"קרן ריט היא המכשיר הכי שקוף, עם הכי פחות פגמים"

שמואל סלבין מחזיק ברקורד מרשים בתחום הנדל"ן והפיננסים בשוק המקומי. בסיום תפקידו כמנכ"ל משרד האוצר ב-1997 עבר למגזר הפרטי, וכיהן בין היתר כמנכ"ל חברת הנדל"ן "מהדרין", כחבר דירקטוריון ומ"מ מנכ"ל "אזורים" וכיו"ר קרן הפנסיה "מבטחים".

בשנת 2009 מונה סלבין ליו"ר קרן סלע קפיטל, קרן נדל"ן הידועה גם כקרן ריט (REIT - Real Estate Investment Trust). סלע קפיטל היא אחת משתי קרנות הריט היחידות הנסחרות בבורסה בת"א (השנייה היא הקרן ריט 1). הקרנות משקיעות בנדל"ן מניב, ומחלקות את רוב רווחיהן כדיבידנד. כך למשל, בישראל מחוייבות קרנות הריט לחלק דיבידנד בשיעור של לפחות 90%, על פי תיקון 147 לפקודת מס הכנסה.

את קרן סלע קפיטל מנהלים אלי בן חמו וגדי אלקיים. את בן חמו אשר הכיר את סלבין במהלך עבודתם המשותפת ב"מבטחים" כאשר סלבין כיהן כיו"ר, ובן חמו כמנכ"ל.

- מהן היתרונות של קרנות ריט?

בן חמו: "קרן ריט היא המכשיר הכי שקוף שקיים כיום בשוק, עם הכי פחות פגמים, וזאת מכיוון שאין אפשרות לביצוע עסקות של בעלי שליטה במסגרתן כיוון שאין בעלי שליטה. זה מונע הרבה מאד ישיבות, בדיקות ותמיהות שאופייניים לשוק ההון".

"בקרן הריט אנחנו מחלקים 100% מהרווח שלנו כל שנה, ארבע פעמים בשנה כאשר הרווח שלנו הוא בשיעור של 1% מכלל הנכסים. ההוראה בחוק היא שכולם מקבלים דיבידנד כל הזמן, ללא תלות בהחלטת דירקטוריון או בעל שליטה כזה או אחר. זאת ועוד, בגלל שקבוע בחוק שרמת המינוף לא תעלה על 60%, אנו קונים נכסים סולידיים יחסית, מה שמוביל למעט מאד 'תספורות'".

- למה כדאי להשקיע בקרנות ריט?

בן חמו: "בעיקר לגופים מוסדיים שמנהלים השקעות ארוכות טווח. וגם למשקיעים בגילאי 50 פלוס, שרוצים הכנסה יציבה שוטפת עד תום ימיהם".

סלבין: "לדעתי מדובר בהשקעה הסולידית הטובה ביותר בתחום הנדל"ן. מדובר בתשואה גבוהה לאורך שנים עם רמת מינוף נמוכה. חבל שבעולם זה מפותח ואצלנו לא".

- ובכל זאת, בארץ יש רק שתי קרנות הנסחרות בבורסה. בארה"ב קרנות הריט חולשות על היקף נכסים של מעל לטריליון דולר. למה המודל לא נקלט בישראל כמו שצריך?

בן חמו: "גם בארה"ב לקח למכשיר הזה זמן להיקלט. ובלי קשר, בישראל יש ערך כלכלי בלתי סביר לסוגיית השליטה, כאשר נראה שבעלי השליטה מאוהבים בשליטה שלהם. רואים את זה בכך שבעלי שליטה יוזמים מעט מאד עסקות שכוללות ויתור על השליטה שלהם, ומעדיפים לגייס אג"ח מאשר מניות. משום מה, לסוגיית השליטה בישראל יש ערך גבוה ובלתי סביר. אני נזהר שלא לומר: אלוהי.

"קרנות הריט בארץ לא צמחו כי כל פעם שגוף התעניין בהקמת קרן כזו, זה נפל בסופו של דבר על סוגיית השליטה, וחבל. מבחינתנו טוב שיהיו הרבה ריטים, כי ריבוי התחרות תועיל לענף, תקל על הגיוסים, ותהפוך את מוצר קרנות הריט למוכר".