איום טרכטנברג: איך ישפיע מס החברות על הנדל"ן המניב?

בואו נחזור שנתיים אחורה, לרבעון השלישי של 2009. חברות הנדל"ן המניב המתאוששות מהמשבר שתקף את העולם שנה קודם, מקבלות מתנה חשבונאית שלא תסולא בפז: בחסותו של "חוק ההתייעלות הכלכלית" שאושר בכנסת ביולי, התאפשר להן להכיר בהכנסות חריגות וחד-פעמיות, כיוון שהעתודה לתשלום מס קטנה.

מקורה של העתודה היא בנכסים שחברות נדל"ן מחזיקות לצרכי השקעה המניבה להן שכירות - משרדים, מרכזים מסחריים, מבנים לוגיסטיים ופארקים תעשייתיים ועוד. המס עליהם משולם רק במימוש, וכיוון שאותו החוק הגדיר הפחתה הדרגתית של מס החברות מ-26% ל-18% (ב-2016), אם ימומשו הנכסים להשקעה בעתיד, המס עליהן מופחת.

לפי התקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS) ניתן להכיר בהכנסה שאינה מוחשית (שערוך ערכו של נכס, למשל). באופן דומה, מתיר החוק במקרה זה להכיר בהכנסות - ובסופו של דבר גם ברווח - עוד הרבה לפני שמס חברות הגיע אל השפל המתוכנן לו ב-2016.

המס הזה נמצא כעת בשיעור 24%, והנה, אולי כתוצאה מהמחאה נגד יוקר המחיה בכלל ומחירי הדיור בפרט, פתאום כבר לא בטוח ששיעורו ילך ויקטן. מנואל טרכטנברג, ראש הוועדה לשינוי כלכלי-חברתי, כבר רמז מצדו שהוא בוחן את האפשרות להעלות - לא להפחית ולא להקפיא - את המס, שכל אחוז ממנו מתורגם להכנסות של מאות מיליוני שקלים למדינה.

כבר במאי השנה דחתה ועדת הכספים את מדרגת ההפחתה הבאה בשנה, וקבעה שהמס ירד ל-23% רק ב-2013. היה וההפחתה המדורגת תיפסק או תשנה כיוון ותעלה חזרה, חברות הנדל"ן המניב יצטרכו להגדיל כספי העתודות המיועדות למס, כל אחת לפי נכסיה.

יומרני להעריך בכמה כל חברה תצטרך להגדיל את עתודותיה, אם וכאשר תרחיש כזה יתמשש, אבל על בסיס ההכנסות שבהן הכירו ב-2009, אפשר להניח שעבור רובן מדובר בעשרות מיליוני שקלים עבור כל אחת. בעוד שהסכום הסופי ייגזר משורת משתנים מחברה לחברה, ניתן לקבוע בגדול שככל שתיק הנכסים להשקעה של החברה גדול יותר, החשיפה שלה לשינוי תהיה גדולה יותר ברמת המאזן המאוחד, גם אם הנכסים עצמם מוחזקים בידי חברות בנות.

כך או כך - כל זה יקרה רק בדו"חות הכספיים הסמוכים למועד שבו יושלם תיקון כזה בחקיקה - כך שלא סביר שיקבל ביטוי כבר בדו"חות הקרובים.

היקף ההפרשה לדו"ח רווח והפסד תלוי בשמרנות ובשיטת הדיווח של כל חברה: אם המסים הנדחים מוצגים במאזן לפי שיעור המס הנוכחי (24%), העתידי (18%) או איפה שהוא באמצע. ההפרשה תגדל, ככל שבמסים הנדחים מגולם פער גדול יותר משיעור המיסוי.

אין ספק שהמשחק הוא בעיקרו חשבונאי - ככלות הכול, חברות נדל"ן מניב לא הוקמו כדי לממש נכסים, כך שחבות המס היא תיאורטית ולא תזרימית. העניין הוא שההפרשים האלה מקרינים על הרווח הנקי, ועשויים למצוא את דרכם החוצה מהחברה, בצורת דיבידנד, למשל. מצד שני, במרבית חברות הנדל"ן המניב כולל ההון העצמי יתרות נאות, הראויות לחלוקה כדיבידנד בין כה וכה.

ויש גם מי שלא יושפעו משיעור מס החברות: אלה קרנות הריט, שהמבנה המשפטי שלהן בכל מקרה מקנה להן פטור כמעט מלא מתשלום מס. בבורסה המקומית יש שתי דוגמאות (קטנות) לקרנות כאלה - ריט 1 וסלע קפיטל נדל"ן.

 מרבה נכסים מרבה מסים