מודל גלובס לדיור להשכרה המשלב דיור בר השגה

תנאי המכרז

הייעוד: דיור להשכרה חופשית בקרקע ציבורית המשלב דיור בר השגה.

תקופת הפרויקט: 20 שנים מאכלוס.

מיקום: הפרויקט יבוצע בשלב ראשון ב-14 הערים שבהן עורך הלמ"ס סקרי הכנסות משקי בית ומדרג עשירונים. ערים עם לפחות 100 אלף תושבים.

הטבות מס: רשות המסים תיתן את ההטבות הקיימות בשני החוקים העוסקים בדיור להשכרה ("עידוד השקעות הון" ו"עידוד בנייה להשכרה").

שווי הדירות: השמאי הממשלתי יקבע ערך קרקע לכל דירה. רכיב הקרקע ישולם בדחייה או שיתקבל פטור מתשלום עליו (ראו בהמשך).

היטל השבחה: עד 10% לבעל המגרש, העירייה או מינהל מקרקעי ישראל.

היקף המכרז: לפחות 100 יחידות דיור, להוזלת עלויות ועידוד גופים מוסדיים להשתתף במימון.

איכות בנייה: הבנייה תהיה לפי תקן משרד השיכון, כולל בנייה ירוקה. מעלית שבת - חובה.

התחייבות היזם להפעלה: תוך 3 שנים מזכייה במכרז (המאחר ייקנס).

תמהיל הדירות: 50% מהדירות לשוק החופשי ו-50% לזכאים לדיור בר השגה.

גודל דירות בשכירות החופשית:

לפי תב"ע. ב-20%-40% מהדירות יהיו בנות 3 חדרים ופחות.

גודל דירה בדיור בר השגה: מקסימום 100 מ"ר. 50% מהדירות - 3 חדרים ופחות.

ניקוד במכרז קטע חופשי:

הניקוד במכרז לשוק החופשי יהיה על שכר הדירה הנמוך ביותר למ"ר.

ניקוד במכרז קטע בר השגה:

היזם יציע למדינה תשלום תמורת השימוש בקרקע או יבקש מענק הקמה, והניקוד יהיה בהתאם.

מכירת דירות ע"י היזם בדחייה/ פטור מתשלום מרכיב הקרקע

בתום כל שנה יוכל היזם למכור 5% מדירות השוק החופשי ואז ישלם את רכיב הקרקע (צמוד למדד מחירי הדיור). היזם יקבל פטור מתשלום רכיב הקרקע לדירות שלא נמכרו עד תום 20 שנות הפרויקט.

זכאות לדיור בר השגה

חסרי דיור:

הזכאים יהיו רק מי שלא הייתה ברשותו דירה (שני בני הזוג), עפ"י כללי הזכאות של משרד השיכון ובעלי תעודת זכאות של משרד השיכון.

עדיפות לזוגות נשואים:

זוגות נשואים יקבלו ניקוד עודף בזכאות.

מבחן הכנסה: ההכנסה ברוטו של משק הבית באותה עיר היא עד החציון או עד העשירון השביעי.

מבחן תעסוקה לזוג: על בני הזוג להוכיח שהם מועסקים בהיקף 150% משרה במשך שנתיים לפני כניסה לזכאות.

גיל מינימום לזכאות: 25

הגיל המרבי לזכאות: אין הגבלה

הצהרת הון:

על בני הזוג להצהיר על העדר הון ונכסים מעל סכום שייקבע (למשל, בשווי דירת 3 חדרים ממוצעת באותה עיר).

שכר הדירה בדיור בר השגה

שכר הדירה, כולל דמי ניהול/ ועד, יהיה לא יותר מ-30% מההכנסה החודשית ברוטו של משק בית, עד הרף העליון של הזכאות שייקבע במכרז הספציפי.

זכויות וחובות היזם והשוכר

דוח שנתי:

היזם ימסור דוח שנתי מפורט לגורם המפקח על קיום תנאי המכרז

הסכם אחיד:

ינוסח חוזה שכירות אחיד בין היזם לשוכרים בכפוף לאישור בית הדין לחוזים אחידים.

חברת החזקה:

היזם יחויב להחזיק חברה לניהול/ החזקה לכל אורך הפרויקט.

ביטחונות ליזם:

ערבות בנקאית של השוכר בגובה 6 חודשי שכ"ד (כולל דמי ניהול).

עדכון שכ"ד: עדכון שכ"ד אחת לשנה, צמוד למדד מחירי הדיור.

פינוי שוכרים שאינם משלמים:

תיקון חקיקה ויצירת צו לסילוק מהיר של פולשים.

תקופת שכירות מינימלית:

חוזה ל-4 שנים.

אופציה להארכת חוזה של השוכר:

באזורי הביקוש - הארכה ב-4 שנים, ובאזורי עדיפות - ללא הגבלה (בכל חידוש תיבחן הזכאות).

איסור הפליה: אין להפלות שוכרים על בסיס כלשהו.

חובת מגורים בפועל:

לכל אורך תקופת החוזה. תיאסר השכרת משנה והיא תהיה עילה לפינוי, להטלת קנסות כבדים ולאובדן הזכאות.

זכויות העיריה

העירייה תחזיק ב-25% מהזכויות בפרויקט. אם מדובר בקרקע של העירייה או אם היא השקיעה משאבים בפרויקט, למשל תכנון, זכויות בנייה נוספות/ מיוחדות, ויתור על היטל השבחה והשתתפות בפיקוח, יותר לעירייה להקצות מחצית ממספר הדירות המיועדות לדיור בר השגה על פי קריטריונים שתקבע (למשל, עדיפות לעשירונים מסוימים ולבני המקום) או על פי קריטריונים שתחליט עליהם מועצת העיר.