ניתוח "גלובס": תוכנית הנדל"ן של נתניהו ישימה?

1. הכול נכון. ראש הממשלה אכן היה "הראשון לשים את האצבע על הבעיה המתפתחת בשוק הדיור". כבר שנתיים וחצי הוא מכריז, לצד השרים האחרים, על "מהפכות" אפקטיביות בתחום המגורים. גם התוכניות שהוצגו היום, כמו אלה של השנתיים האחרונות, חשובות, מגוונות ומרשימות - סוף סוף רפורמה במינהל מקרקעי ישראל, סוף סוף מתגבשת רפורמה בתכנון ובנייה (שנשכחה היום במסיבת העיתונאים, לאחר שהווד"לים דרסו אותה בצוק העתים), פריסה של תשתיות לאורכה ולרוחבה של הארץ, אלפי דירות בפרויקטים מוזלים, פרויקטים להשכרה, מעונות סטודנטים ועוד.

הבעיה היא כמובן בביצוע. הדיאגנוזה של הרופא מצוינת. זו רק הפרקטיקה שדפוקה. אותה ממשלה שכבר שנתיים מנסה ללא הצלחה לתת לחולה את האנטיביוטיקה הכל כך נדרשת - הרפורמות במינהל והרפורמות בוועדות התכנון - תרופה שבאמת יכולה לרפא את השוק ולשחרר מספיק היצע, נבהלה בינתיים מזעקות החולה ושלפה הבוקר קפסולות אקמול - מעונות לסטודנטים, השכרה מסובסדת, תחבורה מוזלת וכדומה - בלי לומר לנו למה דווקא אותו אקמול היא תצליח לדחוף במהירות לחולה שכבר נפל למשכב.

השר שטייניץ הודיע, למשל, הבוקר (ג'), על "מהלך מזורז מאוד" לבניית 10,000 דירות קטנות לסטודנטים על קרקעות "חומות" המיועדות במקור לשטחי ציבור. ועכשיו, האם מישהו מאמין שתושבי שכונות או דיירים שגרים מסביב למתחמים שיאותרו במהירות הבזק, מתחמים שכבר שנים הם חולמים ושומעים הבטחות שעוד מעט מקימים עליהם מתנ"ס, מרכז לקשיש, שטח ציבורי פתוח, בית כנסת וכו', יתנו למהלך כזה לצאת לדרך בקלות? ומה יגידו בעלי הקרקע, שהפקיעו מהם בזמנו את הקרקע לטובת מבנה ציבורי וכעת יזם פרטי מקבל אותה בעלות אפסית והולך להרוויח ממנה כסף?

2. ובמבחן הביצוע, אין טעם בטפטופים קטנים. גם "מחיר למשתכן" - מסלול שמעניק את הקרקע במכרז ליזם שהציע את מחיר הדירה המינימלי, וגם הקמת פרויקטים להשכרה, יכולים לחולל מהפך מהיר רק אם יהיה מדובר במסות. גם אבסולוטית וגם יחסית באותה שכונה או באותה עיר.

אם 200 מ-2,000 דירות שישווקו במודיעין יהיו זולות ב-30% מהמחירים בסביבה, ואם אוניברסיטת בר אילן תיהנה ממחיר אפס לקרקע שהיא תשווק בקרוב למעונות לאלף סטודנטים, מדובר בסך הכול בפרס שניתן למאות ישראלים (הטבה שעשויה להגיע גם למאות אלפי שקלים). אבל כדי שמדובר יהיה בסדרי גודל שינמיכו את כל רף המחירים באזור, צריך בין השאר לשנות את התכנון הנוכחי. כרגע, מה לעשות, רוב הדירות המתוכננות בערים הן גדולות וכלל לא נכנסות לקטגוריה הרלוונטית וההגיונית של מחיר למשתכן, לדירות בגודל 100 מ"ר (שגם ניתן יהיה להציען במחיר סביר).

האם ממשלה שלא מצליחה למלא את הדרישה הבסיסית לשיווק ותכנון קרקע לכ-40 אלף דירות למגורים בשנה במשך עשור (וכעת מכלה במהירות את המגירות, בשיווק לא מעט מתחמים שיהיו זמנים לבנייה רק בתוך שנתיים שלוש לפחות), תצליח לייצר לפתע עשרות אלפי דירות להשכרה ועוד אלפי דירות בשיטת "מחיר למשתכן"? האם צנרת התכנון לא סתומה גם כך - גם עם תוספת 6 הוועדות המיוחדות של נתניהו - עוד לפני שנוספה לה הדרישה למלאי של דירות להשכרה ודירות מוזלות לזוגות צעירים? נורא מתחשק לנו להיות אופטימיים.

3. ומלבד בעיית המשילות הידועה, המשקולות הגדולות שצפויות להכביד על הצעדים יגיעו בקרוב מקבוצות לחץ מאוד דומיננטיות: הרשויות המקומיות, היזמים והבנקים.

ראשי הערים, שלא ששים לתוספת של משפחות צעירות, ודאי בפרויקטים זולים ומסובסדים, שכמעט לא מייצרים לעירייה הכנסות שיכולות לתמוך בדרישה המוצדקת לעוד גני ילדים, בתי ספר, ספרייה ציבורית וכו'. ראשי ערים שיעמדו על רגליים אחוריות כדי שלא ייקחו להם "קרקע חומה" לטובת מעונות סטודנטים, ועוד בעלות אפס, שלא מעניקה להם אפילו שקל "היטל השבחה" שיתמוך בפיתוח העירוני.

והיזמים, שחלקם תקוע פתאום עם קרקעות שהוא רכש מאוד ביוקר בשנתיים האחרונות, שיעשו הכול כדי לעכב את הצפת השוק בקרקעות מסובסדות, הזולות בעשרות אחוזים מהמחיר שהם שילמו בתנאי השוק הקודמים. יזמים שעשויים לגלות פרצות במכרזים הישנים כדי לתבוע מהמדינה להחזיר להם את הקרקע שרכשו במחיר מלא רק לפני כמה חודשים.

ולא פחות חשוב: הבנקים, אלה שאמורים לממן את הבנייה של כל החגיגה הזו. רק שהם כבר מלווים ומממנים אותו שוק (יזמים ורוכשי דירות) שכבר התרגל למחירים הגבוהים. אותם בנקים, שגם כך הורידו באחרונה רגל מהגז ומחכים לראות מה יילד יום, שחוששים לא פחות מהיזמים מהתערבות ממשלתית שתביא לצניחה של המחירים. בלעדיהם, השיווקים יישארו על המדפים.

4. ובשורה התחתונה, זה לא משנה את העובדה שהמחירים כבר יורדים. המשקיעים החדשים כבר מחפשים אלטרנטיבות מלבד שוק המגורים; המשקיעים הישנים כבר בודקים כמה מציע להם השוק על הדירה בבאר שבע או בתל אביב; הזוגות הצעירים מבינים שמחר אולי יהיה יותר זול; באופן כללי ניתן לקבוע שהכוח כבר עבר לידיים של הקונים (מה שגם מסביר את הלחץ בקרב הבנקים והיזמים, ע"ע).

כדאי להזכיר לעצמנו שלמרות הדיבורים על מחסור שנמשך עשור, ישראלים לא גרו ברחובות. שינוי הסנטימנט והאווירה הכללית (לצד קשיחות גדולה יותר בבנקים למשכנתאות) בהחלט יכולים להפוך את המגמה בשוק המגורים.

אבל רגע לפני שממשלת ישראל מוחאת לעצמה כפיים, היא חייבת להבטיח שענף הנדל"ן ימשיך להתגלגל גם אם השוק משנה כיוון. אם הבנקים יעצרו את האשראי כי גם הם יעדיפו לחכות על הגדר, ואם גם היזמים יחליטו שהם מחכים לראות מי נגד מי, לא יעזרו כל השיווקים המסיביים. בשוק יורד, החלום המעודכן כעת של נתניהו, שטייניץ ואטיאס, כדאי לזכור שלא מעט מכרזים נותרים ללא שום מציעים - ושוב נוכל לדבר בעוד כמה שנים על היצע שלא התאים את עצמו לגידול באוכלוסייה.

 תוכנית החירום של נתניהו