שוק הנדל"ן הסיני החל לעשות קולות של עצירה, אם כי הוא היכה בעבר תחזיות שניבאו קריסה או אפילו האטה. דוגמא אחת נמצאת בדו"ח החצי-שנתי של חברת מחקר הנדל"ן העולמית RCA, המגלה שהיקף עסקאות המקרקעין בסין הסתכם ברבעון השני ב-46 מיליארד דולר, צניחה בשיעור 35% לעומת שני הרבעונים שקדמו לו.
השוק כל כך בער בשנים האחרונות, עד שעסקאות המקרקעין בסין היוו כמעט 70% מ-67.2 מיליארד הדולר, שהם שווי כל עסקאות הנדל"ן באסיה פסיפיק ברבעון השני. רדיפת היזמים הסיניים אחר אדמות הפכה את סין לביתם של תשעה מבין עשרת שוקי המקרקעין הגדולים בעולם. בראש המצעד צועדת בייג'ין הבירה, ואחריה שנחאי ו-ווהאן.
אלא שכעת נדמה, שמאמצי הטכנוקרטיים הכלכליים בבייג'ין מתחילים לשאת פרי. זה שנה וחצי שהם מציפים את שוק הנדל"ן בהגבלות מכל המינים והסוגים שנועדו לעצור את עליית מחירי הדירות בערים רבות, שכבר מזמן לא נמצאות בהישג ידו של אזרח סיני מהשורה, ולדכא את האינפלציה שהגיעה לקצב שנתי בשיעור 6.5%.
דני מא (Ma), אנליסט בכיר בצוות המחקר של חברת ייעוץ הנדל"ן CB Richard Ellis בסין, מסביר שהתיאבון הפוחת לאדמות בחודשים אפריל-יוני הוא תגובה טיפוסית של השוק לצעדי הממשלה: "היזמים קונים פחות זכויות בנייה על הקרקע (בסין האדמה לא נמכרת) כי הם מתקשים לקבל מימון בנקאי. גם תזרים המזומנים שלהם נפגע כי יש פחות קונים בפרויקטים שבהקמה ובשיווק. ובנוסף רבים מהם ממתינים על הגדר לראות מתי הממשלה תבטל את הגזירות".
בהקשר זה ראוי לציין גזרה שלטונית אחת, ולו בגלל שמבין כל היתר היא זו שהכי קשה לראות אותה מועתקת למדינות דמוקרטיות. במסגרת מלחמת חורמה בספקולנטים נאסר על משפחה שבבעלותה שתי דירות או יותר לקנות דירה חדשה. המודל נוסה על בייג'ין, ובהמשך אומץ גם בשנחאי, טיינג'ין שנג'ן, האנגג'ואו וערים נוספות.
הגזירות האחרות רכות יותר ומוכרות גם במערב - ייקור הריבית, העלאת רכיב ההון העצמי בעת לקיחת משכנתא שנייה וגם גזרות על משקיעים זרים. ובהקשר זה, עבור דירת 100 מ"ר לא מרוהטת שממוקמת במרחק שעת נסיעה ממרכז בייג'ין, תצטרכו, על פי בדיקת Sydney Morning Herald, להיפרד מ-300 אלף דולר. שווה ערך למחיר דירת שלושה חדרים בפתח-תקוה.
מגדלים שוממים
על הפוגה מסוימת בריצת השוק כלפי מעלה מעיד גם מדד מחירי הדירות CREIS, שנתפס כאמין יותר מזה הממשלתי. לפי המדד העצמאי עלו ביולי מחירי דירות חדשות ב-100 ערים מרכזיות רק ב-0.2% לעומת יוני, קצב העלייה הנמוך ביותר מאז ינואר 2011.
עם זאת, מיולי 2010 ועד יולי 2011 הספיק מחיר דירה חדשה ממוצעת לעלות ב-6.8%. בבנק, אם תהיתם, הריבית השנתית על פיקדון היא 3.5%, והאינפלציה השנתית היא, כאמור, 6.5%. התשואה הריאלית השלילית על חיסכון בבנק מסביר למה העם הסיני, שמתאפיין בשיעורי חיסכון מרקיעי שחקים, שם את מבטחו בדירה להשקעה בתקווה לשמור על ערך הכסף.
אי אפשר שלא לשאול את מא אם מתחילה יציאה של אוויר מהבועה הסינית, אלא שהוא לא חושב שהמונח רלבנטי. "היכולת של הממשלה להתערב בשוק, ולשנות את המדיניות שלה כרצונה, כשהיא מזהה סימנים להיווצרות בועה היא בלתי מוגבלת. לכן לא נכון לדבר על בועת מחירים בסין". עם זאת הוא מצפה בטווח הקצר לתיקון מחירים, ולתנודתיות.
בהיעדר נתונים רשמיים אמינים יש הערכות שונות לגבי מספר הדירות הריקות ברחבי סין, יש מי שנוקבים במספר 64 מיליון. גורם המעורה היטב בשוק הסיני מסביר שתופעת הדירות הריקות מתחלקת לשניים. יש השכונות הריקות ממש שנמצאות במקומות שכוחי אל, ויש ערי המעגל הראשון שבהן הבניינים ריקים בגלל ביקוש ספקולטיבי של אנשים שקנו דירות להשקעה ומחכים להרוויח מעליית מחירן.
גם מא מציין בהקשר זה שמרבית הדירות השוממות הן דירות מכורות, כלומר המלאי המכור והלא מאוכלס הוא במידה רבה תוצר של ביקוש ספקולטיבי. הדירות לא מושכרות כי התשואה מהשכרה בסין נמוכה מאוד, נמוכה אפילו מהריבית על חיסכון בנקאי, ולכן לא אטרקטיבית.
באוהלי סין
האם הדירות השוממות לא מתסיסות את הציבור? "מבחינת הציבור הבעיה היא שבשנים האחרונות רוב האדמות יועדו לבניית מגורי יוקרה, והיצע הדירות הזולות יחסית בפירוש לא מספק", אומר מא, ומוסיף שזו הסיבה שהממשלה החלה לשחרר לאחרונה אדמות לדיור סוציאלי.
כוונתו היא להנחיית השלטון המרכזי שניתנה במסגרת תוכנית החומש הכלכלית לשנים 2015-2011 לבנות עשרות מיליוני דירות "ברות השגה" - שמיועדות למשפחות בעלות הכנסה ממוצעת ומטה. בניית עשר מיליון מתוכן אמורה להתחיל השנה. התוכנית הגרנדיוזית תסייע לתמוך בענף הבנייה למגורים, אם צעדי הממשלה יתגלו כאגרסיביים מכפי שהיא התכוונה.
מדובר בענף שאחראי ל-12% מהתוצר, ולחלק הרבה יותר גדול ממנו אם כוללים את התעשיות הקשורות - ובראשן מלט ופלדה. אמנם, במסגרת תוכנית החומש ה-12 החליטה המפלגה הקומוניסטית להניף אל על את דגל הצריכה הפרטית מבית, אבל המשבר שפקד את הצרכנים במערב והפיל את הייצוא לשם חייב הנפה מחודשת של דגל ההשקעות.
השקעות ממשלתיות ובנייה מאסיבית של נדל"ן, תשתיות ומפעלי ייצור היא הדרך הסינית המוכרת לשמור על קצבי צמיחה פנומנליים. נביא הזעם, הכלכלן נוריאל רוביני, הזהיר לאחרונה שעודף ההשקעה בנכסים קבועים יתפוצץ בפניה של סין ב-2013. הוא, כמו רבים אחרים, מצביע על כל הרעות החולות שהחלו לאפיין לאחרונה את הסיקור הכלכלי של סין - שדות תעופה מצוחצחים אך ריקים מאדם, כבישים מרובי נתיבים שמובילים לשום מקום, בנייני ממשל אדירים ושוממים, מפעלים דוממים ועוד ועוד.
פרויקטים מרהיבים או פירמידה של חובות עתק
בסין, השלטון המרכזי מחליט מה לפתח ואיפה - רכבות, סכרים וכל נכסים לאומי אחר. רוב מיזמי הנדל"ן והתשתיות מבוצעים ברמה מקומית. דרכם של פוליטיקאים - ממזכירי ומושלי המחוזות (פרובינציות) ומטה - להתקדם במעלה ההירארכיה המפלגתית, היא לעמוד ביעדים ולהגדיל התוצר.
דרך בדוקה לעשות זאת היא לבנות בגדול, ואגב כך לקשט את שטח השיפוט בפרויקטים מרהיבים, כולל כאלה שלא מחזיקים את עצמם מבחינה כלכלית. אלא שכאן יש בעיה מבנית בכלכלה הסינית - בהכללה גסה ניתן לומר שרוב ההכנסות ממסים זורמות לבייג'ין, אך רוב ההוצאות יוצאות מכיסי הממשלות המקומיות. בנוסף, על פי חוק אסור לממשלות המקומיות ולערים להיות גירעוניות.
התעלול, הלא מאוד חדש של הממשלות המקומיות, הוא להקים חברות ייעודיות לפיתוח עירוני (UDIC) שדווקא להן מותר להיכנס לחובות. מדובר בתופעה ותיקה שהתרחבה מאוד מאז הושקה תוכנית החילוץ הגרנדיוזית של 2009-2008, שהייתה גדולה בהרבה במונחי תוצר מזו שהשיקה ארה"ב.
בשנתיים-שלוש האחרונות אלפי חברות עירוניות מסוג זה לוו מהבנקים הממשלתיים סכומי עתק שמימנו מיזמי נדל"ן ותשתיות יקרים מבלי שאלה נרשמו בכלל במאזן העירוני. כנגד החובות החוץ-מאזניים הללו שעבדו הרשויות אדמות וכן הכנסות עתידיות מפרויקטים בהקמה, וממכירת עוד זכויות בנייה.
הבעיה היא שתזרים המזומנים של שליש מחברות הפרויקט לא יכול לשרת את החוב. ב"וול סטריט ג'ורנל" מביאים כדוגמא חברת פרויקט שפועלת במחוז ג'ג'יאנג (שבמזרח סין) שממנה פרויקטים של תשתיות תחבורה ומים. החברה צברה חוב בגובה 615 מיליון דולר תמורתו עליה לשלם כ-60 מיליון דולר בשנה, כאשר הכנסתה השנתית עומדת על 15 מיליון דולר בלבד.
בעיה נוספת שקשורה לחוב הממשלות המקומיות היא שהקרקעות שועבדו לפי שווי מופרז שנקבע במחירי שיא, ובערך רבע מסך החוב הובטח בתקבולים ממכירה עתידית של זכויות בנייה. כאן כבר נדלקת התראת פירמידה כי החזר החוב, אם הלווה התכוון בכלל להחזיר אותו, התבסס על ההנחה שתהיה עליית מחירים נצחית. ברור שיהיה קשה למכור אדמות בשוק יורד. למעשה הוא כבר יורד - בחמשת החודשים הראשונים של השנה נרשמו 11% ירידה בהכנסות ממכירת זכויות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2010.
ואם לא די בכך כאשר הכלכלנים בבייג'ין מתלבטים כיצד לבצע כיוונון עדין של שוק הקרקעות והדירות הרותחים, הם חייבים לזכור שהכנסות ממכירת זכויות מהוות בממוצע 30% מהתקציב של הממשלות המקומיות, ובחלק מהמקרים אפילו מחצית ממנו. עוד 30% מגיעים מהשלטון המרכזי, והיתר מגביית מסים והיטלים של המחוזות והערים על תושביהן.
הר החובות יתגלגל למנהיג שיגיע ב-2012
לפני חודשיים פרסמה הממשלה, בפעם הראשונה, שהיקף חוב השלטון המקומי מסתכם ב-10.7 טריליון יואן (1.65 טריליון דולר) שהם 27% מהתוצר ב-2010. סוכנות הדירוג מודי'ס העריכה שהוא מגיע ל-37% מהתוצר, ופרופסור ויקטור שהי (Shih) מאוניברסיטת נורת'ווסטרן, מומחה לנושא, מעריך שהנתון הנכון הוא קרוב יותר ל-40%.
סין, שנוזפת בארה"ב על התמכרות לאשראי, מתהדרת בשיעור חוב ממשלתי בגובה 17% מהתוצר בלבד. אלא שברור שהמספר האמיתי רחוק מכך, אם מכלילים גם את חוב השלטון המקומי לפי כל אחד מהאומדנים שהוצגו לעיל. ולמרות הכל, רוב המומחים סבורים, לעת עתה, שבייג'ין לא תיקלע למשבר חוב, אפילו אם יתברר שחלק גדול מהחוב של המחוזות והערים יהפוך לחוב אבוד.
בשונה מארה"ב, אירופה ויפן, היא יכולה להישען על שיעור צמיחה פנומנלי, רזרבות מט"ח אדירות, וחוב שנקוב בעיקר ביואן, מה שמאפשר לממשלה לשחוק אותו באמצעות אינפלציה. אבל זה בפירוש מצמצם את מרחב התמרון של הכלכלה השנייה בגודלה בעולם במקרה שבו ארה"ב וגוש האירו שוב יפלו.
בייג'ין צפויה להתמודד עם הבעיה בכפוף ללוח זמנים פוליטי. בשנה הבאה צפויים לפרוש הנשיא ומזכ"ל המפלגה הו ג'ינטאו, ורה"מ וון ג'יה באו, לאחר שיסיימו קדנציה שנייה ואחרונה.
ממקום שבתו בארה"ב מסביר שהי, בריאיון ל"וול סטריט ג'ורנל", שפתרון הבעיה יחייב הודאה רשמית בכך שנתח ניכר מתוכנית החילוץ הפך להר של חובות אבודים. הדבר יכתים את הרקורד של צמד המנהיגים. ולכן הוא מעריך שג'ינטאו וג'יה באו יסתפקו בהמצאת אומדן לנזק (הכוונה לפרסום הרשמי מיוני של היקף החוב), וישאירו את ההכרה הכואבת בהפסדים להנהגה הבאה.
התלהטות סינית תשעה מבין עשרת שוקי המקרקעין הפעילים בעולם מרוכזים בסין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
