מוסדיים: "השאלה הגדולה היא אם תשובה יישאר בתמונה"

אחרי שהשיגה את הסכמת מחזיקי אג"ח כ"ה לדחיית תשלום הקרן הקרוב, הודיעה היום, כצפוי, דלק נדל"ן על הארכת המו"מ לחתימה על ההסכם לרכישת השליטה בחברה בשבועיים, עד ל-12 בספטמבר.

יצחק תשובה, בעל השליטה בחברה, ערן מיטל, המנכ"ל, ועידן וולס, עוזרו האישי ומקורבו של תשובה, נמצאים בימים אלה בחוף המערבי בארה"ב כדי לקדם את העסקה. במקביל, היום נחשפו הפרטים אודות אותה קרן מסתורית עמה מתנהל המו"מ למכירת השליטה בחברה, אשר כבר לפני שבועיים נחתם עמה מזכר הבנות לא מחייב.

מדובר בקרן CIM Group האמריקנית שבשליטת הישראלים לשעבר אבי שמש ושאול קובה, הפעילה בעיקר בחוף המערבי בארה"ב. מטה CIM Group נמצא בלוס אנג'לס ויש לה משרדים גם במרילנד, בניו יורק ובקנדה. על רקע פרסום הפרטים על הקרן, זינקה היום מניית דלק נדל"ן ב-10.5%, והאג"ח הוסיפו לערכן עד 2%.

CIM Group נוסדה בשנת 1994 ע"י שמש וקובה, צמד חברי ילדות מקיבוץ סופה, שעזבו את ישראל בשנת 1986 והפכו ליזמי נדל"ן בלוס אנג'לס ביחד עם ריצ'רד רסלר. בתחילת הדרך הם פעלו בתחום של פיתוח ושיקום אורבאני, ורכשו שטחים ונכסים באזורים מרכזיים אך בעייתיים בקליפורניה, ובהמשך גם במדינות נוספות בארה"ב. הם עשו זאת בין השאר גם באמצעות רכישת חוב של נכסים שנקלעו למצוקה תזרימית.

גולת הכותרת של פעילותם הייתה שיקום רובע התיירות המוזנח בשדרות הוליווד שהפך לאזור תוסס, וכיום הם חולשים שם על כמה מהנכסים הידועים בעולם, כולל האולם שבו נערך טקס האוסקר. בעבר ניהלו השניים מו"מ להשקעות שונות בישראל כולל רכישת קניון ארנה מידי מוטי זיסר, אולם ככל הידוע אין להם כיום פעילות בישראל.

לאורך השנים השניים גייסו לחמש קרנות של הקבוצה סכום של כ-5 מיליארד דולר מידי כ-40 משקיעים מוסדיים זרים, בראשם קאלפרס (קרן הפנסיה הענקית של ארה"ב). בעבר דיווחה קאלפרס כי השקעותיה בקרנות CIM הניבו תשואה ממוצעת של יותר מ-20%, אך שמה של הקרן גם נזכר בהקשר שלילי בכל הנוגע לקשר עם קלפרס, והדרך בה גייסה את הכספים ממנה (ראו הרחבה במסגרת).

כך או כך, CIM Group אמורה להזרים לדלק נדל"ן הלוואת בעלים בגובה של 500 מיליון שקל בנוסף להלוואה שתשובה עצמו ייתן, בגובה של 100 מיליון שקל. כל זאת בכפוף להסדר חוב שאמור להתגבש עם מחזיקי האג"ח, שהחוב כלפיהם עומד על 2.1 מיליארד שקל.

"רב הנסתר על הגלוי"

הזהות המפתיעה של הקרן גרמה היום ללא מעט הרמות גבות בשוק, שכן לא ברור איזה עניין יש לקרן שמשקיעה בצפון אמריקה, להשקיע חצי מיליארד שקל בחברת נדל"ן חבוטה עם חובות ענק של כ-15 מיליארד שקל, ועוד להתחייב שלא תהיה "תספורת" למחזיקי האג"ח.

מוסדי בכיר אמר היום ל"גלובס" בעניין כי "השאלה הגדולה היא אם תשובה יישאר בתמונה. אם הוא עוזב את העסק אז מחזיקי האג"ח לא יקבלו הרבה, משקיע חדש לא בא בשביל לשלם חוב של מישהו אחר, אני לא מכיר כזה משקיע. המקרה הזה עוד עלול להתברר כמו המקרה של עדי קייזמן, שמכר את אסים, ומאיר שמיר שניסה למכור את דיגל".

"עדיין רב הנסתר על הגלוי", אמר היום על המהלך מנהל השקעות באחד מהגופים המוסדיים הגדולים. "זה נראה כמו ניסיון של תשובה להגיד למוסדיים - אם לא תסכימו לתספורת, אעביר לכם מישהו גרוע ממני. השוק ציפה מתשובה שיכניס את היד לכיס ולא שיגלגל את התפוח אדמה הזה למישהו אחר".

מוסדיים אחרים טענו שגילוי זהות הרוכש הפוטנציאלי לא שינתה את דעתם. "מוקדם לתת פרשנות על עסקה כה מוזרה, והאמת שאני בכלל לא רואה איך היא תצא לפועל. אתחיל להאמין בעסקה ברגע שהיא תכלול קנס כספי משמעותי לקרן במקרה של הפרה, או שיתחילו דיבורים משמעותיים עם מחזיקי האג"ח", אומר אחד המוסדיים.

אנליסט בכיר בשוק דווקא רואה את הצדדים החיוביים שבעסקה הנרקמת. "אם זו עסקה אמיתית שתחתם בסוף, ובאמת לא תהיה 'תספורת', זה טוב למשקיעי דלק נדל"ן, כי ה-600 מיליון שקל שיוזרמו לחברה הם כסף נוסף שלא חשבו שיקבלו. לכן הייתי מרגיש נוח עם העסקה הזו, גם אם זה היה האמרגן של מרגול שעומד מאחורי החברה. יחד עם זאת, אני לא יכול להגיד בוודאות שזו עסקה אמיתית ושתשובה לא מושך בחוטים מאחורי הקלעים".

דלק נדל"ן הפסידה בשנים האחרונות יותר מ-3 מיליארד שקל, וצברה גירעון של 1.3 מיליארד שקל. מתחילת 2010 מימשה החברה נכסים בהיקף של יותר מ-5 מיליארד שקל במטרה לעמוד בהחזר החובות, אך רק בחודש שעבר היא הודיעה על כוונתה להגיע להסדר חוב עם נושיה. מחזיקי אג"ח כ"ה, שלהם אמורה החברה לשלם בתוך ימים ספורים כ-300 מיליון שקל, הסכימו לדחות את התשלום עד לתחילת ינואר לאחר שתשובה הסכים להזרים 36 מיליון שקל.