האוצר: ירידות ברכישות הדירות ובמחירים ברבעון השני

נמשכת ההתקררות המשמעותית ברכישת דירות חדשות ויד שנייה על ידי משפרי דיור, רוכשי דירה ראשונה וגם משקיעים. כך, על פי נתונים שפרסם היום (א') אגף מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, לסיכום הרבעון השני בענף הנדל"ן למגורים. בד בבד פרסמה גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את נתוני יולי, המתייחסים למכירת הדירות החדשות. על פי הנתונים, נמכרו בחודש שעבר 1,542 דירות חדשות. אף-על-פי שנתון זה מעיד דווקא על עלייה קלה (כ-2%) לעומת יוני - שבו נמכרו 1,511 דירות חדשות - רמת המכירות של יולי 2011 היא הנמוכה ביותר מאפריל 2010.

הואיל ונתוני האוצר מתייחסים לרבעון השני שהסתיים ביוני, נתוני יולי מעידים על המשך המצב הקשה בענף מבחינת מכירת הדירות החדשות. בה בעת שמספר הדירות שנמכרו יורד, היצע הדירות שנותרו למכירה נמצא בעלייה. מבט על הנתון של חודשי ההיצע מראה כי על-פי נתוני יולי מדובר ב-9.5 חודשים. הפעם האחרונה שנתוני הלמ"ס הראו על מספר כה גבוה של חודשי היצע הייתה בדצמבר 2008.

ברבעון השני נמכרו 21.9 אלף דירות - ירידה בשיעור של כ-16%, הן בהשוואה לתקופה המקבילה הן בהשוואה לרבעון הקודם. זאת, בהמשך לירידה בשיעור של 11% במספר העסקאות ברבעון הראשון של השנה.

באוצר מציינים כי את הירידה במספר העסקאות המשיכו להוביל המשקיעים, עם ירידה של 24% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון הקודם, וירידה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני עמד על 5,100 דירות. הפעם האחרונה שבה נרשמה רמה נמוכה כזו של פעילות משקיעים בשוק הנדל"ן הייתה ברבעון האחרון של 2008, רבעון שעמד בצל קריסתו של בנק ההשקעות ליהמן ברדרס, שבו ירד סך מספר העסקאות בשוק בשיעור של 40% בהשוואה לרבעון שלפניו.

חיפה יוצאת דופן

אזור תל אביב ואזור המרכז רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר ברכישת דירות להשקעה. בד בבד נרשמה האצה בקצב מכירת דירות על ידי משקיעים, בעיקר באזור באר שבע ובאזור תל אביב. את העלייה בנתון זה מסבירים באוצר בהרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה, שעתיד להסתיים בסוף 2012.

מחירי הדירות החדשות ברבעון השני ירדו בשיעור של 2.9% בממוצע בהשוואה לרבעון הראשון של 2011. הירידות החדות ביותר נרשמו באזור ירושלים ובאזור השרון. אזור חיפה הוא האזור היחידי שבו נרשמה עליית מחירים (עלייה של כ-1%) ברבעון השני של השנה.

מהנתונים עולה גם כי חל צמצום משמעותי בפער שבין מחירי העסקאות בדירות חדשות למחירי העסקאות בדירות יד שנייה. זאת, על רקע עלייה חדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה במחצית הראשונה של השנה. המחיר החציוני של דירה חדשה שנרכשה למגורים ברבעון השני של 2011 עמד על 1.25 מיליון שקל - מחיר גבוה בכ-32% מהמחיר החציוני של דירה יד שנייה שנרכשה למגורים באותו הרבעון. פער זה הוא הפער הנמוך ביותר שנרשם בין שני פרמטרים אלו בשנה וחצי האחרונות. כך, בה בעת שבמחצית הראשונה של 2010 עמד פער זה על 40%, וטיפס ל-47% ברבעון השלישי, הלך וירד פער זה באופן רצוף בשלושת הרבעונים האחרונים.

ירידה נרשמה גם במספר הדירות שנרכשו למגורים ברבעון השני. על-פי הנתונים, ירד נתון זה בכ-13% בהשוואה לרבעון הקודם. זאת, לאחר ירידה בשיעור של כ-4% ברבעון הראשון של השנה. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה בשיעור של כ-8%. ניתוח הרכב רוכשי דירה בין זוגות צעירים לבין משפרי דיור מלמד כי בראשונה מהרבעון השלישי ב-2010 נרשמה ירידה במספר העסקאות גם בפלח השוק של משפרי הדיור. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע, עם שיעורי ירידה של כ-20% במספר העסקאות הכולל - הן בהשוואה לרבעון הקודם, הן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ירידות חדות ברחובות

ברבעון השני של 2011 נמכרו 4,800 דירות חדשות - ירידה של 28% בהשוואה לרבעון קודם, וירידה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של 2008. בהשוואה לרמת המכירות ברבעון השני בכל אחת מהשנים בעשור האחרון, נמצא כי זהו הרבעון הנמוך ביותר מאז שנת המיתון 2003.

באזור רחובות נרשמו שיעורי הירידה החדים ביותר של דירות חדשות. ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה החדה נובעת בעיקר מירידה חדה בפלח השוק של הזוגות הצעירים.

כאמור, גם פלח השוק של עסקאות היד שנייה רשם ירידה משמעותית ברבעון השני. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מגיע שיעור הירידה לכ-17%. המקומות שבהם נרשמה הירידה המשמעותית ביותר במספר העסקאות הם אזור ירושלים ואזור נתניה.

תושבי חוץ רוכשים בעיקר דירות יקרות, ובעיקר זה מזה

ברבעון השני נרכשו כ-740 דירות על ידי תושבי חוץ - ירידה של 20% בהשוואה לרבעון הקודם. את הירידה במספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון השני הובילה ירושלים, עם צניחה בשיעור של 35% בהשוואה למספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון הקודם. סך הדירות שמכרו תושבי חוץ ברבעון השני הסתכם בכ-370 - ירידה בשיעור של 33% בהשוואה לרבעון הקודם, וירידה בשיעור של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

נתון מעניין שעולה מהסקירה מראה כי הדירות שרוכשים תושבי החוץ בישראל יקרות באופן משמעותי מהדירות שרוכשים הישראלים. מחיר דירה ממוצעת שרכשו המשקיעים מעבר לים ברבעון השני של 2011 עמד על 1.73 מיליון שקל - 62% יותר מהמחיר הממוצע של דירה הנרכשת על ידי המקומיים.

כאשר בודקים את זהות הרוכשים של הדירות שנמכרות על ידי תושבי החוץ, מוצאים כי כחמישית מהן נרכשות על ידי תושבי חוץ אחרים. מנגד, משקל תושבי החוץ ברכישת דירות הנמכרות על ידי ישראלים עומד על כ-2% בלבד. הפערים בולטים במיוחד בשתי הערים שבהן דומיננטית פעילות תושבי החוץ - ירושלים ותל אביב.

 רכישת דירות