קרן מסובבת? "רכישת דלק נדל"ן ע"י קרן זרה - רק ספין"

לפני שבוע שלף יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק נדל"ן, שפן נוסף מהכובע: קרן השקעות בנדל"ן, תרכוש את שליטתו בחברת הנדל"ן המקרטעת, חינם.

"חינם", כמובן, הוא דבר יחסי - שכן תחת המתווה המוצע התחייבה הקרן הזרה להעמיד הלוואה של חצי מיליארד שקל (הנחותה לנושי החברה האחרים), וגם תשובה עצמו התחייב - להעמיד הלוואה משל עצמו (100 מיליון שקל, הנחותים אף להלוואת הקרן) ולהעביר את זכויותיו שלו כנושה (120 מיליון שקל - כמחזיק אג"ח וכמעמיד הלוואות בעלים ובטחונות) של דלק נדל"ן לקרן.

פתרון הקסמים הזה התקבל בהפתעה מהולה בהרבה חשש, ודאי אם לוקחים בחשבון שזהות הקרן הייתה ונותרה עלומה. כל מה שידוע לגביה הוא שהיא פועלת בארה"ב, מנהלת נכסים בהיקף של כ-5 מיליארד דולר (די מהר מגיעים למספרים הללו כשמדובר בנדל"ן), חסרת פעילות בישראל או קשר עם תשובה.

ההתעקשות הזו לשמור על זהות הקרן לא זרה לנו; כבר ב-2009, בעיצומה של מכירת הנכסים של אפריקה ישראל, מכרה החברה הבת אפריקה נכסים 51% מחברת מחצית היובל למי שהגדירה כתאגיד זר. אפריקה מעולם לא נדבה מידע יתר על המידע על זהות הרוכש, אולם דו"חותיה השנתיים שפכו קצת אור עליו.

"קרן הצבי"

במקרה של דלק נדל"ן זהות הקרן הזרה מעניינת פי כמה, היות ומאוד לא ברור מה האינטרס של קרן השקעות להיכנס להרפתקה שעל-פניו נראית מפוקפקת; לא ברור מתי הקרן, אם בכלל, תקבל חזרה את חצי מיליארד השקל שהיא אמורה לתת כהלוואה, זאת לחברה שנסחרת לפי שווי של פחות מחמישית מזה, שרק הגרעון בהונה העצמי למעלה מכפול מזה (נכון לסוף מארס) ושהיקף חובותיה לבעלי האג"ח גדול מ-2 מיליארד שקל.

"קרן הצבי" כינה בסוף השבוע את הקרן שחקן בכיר בשוק ההון. "בעיני מדובר בספין, ואני לא מאמין שהקרן קיימת. היא נועדה לאפשר לדלק נדל"ן לדחות את מועד התשלום הקרוב באג"ח ולקבל ארכה כדי לארגן את החובות מחדש", אמר.

ובאמת, דלק נדל"ן לא הסתירה את כוונתה לקנות זמן; יתרה מזאת, היא ביקשה לדחות את הפירעון הקרוב בספטמבר באג"ח כ"ה בחודש, והיא מתכוונת לדחות אותו שוב לאחר פרסום דו"חות הרבעון השני, שאמורים להתפרסם עד סוף אוגוסט. מזכר ההבנות שנחתם עם הקרן, כך דווח, מקנה לה אפשרות לבצע בדיקת נאותות במשך שבועיים, כאשר מחזיקי הסדרה התבקשו להצביע האם לאפשר את דחיית התשלום עד יום חמישי האחרון. גם בהנחה והעסקה הזו תצא לדרך, הקרן מבקשת עוד 120 יום נוספים לגיבושו ואישורו של הסדר חוב.

"כל הזמן מכרו לנו סיפור על הפוטנציאל של החניונים בבריטניה", אומר אותו בכיר על 127 החניונים בבעלות החברה הנכדה DGRE. לפי שעה, הספיקה הריבית לעלות בהלוואה שנלקחה בגינם והתקבלה בקשה להפחתת השכירות מצד השוכרת, NCP. "דלק נדל"ן תצטרך להציג עכשיו הפסד של כמה מאות מיליוני שקלים, וזה יתווסף לגרעון המטורף גם ככה בהון העצמי. מה גם שאם חשבה לבנות על שטח החניונים, כיום עולה פחות לקנות בניין קיים בלונדון מאשר לבנות בניין כזה בעצמך", אמר.

תספורת ב-2008

שבוע לאחר שרשות ניירות-ערך חייבה את כור מקבוצת IDB לחשוף את שער מניית קרדיט סוויס בו תועמד לפירעון מידי ההלוואה לרכישת מניות הבנק השוויצרי, נשאלת השאלה מדוע הרשות לא פנתה בבקשה לדלק נדל"ן לקבלת הבהרות בנוגע לזהות הקרן, גם אם הבהרות כאלו יינתנו לה בלבד ומאחורי דלתיים סגורות.

אין ספק שיצחק תשובה מנסה להימנע מהסדר חוב בכל מחיר; ראשית, הוא כבר נכווה מהביקורת לה זכתה החברה כשהציעה ב-2008 (וחזרה בה תוך יום) תספורת אג"ח, באמצעות המרת סדרות אג"ח קיימות לסדרה חדשה ביחס המרה נחות אך עם שעבוד על נכסים. שנית, תשובה בנה את עסקיו על מינוף, והוא יהיה זקוק לאותם מוסדיים המחזיקים כיום באג"ח של דלק נדל"ן כשיצטרך לגייס כסף עבור עסקיו האחרים.

לאור המתווה המוצע, ברור שתשובה כבר לא מעוניין להמשיך ולתמוך בחברה מחד, ולמנוע שהכתם של הסדר אג"ח ידבק בו מאידך.

כך למשל, מותנית העסקה בהחזר מלא של קרן החוב למחזיקי האג"ח. מצד שני, ההתניה הזו לא קיימת לגבי הריבית, כך שמכאן ועד לומר שהעסקה הזו תמנע תספורת הדרך עדיין ארוכה. "גם אם הקרן קיימת, אולי היא רק כיסוי לצינור שתשובה מעביר דרכה כספים", מעריך אותו בכיר.

יהללוך זרים

מה לזרים גמורים ולהשקעה בחברת נדל"ן ישראלית? למרות הפליאה הראשונית, מדובר בריטואל די שכיח בשוק ההון המקומי. ועדיין, נראה שהמילה "זרים", כפי שנראה, בדרך כלל גדולה עליהם. רובם בסופו של דבר הם יהודים עם זיקה ציונית חזקה.

השליטה במחצית היובל שהוזכרה כאן קודם (ומחזיקה במגדל היובל בתל-אביב ובפרויקט מעונות הסטודנטים של האוניברסיטה העברית בירושלים) נמכרה על-ידי אפריקה נכסים לשותפות ראול פארמונט נכסים. נתוני רשם החברות מגלים כי שותפים בה גבי וג'ינה כתרי וחברה אמריקנית בשם Dakota Consuiting. כתרי הוא עו"ד המתעסק בין היתר במקרקעין ברומניה - אחת המדינות בהן מושקעת אפריקה נכסים עצמה. את השותפות ומרבית החברות שמעליה מנהל עו"ד ריצ'רד נמיר ממשרד עורכי-הדין גרנות שטראוס ושות', ממייסדי חברת המחקר והפיתוח הרפואית ביו לייט, ומי שהיה עד אפריל האחרון סמנכ"ל התפעול.

חברת אזורים - שנרכשה מנוחי דנקנר ב-2006 על ידי שעיה בוימלגרין, שותפו היהודי-אמריקני של לב לבייב שהסתער על השוק הישראלי ואיבד את השליטה בחברה ועוד מאות מיליונים בתוך שנים ספורות - קיבלה השנה בזרועות פתוחות את הרשי פרידמן, יצרן פלסטיקה ומיליונר חרדי-קנדי, גם הוא לא ממש מוכר בשוק הישראלי. זה אפילו לא הסיבוב הראשון של פרידמן כאביר על הסוס הלבן הגואל חברת נדל"ן שנקלעה לקשיים: פרידמן רכש ב-2004 את חלקה של היזמית דירום במגדל היוקרה בארי נהרדעא.

אזורים העמידה עד לפני שנים ספורות שושלת של חברות בנות תחתיה, ובהן אנגל משאבים, שנקלעה לקשיים בעקבות השקעות במזרח אירופה. לפני כשנה נחתמה מכירתה של אנגל ל-GBES, תוך מחיקת 40% מחובם של מחזיקי האג"ח. מאחורי החברה הבריטית עומד איש העסקים היהודי-הבריטי קונראד מוריס, ממייסדי סודה-סטרים, שמשפחתו נמנית עם מאה המשפחות העשירות בבריטניה.

מיליארדר יהודי אחר מבריטניה הוא ליאו נואי, שבשנה שחלפה מכר את שליטתו בבריטיש ישראל (לצד שותפו, המיליארדר פויו זבלדוביץ') לידי מליסרון. שמו של זבלדוביץ' שורבב כמשקיע בחברת התשתית מלרג בשנת 2008, לפני חלק ניכר מהסחרחורת שזיכתה את החברה בבעל בית חדש, אריה קוטלר, בימים אלה ממש.

גם השליטה בחברת ההנדסה ברן נחלקת בין היו"ר והמייסד מאיר דור לבין איל ההון הרוסי אלכסנדר (סאשה) נסיס, באמצעות החברה GARAPA. נסיס, אף הוא יהודי, הוא פיזיקאי וכימאי בהשכלתו שבבעלותו מפעלי מתכת, מכרות זהב ומפעל לבניית אוניות.

וכמובן שלא הזכרנו את ארקדי גאידמק, שבין יתר הרכישות כאן בארץ גם קנה לא מעט נדל"ן.