אפקט המחאה: גם הנדל"ן המסחרי נמצא בסיכון גובר

שוק המגורים לא לבד: אחת ההשפעות הבלתי נמנעות של גל המחאה שלא עוזב אותנו היא דווקא על סקטור הנדל"ן המסחרי, הקניונים ומרכזי הקניות.

המשק הישראלי נמצא כעת במצב רגיש. אין ספק כי האטה או מיתון עולמיים, אם כאלה יקרו, לא יאפשרו לכלכלה הישראלית להתחמק הפעם ממשבר כלכלי ברמה כלשהי.

בנוסף, הסיכון הגיאופוליטי נמצא ברמה גבוהה יחסית, על רקע גל המהפכות במדינות השכנות והאפשרות שהפלסטינים יכריזו על מדינה עצמאית, דבר שעלול לגרום לתגובת שרשרת מדינית-פוליטית. לכל אלה נוספה כמובן "מהפכה" מקומית: המחאה החברתית של מעמד הביניים על יוקר המחיה.

ברור כבר עתה, כי למחאה יהיו השפעות רבות על המדינה והמשק, בטווח הקצר והבינוני-ארוך.

תמחור חברות הנדל"ן המניב בבורסה המקומית, באמצעות בחינת מכפילי ההון שלהן, מלמד כי הסקטור חווה ירידה מהותית בשוויו, שמוערכת בכ-15%. ברור כי לא ניתן לייחס ירידה זו רק לסיכונים העומדים בפניו, אלא גם ואולי בעיקר לסערה הפיננסית ולסיכונים למשק הישראלי הנובעים ממנה.

יחד עם זאת, להערכתנו, תחום הנדל"ן המסחרי עומד בפני סיכונים לא מבוטלים בתקופה הקרובה ועל כן יש לקחת בחשבון שירידה זו בשווי לא תהיה זמנית והיא מייצגת גם את העתיד לבוא.

תחום הנדל"ן המסחרי נמצא בסיכון מוגבר עקב ההשפעות הצפויות של המחאה החברתית, אשר עשויות לקבל רוח גבית ממשבר כלכלי במשק הישראלי. להלן הסיבות המרכזיות:

הורדות המחירים לוחצות על השכירות

ההשפעה האפשרית הראשונה תהיה הקטנת רמת הוצאות הצרכנים בענפים הקמעונאיים. תחילה, המחאה מסירה מחסום פסיכולוגי אחרון במגמת "לחפש את הזול", זאת בזכות מעמד הביניים שמצהיר בלי בושה שאין לו כסף לגמור את החודש.

מגמה זו תביא להגברת הרכישה המודעת של הצרכנים בהקשר של מחירי המוצרים השונים ותשומת לב לפערי מחיר בין מוצרים/שירותים דומים ברשתות/ספקים שונים, דבר שיוביל לרכישת המוצרים הזולים יותר בקטגוריה. כמובן שירידה נוספת במחירי המוצרים תבוא גם מהוזלה יזומה של היצרנים והמשווקים, בכדי לשמור על נתחי שוק.

אם נוסיף להשפעות המחאה גם את האפשרות של גלישה להאטה כלכלית בישראל, הרי שהדבר יתבטא באופן מידי בהכנסה הפנויה של הצרכנים ונכונותם להוציא אותה, דבר שיוביל באופן ישיר לירידה בהכנסות הקמעונאים. ירידה זו צפויה לפגוע ברווחיותם ועל כן תוביל ללחץ על בעלי הקניונים להוריד את שכ"ד אותם הם משלמים.

הפריחה הכלכלית שחווה המשק בשנתיים האחרונות והתחרות הקשה של הקמעונאים על המיקומים המוגבלים הביאו להעלאות משמעותיות של שכ"ד על ידי בעלי הקניונים. עליות אלו גולגלו על ידי הקמעונאים על הצרכן, מגמה שצפויה להיעצר ואף להתהפך עקב המחאה והמצב הכלכלי - דבר שיגרור גם הוא לחץ להורדת מחירי השכירות.

כבר היום ברור כי שכ"ד שמשלמים השוכרים נמצא ברמות גבוהות שמותחות לעיתים עד הקצה את גמישותם במקרה של ירידה בפדיון. אינדיקטור לזה הינו שיעור שכ"ד מההכנסות, לעיתים 6%-7%, שהינו גבוה מהותית מזה שהיה נהוג בשנים עברו, דבר המהווה הוצאה קבועה שמהווה משקולת כבדה על הרווחיות השברירית של מהשוכרים.

מכיוון ששכ"ד הינו מרכיב שמחושב כשיעור מסוים מהפדיון, ירידה בפדיון משמעותה ירידה ישירה בהכנסות וברווחי קניונים.

רגולציה לרעת קבוצות הקניונים הגדולות

בתחום הזה עשויות להיות מספר השפעות: ראשית, נושא הריכוזיות. הממשלה הנוכחית החלה בתהליך של בחינת הריכוזיות במשק כבר לפני המחאה האחרונה. במסגרת הזו נבחנות סוגיות שונות, שמשפיעות על רמת התחרות במשק בענפים השונים ועל דרכים להגברת התחרות בהם.

זמן מה נשמעות טענות לגבי ריכוזיות הקיימת בתחום הקניונים. בשנים האחרונות התאפיין שוק הנדל"ן המסחרי בהיווצרותן של מספר קבוצות גדולות (האחרונה שבהן בעסקת רכישת חברת בריטיש על ידי מליסרון), אשר חולשות כל אחת על מספר רב של קניונים, דבר שמספק להן כוח מסחרי רב מול הקמעונאים. כבר בעסקת בריטיש-מליסרון התערב הממונה על ההגבלים ואילץ את מליסרון למכור מספר נכסים מהותיים כתנאי לקיום העסקה.

המיקוד והעניין המוגבר בתחום הריכוזיות בישראל, עקב המחאה, עשויים להביא לבחינה נוספת של תחום הקניונים על ידי הרגולטור ולהקשות על מהלכי התרחבות נוספים של הקבוצות בתחום על ידי רכישות נוספות.

נושא נוסף שקשור לרגולציה הינו תחום הקרקעות לבנייה. אחת מהסיבות המרכזיות של המחאה החברתית היא תחום הדיור. על פי ההצהרות הרשמיות, הכוונה הינה להקל באופן משמעותי את תהליכי האישור והתכנון של קרקעות ולהגדיל את הצע הקרקעות הזמינות לבניית דירות, בכדי להביא לירידה במחיריהן.

הנושא אומנם אינו קשור באופן ישיר לחברות הנדל"ן המסחרי, אולם קיימת אפשרות שחלק מההקלות (אולי כחלק מבחינת ריכוזיות הענף) יהיו גם בתחום הבנייה המסחרית, ועל כן יתווספו שטחי מסחר בשנים הקרובות במידה שתביא להגדלה מהותית של ההיצע ועל כן לירידה במחירי השכירות.

הכותב שותף בגיזה זינגר אבן. איסוף ועיבוד נתונים: כנרת בן-גור, אנליסטית גיזה זינגר אבן

 תמחור חברות הנדלן המסחרי שווי מול הון עצמי