התוכניות לדיור מוזל: אין קריטריונים, יעדים או אומדן עלויות

שר השיכון, אריאל אטיאס, גיבש שלוש תוכניות לדיור מוזל. הוא הגיש הצעות החלטה בעניינן ומועצת מקרקעי ישראל אמורה לדון בהן ביום רביעי הקרוב, אבל האם יש בהן פתרון ממשי למצוקת הדיור? בדיקת "גלובס" מעלה שהתוכניות כולן לוקות בחסר: הקריטריונים שלהן חסרים, ויש בהן חורים רבים. ההצעות, כך נראה, גובשו בסוף השבוע שעבר בבהילות על ידי השר, אחרי דיון קצר עם אנשי האוצר, והתוצאה היא תוכניות שאינן מגובשות דיין וחסרים בהן רכיבים משמעותיים.

דיור לסטודנטים: יתרון מובנה למרכז

אחרי שאטיאס הצהיר בתקשורת על שיווק 10,000 יחידות דיור לסטודנטים, מתברר שאין תוכנית כלל: לא נעשה סקר צרכים אמיתי, אין אומדן של עלות תקציבית, וחסר אפילו התנאי הכי מובן מאליו בתוכנית כזאת - שייעוד הבנייה יהיה רק לסטודנטים. בהצעת ההחלטה שגיבש אטיאס, נאמר שהמינהל יכין פרוגרמה ראשונית לפרויקטים ויגבש תנאים למכרזים בתיאום עם המועצה להשכלה גבוהה והוועדה לתכנון ותקצוב של המועצה, אולם אין לוח זמנים, אין יעדים כמותיים לבניית יחידות דיור על ציר הזמן ואין אומדן לעלות התקציבית.

הפרויקטים לסטודנטים אמורים לקום על קרקעות של רשות מקרקעי ישראל, שיימסרו בשווי אפס, או על קרקעות של האוניברסיטאות, בשינוי ייעוד הפטור מתשלום למדינה. התחרות בין היזמים תהיה על מחיר השכירות הנמוך ביותר.

התוכנית מעניקה למעשה יתרון מובנה לאוניברסיטאות במרכז, משום שבפריפריה שווי הקרקע בין כה וכה שואף לאפס.

ההצעה של אטיאס אינה כוללת הקמת כפרי סטודנטים במקומות חיוניים, למשל בשדרות - עבור 2,000 הסטודנטים של מכללת ספיר, או בקרית שמונה. כיום, בצפון ובדרום סטודנטים נאלצים לשכור חדרים בקיבוצים במחירים מפולפלים. יש לסבסד את מגורי הסטודנטים בפריפריה בדרך אחרת, ולאטיאס יש בקופה מאות מיליוני שקלים.

לפי התוכנית של אטיאס, ירדה מהפרק גם האפשרות להקמת כפר סטודנטים בלוד, שניתן לשלב בו פעילות חברתית עם מגורים במיקום נוח לסטודנטים, ליד תחנת רכבת מרכזית, המאפשרת נסיעה מהירה לאוניברסיטאות בתל אביב, בר אילן, ראשון לציון, קריית אונו ואפילו ירושלים.

מחיר למשתכן: עדיפות לחרדים?

במכרזים של "מחיר למשתכן", על הקבלנים להציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי. מחיר הקרקע יהיה 50% מהשומה, וגובה ההנחה לקרקע ליחידת דיור יהיה לכל היותר 150 אלף שקל. בהצעה החדשה של אטיאס, הצליחו "נערי האוצר" לתקן פגם חמור בשיטה: עד כה, במכרזים שבהם 50% מהדירות יועדו לשוק החופשי ו-50% ל"מחיר למשתכן", קיבל הקבלן את ההנחה בקרקע עבור כל הדירות בפרויקט, גם עבור החלק המיועד למכירה בשוק החופשי. בהצעה הנוכחית, הצליחו באוצר לסגור פתח למניפולציות שנעשו בעבר באמצעות איסור על השכרת הדירות למשך חמש שנים ועל מכירתן במשך 10 שנים.

עם זאת, נושא הקריטריונים לזכאות נותרו מעורפלים. שר השיכון הוציא אתמול (א') הודעה לעיתונות ולפיה הקריטריונים הם עדיפות לזוגות צעירים; ותק בשירות צבאי (מי ששירת בכוחות הביטחון זמן רב יותר, יזכה בתוספת נקודות); לזוגות צעירים ללא ילדים יוקצו 20% ממספר הדירות שיימכרו בפרויקט; לזוגות עם ילד אחד או שניים יוקצו 35% ממספר הדירות בפרויקט; לזוגות עם שלושה ילדים - 45% מהדירות.

עיון בהצעת ההחלטה שהגיש אטיאס למועצה מגלה שהקריטריונים שנמסרו לתקשורת אינם מופיעים בה. בהצעה לא מוצעים קריטריונים חדשים לזכאות, והמשמעות היא, שהעדיפות לחרדים תישמר. על פי הקריטריונים הקיימים, 30% מהדירות מיועדים למשפחות בנות 7 ילדים ויותר, 30% למשפחות עם 4-6 ילדים, ועוד 30% למשפחות עם 1-3 ילדים. כמו כן, אין בהצעה יעדי זמנים וכמות - כאחוז מסך השיווקים או במספרים אבסולוטיים.

מטעמו של אטיאס נמסר שהקריטריונים שנמסרו לתקשורת ואינם מופיעים בהצעת ההחלטה הם למעשה קריטריונים שהשר המליץ עליהם בפני משרד המשפטים. ראוי לציין שלוח הזמנים לדיון בהצעה לא יאפשר להביא קריטריונים מגובשים של משרד המשפטים לישיבת המועצה. השר אטיאס אומר כי משרד המשפטים צפוי להסדיר את ההגדרות עד ישיבת המועצה, אבל ההצעות יונחו על שולחן המועצה לא לצורך הצבעה.

בנייה להשכרה: מי יקבל החלטות?

לפי הצעת ההחלטה של אטיאס, בפרויקטים להשכרה יהיו שני מסלולים. במסלול א' יעמוד מחיר הקרקע על 30% מהשומה; התחרות תהיה על המחיר הנמוך ביותר לזכאים (צמוד למדד המחירים בתוספת 1% לשנה); הזוכה יוכל למכור 40% מהדירות בשוק החופשי; 40% מהדירות (עד 100 מ"ר במרכז ועד 120 מ"ר בפריפריה) יהיו לשכירות במחיר מפוקח; ו-20% מהדירות בשכירות במחירי השוק. אין בהצעה קריטריונים הנוגעים לפרופיל האישי-כלכלי של הזכאים להשתתף בפרויקט (למעט הקריטריון המובן מאליו של היעדר בעלות על דירה). אין בהצעה יעד זמנים ואין יעד כמותי של הפרויקטים - כאחוז מסך השיווקים או במספרים אבסולוטיים. כמו כן, אין בהצעה הערכה של העלות התקציבית.

במסלול ב', המציעים יתחרו על מחיר הקרקע - המחיר לא יעלה על 75% מהשומה, אך לא יהיה מחיר מינימום; הזוכה ישכיר 25% מהדירות (עד 100 מ"ר במרכז ו-120 מ"ר בפריפריה) במחיר מפוקח; 75% מהדירות יושכרו במחירי השוק, והקבלן יהיה זכאי למכור 40% מהן בשוק החופשי ואף מעבר לכך, תמורת תשלום של 20% מהערכת השמאי לקרקע הדירה (הסדר כזה, שבו קבלן יכול "לנגב" 5% משווי הקרקע, ייתקל כנראה בקריאות "ספסרי קרקע!"

הבעיה בהצעה היא שהשומה נקבעת לפי שווי הקרקע של דירה בשוק החופשי, בעוד ששווי קרקע לדירה בפרויקט השכרה נמוך בהרבה, לפחות בחצי. כמו כן, לפי הצעת ההחלטה הזאת לא ברור מי יחליט על הפרויקטים להשכרה, ולא הוצב יעד כמותי, למשל אחוז הפרויקטים להשכרה מסך השיווקים או הכמות האבסולוטית שלהם. יתר על כן, אין בהצעה הערכה של העלות התקציבית. המוסכמה בשוק הנדל"ן היא שדירות בסדרי הגודל הללו אינן מתאימות לפרויקטים של דיור להשכרה, ויש להקטין אותן - הקטנות עד 80 מ"ר והגדולות עד 100 מ"ר.

גם בהצעה זו, שאמורה להיות מעין פרויקט של דיור בר השגה, אין קריטריונים לפרופיל האישי-כלכלי של הזכאים להשתתף בפרויקט, למעט הקריטריון המובן מאליו של היעדר בעלות על דירה. קריטריון נוסף, שאינו מופיע באף לא אחת מההצעות שהגיש אטיאס, הוא הקריטריון של מיצוי כושר השתכרות.

מטעם השר אטיאס נמסר שבמועצה נקבעים עקרונות וכי אין בתוכניות מחיר למשתכן מגבלות של זמן. כמו כן נמסר שיש כרגע מספר רב של פרויקטים להשכרה ומחיר למשתכן שיוצאים לדרך.