מומחי נדל"ן: צריך מנהיג שידפוק על השולחן ויקדם תוכניות

"אף אחת מהתוכניות שעליהן דובר לא נותנת פתרון מיידי"

עו"ד אילן שרקון / יו"ר ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עוה"ד:

בעד התוכנית:

"מטרת הרפורמה של נתניהו בעיקרה להגביל את ההיצע מצד אחד, ומצד שני להקטין את הביקוש, וזו מטרה ראויה. וחלק מהרעיונות שנתניהו הציג היום עשויים להועיל לעניין. הוא אומר שיפעל להקטין את הביורוקרטיה באופן משמעותי מאוד, בעיקר בוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה; להקים ועדות דיור לאומיות (וד"ל) שבאמצעותן יובילו ויאשרו פרויקטים רחבי היקף למטרות מגורים, ללא ביורוקרטיה מיותרת של הועדות המקומיות. כל זה מבורך.

"גם הרפורמה במינהל, שאינה רפורמה חדשה, רצויה ומבורכת. מטרתה העיקרית היא להעביר חלק גדול מאוד מהחוכרים העירונים לבעלות פרטית ובכך לצמצם את הביורוקרטיה המיותרת בין החוכר לבין המנהל, קשר שמעמיס על המינהל מטלות רבות במקום שיוכל להתרכז במטרה העיקרית שלו, שהיא שיווק קרקעות לציבור.

"הגדלת היצע הדירות באופן משמעותי על-ידי הפחתת הביורוקרטיה ושיווק קרקעות וכן דיור בר השגה לסטודנטים ומעוטי יכולת - כל אלה אמורים בהחלט לסייע בבעיית הדיור בישראל. אלה לא נושאים חדשים, הם נמצאים בתהליך תקופה ארוכה אך באים לאישור סופי רק עכשיו, והלוואי שנתניהו יצליח".

נגד התוכנית:

"אף אחת מהתוכניות שעליהן דובר היום לא נותנת פתרון כאן ועכשיו. את השפעת התוצאות של רוב המהלכים שנוקטת הממשלה נכון להיום נתחיל לראות רק בשנים הקרובות. הבעיה היא שהציבור צריך פתרון כאן ועכשיו, הוא זועק לזה.

"כדי להגדיל את ההיצע באופן מיידי צריך לעשות צעדים פשוטים ומהירים יותר. למשל, לצמצם את הביורוקרטיה המיותרת בוועדות התכנון והבנייה, בעיקר בוועדות המחוזיות, להוסיף תקנים בוועדות באופן מיידי כדי לאפשר לוועדות המחוזיות לפעול בצורה מהירה ולהנחות את הוועדות לאשר תוכניות, בעיקר למגורים, מהר ובאופן מזורז. כמו כן, יש לדאוג לביקורת ואכיפה על ההחלטות האלה. רק צעדים מהסוג הזה יולידו תוצאות מיידיות בשוק.

"גם את הנושא של דיור בר השגה אפשר לאשר ולקדם באופן מהיר יותר ממה שמציע נתניהו. יש ועדות תכנון שהחלו ליישם את הרפורמה של דיור בר השגה ואישור בנייה לצעירים, בעיקר דירות קטנות יותר, וכעת צריך לחזק את המגמה ולתמרץ יותר יזמים לבנות דירות מהסוג הזה. את זה צריך ואפשר לעשות בהחלטות מהירות, ולא צריך רפורמות רחבות היקף כפי שמציע נתניהו".

ציון כללי: עובר עם סייג.

"לממשלה יש כוונות טובות אך את התוצאות שלהן נראה רק בשנים הקרובות ולא באופן מיידי. עדיף לנקוט החלטות פשוטות שאת תוצאותיהן נראה בשוק כאן ועכשיו".

"צריך מנהיג שידפוק על השולחן כדי שתוכניות יתקדמו מהר"

עו"ד עופר טויסטר / מבכירי עוה"ד בתחום התכנון והבנייה

בעד התוכנית:

"הרעיונות שהציגו נתניהו ושטייניץ טובים ורצויים, אך זה הדבר החיובי היחיד שניתן לומר עליהם, כי הם כנראה לא יפתרו את הבעיה".

נגד התוכנית:

"הכשל בשוק הדיור לא נגרם מהיעדר חקיקה, אלא מכשל בביצוע. אם תוכנית לבנייה מתארכת משנתיים לעשר שנים, זו לא בעיה בחקיקה, זו בעיית ביצוע. דברי נתניהו היום מתייחסים כולם לרפורמות חקיקתיות ולטיפול בבעיות ביורוקרטיות ולכן לא תהיה לצעדים השפעה מיידית.

"צריך מנהיג שידפוק על השולחן כדי שתוכניות יתקדמו מהר. אם צריך לפנות מחר מחנה צבאי באזורי ביקוש - שמישהו יכפה כבר את הצעד הזה על משרד הביטחון. בשביל ליצור מהפך, על המדינה לאתר שטחים גדולים באזורי ביקוש בשליטת המדינה או של יזמים גדולים ולהריץ בהם תוכניות. כדי לייצר קרקעות לבנייה זמינה צריך לשחרר מיד מסות של קרקעות המדינה באזורי ביקוש, למשל מחנה תל השומר. הבעיה היא שזה מצריך שיתוף פעולה של משרד ביטחון, מנהל ומערכות תכנון וצריך מנהיג שיחבר את כולם. כיום אין מנהיג. המסקנה היא שצריך, בחוק, להחזיר את אריק שרון.

"עם כל הכבוד לירוקים, גם בני אדם הם בעלי חיים שזקוקים לבתי גידול, והחיים הם פשרה. צריך לבנות גם במקומות שהם שטחים פתוחים וירוקים תוך מציאת איזונים; צריך מגדלים בתל אביב, כי זה יגן על המרחבים הפתוחים ויספק מגורים למאות משפחות בשטח מצומצם יחסית. נדמה לי שלא שמעתי כלום היום על אפקט הבנייה לגובה - הפתרון האמיתי לבנייה הצפופה. שם המשחק הוא לאתר שטחים פנויים וגם קרקעות חקלאיות באזורי ביקוש בתמורה לפיצוי הולם לחקלאים.

"מעבר לכך, הבעיות העיקריות בשוק הנדל"ן הן בעיות של כוח אדם ומנהיגות: אין ראש מנהל תכנון, מאז שהקודם, האדריכל שמאי אסיף, עזב לפני מספר חודשים. והוא לא עזב בהפתעה. איך אפשר שרשות תכנונית תהיה בלי ראש? זה כמו שהצבא יהיה בלי רמטכ"ל. לא שמעתי היום מילה על זה במסיבת העיתונאים. גם מתכנן מחוז מרכז עזב לפני חודשים והתפקיד ריק. אם ראש הממשלה לא ידאג לתקציבים ואנשים, לא ניתן יהיה ליישם את הפתרון שלו והוא יצטרף לחקיקה נוספת שעיקרה עלה תאנה של ראש הממשלה וממשלתו".

"במבחן הביצוע: אם יתנו לווד"לים את הכלים והאמצעים הם יוכלו לזרז הליכי תכנון. אם בראש הוד"ל במחוז תל אביב (הכולל את תל-אביב, רמת-גן, הרצליה, חולון, בת-ים רמת-השרון ועוד) תעמוד יו"ר הועדה המחוזית היעילה הנוכחית, גב' גילה אורון, ומתכננת המחוז אדר' אנג'ל וצוותיהן, המאמץ יישא פרי".

ציון כללי: עובר עם סייג.

"יש ברעיונות של נתניהו גם דברים חיוביים, אבל הכשל עד היום היה בביצוע. הגדרה של אימפוטנט זה אחד שרוצה אבל לא יכול, אז על אותו משקל ביבי מאוד רוצה, השאלה אם הוא יכול".

"נראה שנתניהו מגיב בצורה נמהרת למחאה הציבורית"

עו"ד אמיר חן / ראש מחלקת נדל"ן בפישר-בכר-חן-וול אוריון

בעד התוכנית:

"האלמנט החיובי בתוכנית של נתניהו הוא השלמת ההליך להקמת ועדות הדיור הלאומיות. יש עשרות תוכניות עם קיבולת בנייה של עשרות אלפי יחידות מגורים, שתקועות בוועדות המחוזיות, לפעמים שנים, משום שחסרה חוות דעת של שמאי. אם ועדות הדיור הלאומיות יעשו את עבודתן, יוחדר לשוק חמצן בצורת דירות מגורים בהיקפים נאים. אני חייב לציין שבפעם הקודמת שראש הממשלה שרון הקים ועדה לשחרור חסמים, הדבר נכשל כישלון חרוץ".

נגד התוכנית:

"נתניהו נראה כמי שמגיב בצורה נמהרת למחאה הציבורית, והוא נמנע במכוון מלטפל בבעיות האמיתיות, שהן: כ-50% ממחיר דירה חדשה מורכב ממסים שונים. תן לזוג צעיר פטור ממס רכישה וממע"מ על קניית דירה ראשונה, וזה יהיה פי כמה אפקטיבי.

"בג"ץ הקשת המזרחית עצר, במידה רבה, את אספקת קרקעות המושבים והקיבוצים לשוק. פה דרושה חקיקה אמיצה שתגביר את הכדאיות של החוכרים לתרום את הקרקעות שלהם לטובת האינטרס הלאומי.

"הבשורה ביחס לבניית אלפי דירות מגורים להשכרה על גבי 'קרקע חומה' (שטחי ציבור), נראית לי חסרת בסיס ממשי. גם בהנחה שבניית דיור ציבורי להשכרה הינה 'צורכי ציבור', הרי שצריך לייצר זכויות בנייה על גבי הקרקע החומה הזו, דהיינו - לאשר ת.ב.ע. זה ייקח שנים, ויגרור תביעות.

"הוזלת הקרקעות הצפויה תפגע באלפי זוגות צעירים שרכשו דירות בפריפריה בשנתיים-שלוש האחרונות. ביום אחד יירד ערך הדירה שלהם במאות אלפי שקלים, עם כל המשמעות שיש לכך ביחסים שלהם עם הבנק למשכנתאות".

ציון כללי: לא עובר.

"לא מדברים על פתרונות כספיים, כעזרה במשכנתה לצעירים"

עו"ד שרגא בירן / מומחה נדל"ן, בעל משרד שרגא בירן

בעד התוכנית:

"ממשלת ישראל, בראשות בנימין נתניהו, הודתה שהמערכת המייצרת את הדיור במדינת ישראל כשלה כישלון טוטאלי, ושצריך להפוך אותה על פניה. צריך להוריד בפני נתניהו את הכובע. הוא השליט, הוא ראש הממשלה, ממשלתו היא מנהלת את העניין, ועכשיו הוא הודה בכישלון. ובמקום שבו בעלי תשובה עומדים, גם צדיקים גמורים אינם יכולים לעמוד. העם האשים, חבר המושבעים הרשיע, ועל סמך ההודעה אפשר להניח שהממשלה מקבלת על עצמה את האשם. זה הישג אדיר מבחינה ציבורית ומבחינה פוליטית, משום שזה סולל את הדרך לרפורמה מבנית.

"נתניהו, האיש שבביוגרפיה ההיסטורית שלו טוען שהוא רוצה להיות הרפורמטור של מדינת ישראל, סוף-סוף צועד צעד ראשון לעבר הגשמת היעד הזה. אם הוא רוצה להיות רפורמטור, הוא צריך לעשות רפורמה מבנית שבאמת תהפוך את כל המערכת ולא לעשות שוב טיפול קוסמטי".

נגד התוכנית:

"הממשלה איננה מאוחדת. השר אטיאס מדבר על דיור בר השגה, וישנו הסגנון של שטייניץ שהוא סגנון ניאו-ליברלי. הוא איש צעיר, אינטליגנטי ביותר מהמשכילים שמסתובבים על הבמה הפוליטית של מדינת ישראל, והגיע הזמן שהוא יודה בכך שהשיטה הניאו-ליברלית כשלה ויוציא אותה מהלקסיקון שלו.

"אבל הדבר השלילי ביותר הוא שבממשלה שכחו שיש מרכיב שלישי בתוך הייצור של הדירה, נוסף לקרקע והתכנון, וזה הכסף. הנושא של הכסף הוא קריטי. כל המערכת הפיננסית של מדינת ישראל הייתה אי פעם בנויה - גם בחיסכון, גם במשכנתה, גם בפריסתה, גם בהכרה בקרקע ועוד - על אמצעים ומכשירים כאלה ואחרים שאפשרו לזוג הצעיר מבחינה כספית לרכוש דירה. הרי מדובר בסופו של דבר על היכולת הכספית לעשות את הדבר הזה, אבל היום אף אחד לא דיבר על זה. האמצעים לאפשר את היכולת הכספית הזאת בכלל לא מוזכרים וננקטים.

במסגרת חוק דיור בר השגה צריך להיות הסדר שמבוסס על העובדות הבאות: אם בנית דירת 3 חדרים, על 75 מטר, היא תעלה עד 4,000 שקל למטר, בצפון, בדרום ובמרכז. בסך הכול דירה כזו תעלה 300 אלף שקל. הקרקע תעלה עוד 100 אלף שקל, כך שדירה בת השגה צריכה לעלות בסך הכול 400-500 אלף שקל.

"ומי מממן את זה? הרי לזוגות צעירים אין סכום כזה. אז המממנים יהיו המערכת הבנקאית באמצעות הסדרים עם הממשלה, על ידי הענקת הלוואה מובטחת במשכנתה על הדירה ועל המגרש המתפרסת על 30-40 שנה, לפי יכולת הזוג הצעיר. אם הוא יכול להחזיר בהתחלה רק 1,000 בחודש, שיחזיר אלף ובהמשך יעלה את הסכום. אלה הטבות בתנאי המשכנתנ. בנוסף, את יתרת הסכום שאין לו מהמשכנתה (כיוון שמשכנתא מוגבלת ל-65% בערך) הוא יקבל כהלוואה עומדת.

"ההלוואה הזו תהיה השווי של המגרש פלוס-מינוס. המדינה תכניס את הקרקע במחיר שקובעים אותו מראש כהלוואה עומדת. את ערך המגרש הזוג יפרע לאורך השנים בתנאים מיטיבים, בריבית של איגרת חוב של ממשלת ישראל שעומדת על 2% בערך היום. אין פה סובסידיה אלא הסדר רגולטיבי שהוא בנורמה המקובלת בכל העולם הנאור, כולל צרפת וגרמניה.

"ובכלל לא שמענו מביבי נתניהו על חוק של דיור בר השגה. בלי חוק כזה, שום דבר לא יעזור, משום שהחלטות ניתן לשנות כל שני ושלישי. המערכת הלאומית של מדינת ישראל לא תדע לאן היא צועדת ללא חוק לדיור בר השגה. חוק נותן איזשהו ביטחון.

"בנוסף, לא מציגים במסגרת התוכנית מהיכן לוקחים את הקרקע לדיור בר השגה. לא מציגים מהם מקורות הקרקע לדיור, לתכנון של הדיור החדש בר ההשגה במדינת ישראל. איפה הקרקע הזאת?

"קרקע 'חומה' בלקסיקון שאני הצעתי להם במסגרת הצעת חוק שניסחתי זו קרקע של שכונות העוני, של ההתחדשות העירונית, של מוסכים ותעשיות שאבד עליהם הכלח, אך הם לא ציינו את זה או כל הצעה אחרת. אתה צריך להצביע מאיפה תופיע פתאום קרקע חדשה. אי אפשר לומר דברים בעלמא.

"דבר אחרון שצריך לומר הוא שכל הדיבורים על הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל אם הם לא יהיו מבניים, במסגרת של הפרטה חברתית, יצירת מנגנון שמאפשר לאזרח לרכוש ולמינהל למכור קרקע מתוכננת או לא מתוכננת, אז שום דבר לא ישתנה. אין דבר יותר מרוכז מאשר שלטון והון קרקעי. הצירוף הזה של שלטון והון קרקעי, שכל הממשלות לא רוצות להיפרד ממנו, הגיע הזמן להפסיק אותו. המשמעות של העניין הוא להכריז על המינהל כמונופול. מחירי הקרקע בתקופת הספקולציה הקרקעית הפראית ביותר שהמינהל העביר במשך השנים האחרונות הוא שהקרקעות קפצו ב-800%. חייבים להוריד מחירים ב-50% במיידי".

ציון כללי: לא עובר.

"ההצעות נדונו לכישלון, לחלוטין. מסיבת העיתונאים היום רק מצביעה על כך שיש מספיק אומץ לשים את היד על הלב ולומר 'מודה אני' ולהתחיל בדרך חדשה. אין כאן רפורמה אמיתית, אין פתרון פיננסי, אין פתרון של מקורות הקרקע ואין פתרון של שבירת המונופול של המינהל".

ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים

בממשלה הבינו שמחיר הקרקע הוא החסם העיקרי לבניית דירות מוזלות בישראל, והיא סוף-סוף מסכימה לוותר על חלק קטן מהכנסותיה משוק הנדל"ן לטובת הצעירים - זהו צעד בכיוון הנכון. כך גם הטיפול המשמעותי יותר בנושא היצע הדירות - ניכר שנעשתה עבודת חשיבה אמיתית וכי כמויות יחידות הדיור שאותן תקדם הממשלה גדולות יותר ומשמעותיות יותר מאשר בעבר. לראשונה ניתנו פתרונות לסטודנטים במסגרת מעונות שיוקמו על קרקע לשימוש ציבורי שתסופק במחיר אפס.אך מבחן הממשלה הוא מבחן הביצוע, שכן כבר הכריזו בעבר על רפורמות חשובות כמו רפורמת המרפסות, אך הן לא יצאו אל הפועל. הממשלה מצהירה כיום גם על בניית עשרות אלפי יח"ד לסטודנטים, דיור להשכרה ודיור בר-השגה אבל עדיין לא נותנת מענה למחסור בעובדים מקצועיים שיבצעו את המשימות שמוטלות על הענף.

שלום שי, מנכ"ל חברת הבנייה דונה

בטווח הארוך התוכנית תשפר את מצב הענף והיצע הדירות. אך התוכנית לא עונה לדרישות יושבי מחאת האוהלים, מכיוון שהם רוצים פתרון מיידי. בטווח המיידי הממשלה יכולה להפחית את המע"מ לזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה.

פרופ' דן גלאי, יו" ר סיגמא בית השקעות

התוכנית עשויה להקל בחסמים הביורוקרטים ובעיכובים במינהל מקרקעי ישראל ולהוזיל תחבורה ציבורית עבור הסטודנטים. אך התוכנית לא ניתנת למימוש בטווח המיידי, ואינה כוללת פתרונות לבעיות תחבורה בטווח הארוך, כמו רכבת קלה בת"א או כבישים שיקלו את הגישה לפריפריה.