הסאב-פריים נולד מדיור בר השגה

ב-2008 למדנו מושג חדש "סאב-פריים". מי שעבר את כבר את גיל עשר בשנה זו, יודע ש"זו ההמצאה שהביאה את העולם המערבי אל סף אבדון", או לפחות קרוב מאוד לפשיטת רגל. אלא שאם ננסה להיזכר מה עמד מאחורי המצאת הסאב-פריים, נגלה שזו הייתה השאיפה לדיור בר השגה.

כמו יין אדום - ששתיית כוס ממנו ביום נחשבת למפחיתת כולסטרול ומוסיפה בריאות, ובקבוק ליום - ההיפך, שמו הרע של הסאבפריים יצא למרחוק, כי נוצל לרעה והגזימו בו, אבל בראשיתו, היה בו הגיון - השאיפה ל"דיור בר השגה".

דיור בר השגה מוגדר כדיור המאפשר לתא הכלכלי (אדם או משפחה) להוציא עד 30% מההכנסה על מגורים. זה טוב למשק כי זה מאפשר לאנשים להוציא יותר כסף על צריכה שוטפת ואולי אפילו לחסוך קצת. זה טוב כי זה עוזר לאנשים לצבור רכוש, ליצר בסיס, להשתלב בחברה ולנשום.

תרומת החטא הגדול

בדיון שהתפתח בעשור הנוכחי בעולם על דיור בר השגה, הושם דגש על שלשה היבטים, שהסאב-פריים, אם כל חטאי הנדל"ן, תרם להם רבות:

שכונות עוני - הבינו שאם בונים שיכונים שמיועדים לעניים מקבלים שכונות עוני, כלומר: צרות בצרורות, חברה ואזורים מודרים מכלכלה ומחברה, ואם תרצו תרגום לישראלית: מקבלים את העיר לוד.

בכדי להימנע מכך הדגש כיום הוא על פיתוח אזורי מחיה הטרוגניים מבחינה סוציאלית. בארה"ב, הסאב-פריים, שמשמעותו לקחת משכנתא בשיעור 110%, בלי הון ובלי ערבות ולקנות בכל מקום שרוצים - תרם למוביליות החברתית המבוקשת, במקומותינו יכולה לתרום לכך תוכנית תמ"א 38, ביישום הנכון.

מקצועות מועדפים - דאגה לכך שבעלי מקצוע כרופא, שוטר, כבאי, אחות, שרצוי לקהילה שיחיו בקרבה וקרבתה, יקבלו הלוואות בתנאים נוחים (אמרנו כבר סאב-פריים?) והטבות מיסוי, ערבות מדינה או בית מתנה בכדי שיוכלו לגור קרוב למקום עבודתם ובקרב הקהילה שהם משרתים. את הרעיון הזה כדי לשמר לא רק בישובים מרוחקים, אלא גם בתל-אביב ובת ים, ובאמצעות דיור בר השגה.

פלורליזם - דיור בר השגה הוא מכשיר למוביליות חברתית ולשבירת ההגמוניה של שכונות ואזורים אתניים והפרדה בין חברות וקהילות, אם תרצו - מכשיר אידיאלי ל"קיבוץ גלויות".

בין פלורידה לבת-ים

לכאורה גם אצלנו לא מעט אנשים ניצלו את הריבית הנמוכה והושפעו מהתחושה שנדל"ן יכול רק לעלות, שזו השקעה בנכס ראלי ולכן היא בטוחה יותר מהבורסה וקנו דירות לצרכי השקעה. לכאורה גם אצלנו יש בועת נדל"ן. כשמלאי הדירות ירד ל-10,000 דירות פנויות, בעוד שהביקוש השנתי עומד על 40 אלף, לא לוקחים בחשבון דירות שנקנו להשקעה. להבנתי אין נתונים לגבי מה יהיה היצע הדירות ביום ששוק הנדל"ן ישנה כיוון.

בניגוד לארה"ב, לאירלנד ולספרד, שבהן התפוצצו בועות נדל"ן באחרונה, אצלנו, בישראל, הקבלנים לא השתוללו. יש, מסתבר, גם יתרון במחיר קרקע גבוה ומחיר פיתוח מוגזם - הקבלנים לא הימרו, רוב הפרויקטים עלו על הקרקע רק לאחר ש-30% מהם כבר נמכר. מלאי הדירות כאן הוא לא כמו באירלנד, שבקצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה שם תצליח אולי תוך 200 שנה לאכלס את כל הבתים שנבנו שם. בישראל, המינוף הוגבל וסך חוב הקבלנים לבנקים, אולי גדול, אבל לא קטסטרופלי.

עוד עשור נדל"ן אבוד

בארה"ב של לפני המשבר, מחירי הנדל"ן הגואים לכאורה אפשרו לכולם להתעשר - הקבלנים בנו, מחירי הבתים עלו, וכולם על הנייר, בזכות המשכנתא, התעשרו. אצלנו רק הקבלנים ובעלי הבתים הקיימים מתעשרים, למזלנו חסר שלב בסולם. למזלנו, הניסיון שצברנו על גבם של אחרים לא מפתה אף אחד כאן להשלים את השלב ולהוסיף מינוף פיננסי.

חוק הוד"לים מתבסס על הרעיון הפשוט שכדי להוריד מחיר, צריך להגדיל היצע - כוחות השוק יעשו את שלהם ומחירי הנדל"ן ירדו. בלי בועות, בלי פיצוצים, בלי פשיטות רגל המוניות. בעולם שבו "מניית העם" - טבע - יורדת 7% בשעתיים על רקע תוצאות לא מספקות בניסוי, ומדד דאקס הגרמני צונח 3% בתוך דקה כשהמסחר בוול-סטריט נפתחת בירידות, הציפייה לירידת מחירי נדל"ן, תביא לצלילת מחירים, לפני שקבלני הוד"ל יעלו על הקרקע.

ב-1992 עם גל העלייה הגדול, נתקפנו כפי שנדרשנו, בבולמוס בנייה. אמנם אז היתה גם בנייה ציבורית, אמנם אז הבנייה נוצלה גם לקידום אג'נדות פוליטיות ואמנם אז עודף הביקוש נגרם ממקור ברור ולא הייתה שאלה לגבי היקף הדירות להשקעה, ובכל זאת אותו בולמוס הסתיים בעשור האבוד, עשור של ירידות מתמשכות במחירי הנדל"ן בישראל.

ב-2011 אין עליה אבל יש מחסור ברור בדיור ובייחוד בדיור בר השגה. אין בנייה ציבורית, אבל יש הרבה כסף לקבלנים, אין להרבה אנשים כסף לגמור את החודש אבל יש לא מעט דירות המוחזקות כהשקעה וכאז כן היום - יש הרבה אג'נדות פוליטיות.

נפלה בחלקנו הזדמנות היסטורית בקיץ הזה בישראל, הזדמנות לכתוב את הספר על דיור בר השגה המונע היווצרות שכונות עוני, מעודד אינטגרציה ומעניק הטבות למקצועות נדרשים. דיור בר השגה שלמד מניסיונם של אחרים ולא מנפח בועות פיננסיות. כתיבת הספר דורשת רק שיח פתוח וסבלנות. שתי תכונות שאינן בדיוק סגנון השיח בין תל אביב וירושלים באוגוסט 2011.

הכותבת היא סמנכ"ל הפיתוח העסקי בבית ההשקעות IBI