חברה אלמונית מקימה את מגדלי אקירוב - גירסת ראשל"צ

פרויקט 'אפר ווסט' המתוכנן לקום במערב ראשון לציון, דומה דמיון מפתיע למגדלי אקירוב מעוררי הסערות, שבפינת ארלוזורוב ודרך נמיר בתל אביב. הפרויקט בראשל"צ, כמו המגדלים ההם, תוכננו בידי אותו משרד אדריכלים: יסקי-מור-סיוון, ולדברי יוסי נווה, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת גל יוזמה המקימה את הפרויקט בראשל"צ, הדמיון אינו מקרי.

נווה, בן למשפחה העוסקת בתחום הבנייה ועורך דין המתמחה בנדל"ן, מכריז ביומרה שגם הוא מודה בה, שהחברה שלו - אשר מאחוריה בסך הכול שני פרויקטים למגורים באשדוד, שאחד מהם עוד לא הושלם - תרעיד את השוק עם מוצר נדל"ני חדש - "מגדל יוקרה שאין כמוהו מחוץ לתל אביב", כדבריו.

לפני מספר חודשים זכתה גל יוזמה במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל באוגוסט 2010. המכרז, במערב ראשון לציון, מהבולטים שיצאו באותו מועד, היה על אחת מחטיבות הקרקע האחרונות שנשארו פנויות לבנייה באזור. ושעליו ניתן לבנות 130 יחידות דיור. הסכום שהתחייבה לשלם למינהל, כולל פיתוח, 102 מיליון שקל לא כולל מע"מ, משקף מחיר בגובה 789 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ללא מע"מ, מהגבוהים שנרשמו עד אז. פרט מעניין: במגרש הסמוך זכתה חברה קצת יותר מוכרת: גינדי החזקות, ששילמה גם היא מחיר גבוה לבניית 230 יחידות דיור, שהגיע ל-675 אלף שקל לקרקע, ליחידת דיור כולל פיתוח ולא כולל מע"מ. עוד נגיע אליהם בהמשך.

מאז הזכייה, הספיקו אנשי גינדי לבנות מתחם מכירות נוצץ בהשקעה של מיליונים, לשווק במבצעים מיוחדים ולאחרונה הוצעו דירות בפרויקט בסניפי שופרסל ברחבי הארץ. וכל הזמן הזה - ישב נווה בשקט.

- קצת יומרני לבנות אקירוב בראשון?

"יומרני, בהחלט יומרני. אני חושב שבענף הנדל"ן הצורך לרגש עלה מדרגה. במגדל יוקרה לא מספיק למכור דירות על נייר: לעשות הדמיות ולספק פנטזיה, שאחרי זה הדמיון בינה לבין המוצר מקרי בהחלט".

- קנית יקר, לא קפצת מעל הפופיק?

"הקרקע מאוד יקרה, נכון. לפני המכרז, ניסינו לנבא מי המתחרים הפוטנציאליים, והנחנו שגינדי ילכו חזק על כל המתחם. לכן החלטנו ללכת על המגרש האמצעי, שהיה הטוב מבין השלושה שהוצעו במכרז, ולשים מחיר מאוד גבוה".

ההגרלות צובטות בלב

"המימון כבד", מודה נווה, ואומר שתידרש מכירה מראש, אך ממהר להבטיח שהם לא "מבקשים למכור ביום אחד, לעשות מבצע או להקים מועדון לקוחות", ומכוון חץ ביקורת שכתובתו: גינדי השקעות ושכניו למגרש, ברורה. "המבצעים האלה שמוכרים בהם מאות דירות ביום אחד, שאנשים נדחפים ואפילו הגיעו לתגרות ידיים, שעושים הגרלות כדי לרכוש בתים, צבטו אותי חזק בלב".

- למה?

"כי לא צריך לקנות דירה בבליץ. אני לא מאמין ב"דחיפת" דירות לאנשים. רוכש דירה צריך לעשות את זה אחרי שהבין מה הוא קונה, בדק חלופות ואת השוק. בשיטת שיווק שמפעילה לחץ פסיכולוגי גדול, הדיירים קונים בלי לבדוק כל מה שצריך".

- אז אתה לא הולך למכור דירות בסופרמרקט?

"זה בוודאי לא מתאים לפרויקט הנוכחי, אבל לא הייתי עושה זאת גם בפרויקט שמיועד לזוגות צעירים. אני אמנם צעיר בגילי, אך שמרן. מה זה נדל"ן? נדל"ן זה חלום. היום מוכרים חלומות לאנשים. בונים את 'דירת חלומותיך'. אז עדיף שהחלום שהקבלן מציג לרוכש, יהיה החלום שהוא מגשים, ולא שהדייר יגיע לדירה שקנה ויגלה חלום בלהות".

5 מיליון לפנטהאוז

מגדלי אקירוב של נווה, מתוכננים להתנשא לגובה 18 קומות, וזאת למרות שהתוכנית המקורית התירה לבנות שני בניינים בני 8 קומות ועוד אחד בן 18 קומות. את הזמן שעבר מאז הזכייה במכרז, השקיע נווה בשינוי התוכנית, והקרנבל התקשורתי שהגינדים עשו במתחם מפברואר לא ממש הזיק לו.

- הבאזז של גינדי ישרת את הביקוש לפרויקט שלך.

"נכון. אבל אני פונה לפלח שוק אחר. הדייר שלי מתעניין במוצר לא פחות מאשר במחיר. הדייר שאני מחפש, מוכן לשלם על מוצר פרימיום. הקהל שלי הם תושבי שכונה ותיקים, שקנו דירה לפני 15-20 שנה, לא רוצים לעזוב את השכונה אותה ומחפשים שדרוג".

- מה יהיה מחיר הדירות?

"הממוצע ינוע סביב 2.3 מיליון שקל ל-5 חדרים על 130 מ"ר נטו ללא מרפסת, עם מחסן. הפנטהאוזים ימכרו בין 4.5 ל-5 מיליון".

- 2.5 מיליון שקל לדירה בפרויקט בראשון לציון?

"זה זול, וככל שהפרויקט יתקדם ילמדו להעריך את המוצר, במיוחד בהשוואה למתחרים וצמודים בסביבה. אני יכול להציע בזול בזכות זה שאני לא קבלן-מפתח שעושה הכל ומוסיף על העלויות 15% רווח קבלן. את ה-15% האלה, אני נותן לדייר: מחזיר אותם במפרט. אני גם לא שופך כסף על תקשורת ושלטי חוצות שמכריזים: 'קנו דירה ב-200 אלף שקל הנחה, כי המבצע מסתיים בעוד חודש".

- בלי פרסום איך יבואו אנשים? יש לך 130 דירות למכור...

"בדיוק סיימנו לבנות את משרד המכירות וצריך לראות מה קורה שם: אנשים מתעניינים, אנשים רוצים לקנות. השכונה נהנית מביקושים ערים, גם בתקופה זו. למי שרוצה להישאר בשכונה ולעבור לדירה חדשה, אין הרבה אלטרנטיבות".

- ובעבור 2.5 מיליון שקל לדירה יקבלו הרוכשים גם בריכה וספא, כמו באקירוב התל אביבי?

" יהיו לובי, מועדון דיירים וחדר דואר, אבל לא ספא ובריכת שחיה, כי התחזוקה שלהם מאוד יקרה: 1,500-2,000 שקל בחודש לדירה. מכיוון שזה מגדל שיגורו בו משפחות, זה יכול רק לפגוע באיכות החיים שאני מקווה להציע".

- השוק נעצר קצת. זה זמן נכון לשווק פרויקט יוקרה?

"זה לא עיתוי אופטימאלי, אבל נדל"ן זה ריצה למרחקים ארוכים. הפרויקט לא ייבנה ביום אחד והרוכשים, בטח באזור שאנחנו בונים בו, לא יישארו הרבה זמן על הגדר. אני לא צופה ירידה במחירים ואפילו צופה 4% עד 6% עלייה. אומרים שלא קונים עכשיו דירות? באשדוד מוכרים דירות במחירים שאינם נמוכים מלפני 3 ו-4 חודשים, ואפילו מעלים טיפה. הקבלנים הרוויחו כסף בשנים האחרונות ויש להם שומנים. הם יכולים להחזיק מלאי דירות".