה על הקנייה על הקופון שיגזור ביום המכירה. בעקבות רפורמת המיסוי שנערכה בישראל לפני עשור, הופחת מס השבח מהדירה - אותו רווח הון שבין הקנייה למכירה - לשיעור של 25% (בהמשך, כחלק מהאחדת שיעורי המס על רווחי הון, נקבע מסלול להורדתו עד שיעור של 20%). אבל דה-פקטו, מרבית מוכרי הדירות כלל לא נכנסים למסלול המס, זאת הודות לסעיף הפטור ממס למוכר דירה אחת ל-4 שנים או יותר, גם אם יש בבעלותו יותר מדירה אחת.
בפועל, כאמור, מדובר במס שולי למדי: הכנסות המדינה ממס שבח ממכירת קרקעות, מבנים ודירות הגיעו בשנים האחרונות ל-2.5 מיליארד שקל, אבל רק 10% מהסכום נבע מדירות (7,400 דירות היו חייבות במס בשנת 2009), בשל ניצול אותו פטור.
אבל כעת, במטרה לעודד משקיעים למכור ולייצר היצע מהיר, ובמקביל לצנן ביקוש של משקיעים חדשים, החליט האוצר לבטל הפטור ההיסטורי למחזיקים ביותר מדירה אחת. לכשיאושר החוק, משקיעי הנדל"ן למגורים יצטרכו להביא בחשבון מעתה והלאה שגם האוצר יתחלק איתם ברווחי ההון שיראו מהדירה, אם וכאשר אכן יממשו אותה ברווח ביום מן הימים.
היטל השבחה: גם הרשות המקומית רוצה נתח בשלל
גם לרשויות המקומיות מגיע ליהנות מהפריחה בנדל"ן. מנגנון המס מעניק לרשות המקומית 50% מההשבחה שחלה בערך הקרקע בעקבות אישור תוכנית בנייה חדשה. הרציונל מאחורי ההיטל קובע, שאם אמור היה לקום על המגרש בית בן 4 קומות (16 דירות), והיזם עמל על שינוי התוכנית להקמת מגדל (80 דירות), גם לרשות המקומית מגיע להתחלק בשלל. וכשהרשות המקומית מספיק חזקה, היא כבר דואגת להמציא אגרות והיטלים נוספים, שישלשלו לכיסה נתח גבוה בהרבה בכל אישור תוכנית חדשה.
ומדבר בהרבה מאוד כסף. על פי הערכות, בשנה שעברה ההכנסות הגיעו לכמיליארד שקל. בנוסף, היטלי הפיתוח ואגרות הבנייה השונות הכניסו לעיריות עוד כחצי מיליארד שקל - שהתגלגלו כמובן בסופו של דבר על מחיר הדירה.
המתנגדים להיטל ההשבחה אומרים שמדובר בהמצאה ישראלית כמעט ייחודית. מנגד, המצדדים יאמרו, שללא ההיטל, אין שום סיכוי שהרשות תתמוך בהוספת זכויות ודירות - שמעמיסות על הגנים, על בתי הספר, ועל הכבישים העירוניים.
ובכל זאת, המתנגדים אומרים שבכל העולם מסתפקת הרשות המקומית מתוספת הארנונה שצומחת לה מהדיירים החדשים ומהתנועה (וההכנסות) שהם מחוללים גם בתעסוקה ובמסחר באותה עיר.
רכוש: רק בישראל אין מס על על עושר
הזכרנו את מה שיש, אבל חייבים להזכיר את מה שכבר איננו. עד שנת 2000 שילמו יותר מ-100 אלף ישראלים שהחזיקו בקרקעות פנויות (שאינן חקלאיות) מס רכוש - 1.2% משווי קרקע ששימשה כמלאי עסקי ו-2.5% משווי קרקע אחרת - בהיקף מיליארדי שקלים לשנה (היקף דומה למס השבח).
בעקבות מחאה ציבורית גדולה, בין השאר של עמותת נמ"ר ('נגד מס רכוש'), בוטל המס בתחילת העשור הקודם, וכך הפכה ישראל לאחת המדינות המערביות היחידות בעולם שבהן לא מוטל מס על רכוש ועושר. יחד עם זאת, צריך לזכור שחלק גדול מאותן קרקעות פנויות היו כאלה בשל בעיות תכנוניות (המזבלה של נתניה, למשל), ובעליהן שילמו מדי שנה מס בגובה עשרות אלפי שקלים, נתח משווי האדמה המפוקפק.
הצרה היא, שמבחינת שוק הנדל"ן של העשור האחרון, המהלך הפך את המו"מ מול בעלי הקרקעות למתיש וקשה בהרבה. אותם בעלים הפסיקו לשלם מס כלשהו לקופת המדינה ואיבדו תמריץ מאוד משמעותי, ודאי בשוק של מחירים עולים, להעביר סוף סוף ליזמים את אותה הקרקע כדי שיבנו עליה דירות שיקלו על מצוקת ההיצע.
דירה בישראל שליש מיסים
הכנסות המדינה ממסים על דיור
כתבות
ני"ע
