נתונים סותרים בשוק הנדל"ן

1. עד כמה אנחנו צריכים להאמין לנתונים שפרסמו גם השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי הממשלתי בנוגע למחירי הדירות? הנתונים של שני הגופים מבוססים על כרטסת מחירי הנדל"ן (כרמ"ן) של רשות המסים, המסתמכת על הדיווחים של מוכרי הדירות, אבל דו"ח מינהל הכנסות המדינה לשנים 2010-2009 שהתפרסם לאחרונה, סיפק יותר מהצצה לבעייתיות אותה כרטסת.

במינהל ההכנסות בחנו את הדירות שנמכרו גם בשנת 2002 וגם בשנת 2009 - כך שסביר להניח שברובן המוחלט לא השתנה גודל הדירה, מספר החדרים, או מספר הקומה בבניין.

ואף על-פי כן, ב-77% מהדירות נמצאה אי-התאמה בדיווח על שטח הדירה (השטח בדיווח ב-2009 אינו זהה לשטח בדיווח ב-2002). ב-62% מהמקרים הדירה "התכווצה" או "התרחבה" לפחות ב-10 מ"ר.

ב-31% מהמקרים לא הייתה התאמה במספר החדרים, נתון שהופך אחר כך לחלק מהטבלאות המפורטות והיפות של הלמ"ס; ב-26% מהדירות שנמכרו בשנת 2002 ומאוחר יותר בשנת 2009 לא הייתה התאמה בקומה. בדיקה שנעשתה בשנה האחרונה גם העלתה שב-76% מהדיווחים, הבניינים קיבלו ערכים שונים של מספר הקומות בבניין.

די מפחיד לחשוב שאלה הנתונים המשמשים לחישובים שלפיהם קובעים הלמ"ס או השמאי הממשלתי, את מחיר הדירות הממוצע בדיוק מרבי של אלפי שקלים.

2. אבל מה האלטרנטיבה? האוצר מספר לנו כבר שנה וחצי על ירידות חודשיות במחירי הדירות, באמצעות השוואה רק בין דירות חדשות שנמכרות מחודש לחודש באותו פרויקט. הבעיה היא, מעבר לעובדה שכולנו הרגשנו עד כמה הנתונים הללו היו מנותקים מהמציאות, שברבעון האחרון, למשל, נמכרו (ודווחו ברשות המסים) בסך הכול 4,748 דירות חדשות - 22% בלבד מסך העסקאות בשוק המגורים.

יתרה מכך, סביר להניח שכמות הפרויקטים שניתן להשוות בהם מכירה של דירות מחודש לחודש נמוך בהרבה, ומצמצם עוד יותר את מסד הנתונים העלום והמפוקפק גם הוא, שעליו נשענים באוצר.

3. וכך חוזר מדי חודש התסריט המוכר. לא רק שאין מי שיודע לצפות לאן הולכים, אלא שאין אף אחד בסביבה שיודע לומר איפה כבר היינו - נתון די מהותי בהתחשב ברצון המדינה (או שלא) לשנות את כיוון התנועה.

ביום שני דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמחירי הדירות נפלו ברבעון האחרון ב-2.2% בממוצע - בעיקר בשל הנפילה החדה יחסית (יותר מ-3%) בדירות הגדולות, שקיזזה את ההמשך של עליית המחירים הרבעונית בדירות הקטנות (עד 3 חדרים). הדירה "הקלאסית", 4-3.5 חדרים, רשמה ברבעון האחרון ירידת מחירים צנועה יחסית של 0.8%, למחיר ממוצע של 1.18 מיליון שקל בממוצע לדירה.

יום קודם, הודיע השמאי הממשלתי הראשי שמחירי הדירות דווקא עלו ברבעון האחרון ב-1.6%, זאת על בסיס 4,500 עסקאות למכירה של דירות 4 חדרים בלבד ב-16 ערים גדולות ברחבי הארץ.

ושבוע קודם, הודיע משרד האוצר שמחירה החציוני של דירה חדשה ירד ברבעון השני, בשיעור של 3% (1.7% בחודש יוני).

4. בשורה התחתונה, נשארנו בעיקר עם המגמות והאינטואיציות מהשטח. די בסיבוב קצר באתרי המכירות, או באוהלי המחאה כדי להבין שכל העסק קפא, השוק נעצר וידם של הקונים שוב על העליונה.

ויחד עם זאת, כדאי מאוד לזכור שכבר היינו בסרט הזה לפני שנתיים וחצי. בלי שננצל את השעה כדי ליישם לפחות חלק מהפתרונות המומטרים עלינו בחצי השנה האחרונה, פתרונות אמיתיים שיוסיפו עוד היצע - של קרקע ושל דירות, גם הפעם אנו עלולים לבכות את השקט שהיה כאן לפני ששוב התפרצה הסערה.