הזכות לדיור בר השגה צריכה להיקבע בחוק. החוק הזה צריך להגדיר את הדירה המתאימה לדיור בר השגה; את הזכאים לדיור כזה; את המקור לקרקעות עליהן יתכננו, יבנו וישווקו הדירות הללו; את הדרכים להקצאת המקרקעין לבנייה, ואת הסדרי המימון לרכישת הקרקע, התכנון, הפיתוח והבנייה. ולבסוף, את חבילת המימון שתשמש את הזכאים לדיור בר השגה, לרכוש את הדירה בשלמותה או בשלבים בהסדר של מעין שכירות מכר.
הדבר חייב להיקבע בחוק ולא בהחלטות של המינהל או בטלאי חקיקה. הזכאות לדיור בר השגה עשויה להוות את אחת הזכויות החברתיות החשובות ביותר שהמדינה מסוגלת להעניק לאזרחיה. זהו ניצול הזדמנות בלתי חוזרת עבור הממשלה והכנסת לקדם שני חוקים להתחדשות עירונית ולזכאות לדיור בר השגה, שיצמצמו באופן דרמטי את היקף העוני בישראל באמצעות הענקת קניין וזכויות בנייה מפליגות ל-750 אלף בתי אב הגרים בשכונות שיקום.
שכונות אלה עשויות להפוך כ-150 אלף דונם של שטחים עירוניים ל-150 מוקדים של התחדשות עירונית במסגרת של הענקת זכאות להתחדשות עירונית. המערכת להתחדשות עירונית תשמש מקור חשוב לאספקת קרקע זמינה לדיור בר השגה לכ-10,000 יחידות מדי שנה ולסגירת הפער של כ-160 אלף בתי אב שלא זכו לרכוש בית.
המהפך הזה עשוי לשנות את מצבת העוני בנכסים של שלושת העשירונים התחתונים במדינה בהיקף של 100 מיליארד דולר. מהפך כזה יהווה מהפכה בלתי מהפכנית, אפליה מתקנת בקנה מידה היסטורי, הפרטה חברתית במיטבה.
רפורמה מבנית כזאת אינה יכולה להתבצע אלא בהסדר חוקי יצוק וברור. כל ניסיון להוביל הסדרים מהותיים כאלה על-ידי החלטות מינהליות, או באסופות של הוראת שעה, יהיה לעג לרש.
יש להעניק זכויות קניין וזכויות בנייה מפליגות לתושבי שכונות העוני ולכונן ועדת תכנון מיוחדת שתקצר את הליכי התכנון. כך תפתור הצעה זו, בו זמנית, את הבעיה העיקרית של שכונות העוני ואת המחסור העצום של קרקע לדיור בישראל.
החוק המוצע מתייחס לכ-150 שכונות להתחדשות עירונית על שטח של 150 אלף דונם בהם מתגוררים כ-750 אלף משפחות. הגדלה משמעותית של זכויות בנייה לכמיליון יחידות דיור חדשות לפחות, תפתור את בעיית ההיצע של קרקע לדיור באזורי הביקוש.
הקרקע תקום לתחייה
התמזל מזלם של הזקוקים לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית, שהקרקע שהוחזקה כמתה יכולה להפוך באמצעות הרפורמה המבנית המוצעת, לקניין בדמות זכויות בנייה מפליגות, שאינן עולות לאיש פרוטה, והכל תוך שימוש במקרקעי המדינה וברגולציה התכנונית, כמכשיר להדברת העוני באמצעות אפליה מתקנת העושה צדק חברתי.
כדי להפנות קרקע לדיור בר השגה, מינהל מקרקעי ישראל יקצה 20% מכל הפרויקטים הנמצאים כעת בתכנון, בתוספת של 20% מכל התוכניות להתחדשות עירונית כבונוס. העברת המקרקעין לבעלות פרטית בפרויקטים של דיור בר השגה באמצעות הענקת זכויות בנייה, מהווים הכפלה או השלשה, לפי המקום, של הזכויות.
מאיפה יבוא הכסף
הדירות במסגרת דיור בר השגה יהיו בשטח של 66-75 מ"ר שטח בנוי בסטנדרט בינוני, המאפשר לבנות בעלות של 4,000 שקל למ"ר בנייה. המחיר הזה כולל עלות הבנייה, התכנון, אגרות הפיתוח, מימון בעת ההקמה וכלל ההוצאות הדרושות להשלמת הבנייה.
מחיר המגרש לא יעלה על 200 אלף שקל באזורי הביקוש ו-20 אלף שקל בפריפריה. אלה מחירי הקרקע שהיו נהוגים במינהל לפני השתוללות מחירי הקרקע לדיור. כלומר, אין מדובר בהנחה, אלא בעיקור של ההתייקרות הספקולטיבית שנוצרה בשוק, כמו בכל שוק שבו יש מונופול המשווק מצרך במחסור.
המשמעות של הגבלה בתמחור הקרקע היא שמחירה של דירה בהישג יד יעמוד על 350 אלף שקל בפריפריה וכ-500 אלף שקל באזורי ביקוש. בהנחה שאלה אכן יהיו המחירים , כ-60% מהמחיר של דירה שתעלה 500 אלף שקל יוענקו כהלוואה ל-30 עד 40 שנה, המובטחת במשכנתה ראשונה על הדירה כולה. היתרה, כ-40%, דהיינו כ-200 אלף שקל, תיחשב כהלוואה עומדת הנושאת ריבית והצמדה כאג"ח ממשלתית.
סכום זה, המייצג את שווי המגרש במחיר הדירה, ייצור מצב של מעין בעלות משותפת בין הרוכש, כלומר הזכאים לדיור בר השגה, לבין הרשות לדיור בר השגה, שתוקם כדי לנהל את המערכת כולה. הוא ישמש כהון עצמי וכחלק מהביטחונות לבנק המממן את הבנייה ואת רכישת הדירה. הדייר יהיה רשאי בכל עת לרכוש את מלוא הבעלות, או לשיעורין לאורך זמן, בדרך של פירעון ההלוואה העומדת כולה או מקצתה בתשלומים.
המערכת הבנקאית תהיה רשאית, בתיאום עם הרגולציה הפיננסית-בנקאית לממן את הרכישה של המגרש ואת עלות הבנייה, כך שמימון הבנייה יומר עם השלמת הבנייה למימון של הרכישה של הדירה, ועלות המגרש תומר ל"הלוואה עומדת".
הסדר זה מקל על הדייר הזכאי לרכוש דירה בתחילת דרכו. אולם יחד עם זאת, יוצר בטוחה מספקת על-פי הקריטריונים הקיימים להענקת ההלוואה הבנקאית מבלי לייצר בועות למיניהן. הסדר זה אינו מטיל עול כלשהו על תקציב המדינה, מאחר וכל "ההטבות" הן יצירת עושר חדש שטרם חולק על-ידי המערכת הרגולטיבית, אשר לא רק מסדירה, אלא גם מייצרת עושר. לכן סביר שאגף התקציבים לא יתנגד לתוכנית.
צמיחה ורכוש לכל
הסדרים אלה יגרמו לצמיחה ולפלורליזציה של ענף הבנייה על-ידי הפעלתם של מאות קבלנים בונים שנאלצו לפרוש מהענף. צמיחה זו עשויה להגדיל את התמ"ג בשיעור ניכר. ענף הבנייה תרם לפני המונופוליזציה של הענף כ-14% לתמ"ג, לעומת 7% בלבד היום.
נקודת המוצא של התוכנית היא האזרח, שיהיה בעל רכוש, ויחד עם חבריו יוכל לערוך עסקאות פרטניות בזכויות שרכש. הדיור יביא לתחרות ריאלית עם המינהל ולהתקדמות לקראת מימוש הסיסמה "רכוש לכל".
התוכנית המוצעת כאן תיצור מאגר דירות בהיקף הנדרש למדינת ישראל תוך ניצול התשתיות העירוניות הקיימות, ללא כל פגיעה בשטחים פתוחים ושטחים ירוקים, ותפתור, בו זמנית ובמהירות רבה את החוסר בדיור בר השגה ואת בעיית הדיור של עניי ישראל בדרך ראויה וצודקת.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
