העליון מרחיב את תחולת שיקולי הצדק החלוקתי בנושא דירות

בני-זוג נישאו לאחר שנת 1973. בן-הזוג אשר מלוא הזכויות בדירה רשומות על שמו נוטל הלוואה ממלווה מקצועי (כגון בנק או חברת ביטוח) וממשכן את מלוא הזכויות בדירה לטובת המלווה, להבטחת ההלוואה. האם זכאית בת-הזוג הבלתי רשומה לגרוס כי המשכנתא אינה חלה על מחצית הזכויות, שכן אלה שייכות לה, והיא לא הסכימה ליצירת המשכנתא?

סוגייה זו מחייבת הכרעה בשתי שאלות: האחת - האם לבת-הזוג נתונות אכן זכויות כלשהן. השנייה - תחרות הזכויות בין זכויותיה של בת-הזוג, ככל שהן קיימות, לבין זכויותיו של המלווה.

סוגייה זו עמדה במרכז פסק הדין שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון, בדעת רוב של השופטים יצחק עמית ועוזי פוגלמן מול דעת מיעוט של השופט אליקים רובינשטיין (ע"א 7750/10 בן גיאת נ' הכשרת הישוב ביטוח בע"מ (11/8/11) (להלן "עניין בן גיאת").

זכויות בלתי רשומות של בן-זוג

זכויותיהם של בני-זוג אשר נישאו עד סוף שנת 1973 מוסדרות בהלכות שיתוף הנכסים בין בני-זוג, המקנות זכויות שיתוף נרחבות לכל בן-זוג, גם בנכסים הרשומים על שמו של בן-הזוג האחר בלבד, וזאת בהתקיים תנאים בסיסיים למדי של חיים משותפים.

הלכות אלה נשענות בעיקרן על מטרות סוציאליות, הגינות חברתית והכרה בתרומתו הטיפוסית של כל בן-זוג לצבירת נכסי המשפחה. המשטר בנוגע לבני-זוג שנישאו לאחר מכן הוא שונה, ועיקרו זכות כלכלית לאיזון משאבים בעת פקיעת קשר הנישואים, וזאת על-פי חוק יחסי ממון בין בני-זוג, תשל"ג-1973.

למרות מודל בסיסי זה, התפתחה הלכה המכירה בכך שגם תחת המשטר של חוק יחסי ממון בין בני-זוג, אין כל מניעה כי בן-הזוג הבלתי רשום יוכיח כי בנסיבות העניין נתונות לו זכויות בנכס קונקרטי כלשהו (זכויות אובליגטוריות - "זכויות שביושר"). במקרים אלה הזכויות אינן צומחות מאליהן מכוח הדין, אלא מכוח הנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון.

ואמנם, הגיונה של הלכה זו עמה. חוק יחסי ממון איננו בא לקבוע איזה נכס שייך למי מבני-הזוג, או מהן ההתחייבויות שנטל בן-זוג אחד כלפי האחר. עניין זה יוכרע על-פי דיני החוזים והקניין הרגילים.

יצוין, עם זאת, כי בעניין זיהוי המקור לזכויות בן-הזוג הבלתי רשום, במקרים אלה נחלקו הדעות בעניין בן גיאת. באותו מקרה, בני-הזוג נישאו לאחר שנת 1973. השופט עמית סבר כי מדובר בהמשך התחולה של הלכות השיתוף, גם תחת המשטר של חוק יחסי ממון בין בני-זוג. השופט רובינשטיין סבר כי אין הדבר כן. השופט פוגלמן העדיף שלא להכריע בנדון.

דעתי היא כדעתו של השופט רובינשטיין. משעה שקיים איזון משאבים כלכלי בין בני-הזוג, מתחזקת ההצדקה לקיום המומנט העצמאי של זכויות כל בן-זוג בנכסים "שלו", ויש לכבד את האוטונומיה של כל צד.

תחרות הזכויות בעניין בן גיאת

בית המשפט ניתח בעניין בן גיאת את תחרות הזכויות בין בת-הזוג הבלתי רשומה לבין המלווה המקצועי, שערך עסקת משכנתא עם בן-הזוג הרשום. דעת הרוב (השופטים עמית ופוגלמן) קבעה כי אותו מלווה מקצועי (אשר כמוהו כבנק לצורך ענייננו) לא עמד בדרישת תום-הלב, והיה עליו לדאוג להחתמת בת-הזוג הבלתי רשומה על הסכמה למשכנתא.

דעת המיעוט, של השופט רובינשטיין, סברה כי אין מקום להטיל דרישה זו על המלווה, כאשר אין מדובר (כבעניין בן גיאת), בזכויות מכוח הלכות השיתוף בין בני-הזוג, וכי יש לזקוף לרעת בת-הזוג את אי-רישומה של הערת אזהרה לטובתה, בנסיבות אלה.

דעת הרוב בעניין בן גיאת מרחיבה את זכויות בן-הזוג הבלתי-רשום, כלפי צדדים שלישיים, לעומת פסיקה קודמת בעניין זה, שהתייחסה לזכויות מכוח הלכות השיתוף בין בני-זוג.

שיקולי צדק חלוקתי

מרכיב מרכזי בהחלטה בעניין בן גיאת טמון בשני יסודות מתחום הצדק החלוקתי. העובדה כי מדובר היה בדירת מגורים משותפת (אם כי זאת - רק בעת יצירת המשכנתא ולא בעת ההתדיינות, שכן הצדדים נפרדו), והעובדה כי מדובר היה בנושה מקצועי, אשר כמוהו כבנק.

אין זה ההקשר היחיד שבו שיקולים מעין אלה הם בעלי משקל מוגבר בפסיקה, הן בתחום תחרות הזכויות והן בכלל. כך, למשל, ניתן להצביע על משקל כבד למדי שהוקנה רק לאחרונה למעמדו של בנק כנושה מקצועי בעל "כיס עמוק", בדיון הנוסף החשוב בעניין בייזמן (דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בע"מ (17/7/11)), הטעון עיון נפרד.

בנוסף, זה מכבר הוטמעה בפסיקה העמדה שלפיה יש לראות בנק כ"סוכנות חברתית". לעניין סוג הנכס - הפסיקה ותורת המשפט מייחסים מעמד מיוחד לאינטרס של אדם בדירת מגוריו.

אין ספק כי שני גורמים אלה יחדיו - מהות הנכס ומיהות הזכאי הנוגד - "מושכים" באופן עוצמתי לכיוון של העדפת בת-הזוג הבלתי רשומה. עם זאת, כפי שאבהיר, עדיפה לדעתי גישת המיעוט בעניין בן גיאת על פני גישתו של הרוב. ייתכן גם כי ראוי לנקוט בנדון בדרך שלישית, והיא דרך ביניים.

האיזון הראוי בין האינטרסים

כפי שמציין בצדק שופט המיעוט, השופט רובינשטיין, זכויות בת-הזוג בדירה לא נבעו בעניין בן גיאת מהלכות השיתוף בין בני-זוג, אלא מממצא בדבר הסכמה קונקרטית לשיתוף.

בהקשר זה, השיקול הסוציאלי (הנושא אופי חלוקתי) שוב איננו עוצמתי, ואין זה ברור כי יש לראות את בת-הזוג כמצויה במצב שונה מכל זכאי אחר לשיתוף.

יש גם לזכור כי על-פי חוק יחסי ממון בין בני-זוג, בת-הזוג ממילא זכאית כלפי בן-הזוג לשווי הכלכלי של החלק היחסי בדירה.

זאת ועוד: אף כי כפי שנקבע על-ידי שופטי הרוב תמונת העימות אכן מתגבשת ביום עריכתה של העסקה המאוחרת, ובאותו מועד הדירה אכן שימשה בעניין בן גיאת כדירת מגורים משותפת, הרי שהיא כבר לא שימשה כך בעת מימוש המשכנתא, שכן בני-הזוג נפרדו.

כאשר מפעילים שיקול-דעת שיפוטי במסגרת האיזון בין האינטרסים והשיקולים החברתיים, זהו נתון בעל חשיבות רבה.

העובדה כי בת-הזוג לא דאגה לפומביות הולמת של זכויותיה, באמצעות רישום הערת אזהרה, היא גורם שיש לייחס לו משקל מהותי. ה"פטור" שהפסיקה מעניקה לבת-זוג, מהצורך ברישום הערה, הוא מוצדק כאשר מדובר בהלכות השיתוף בין בני-זוג. במקרים אלה, הזכאות נובעת משיקולים חברתיים ושיקולי צדק חלוקתי. אך כאשר הזכאות נובעת מיצירה קונקרטית של שיתוף, ביחס לנכס נתון, עסקינן במערכת שיקולים שונה.

המשטר המשפטי של חוק יחסי ממון מבקש לשמר את האוטונומיה של כל אחד מבני-הזוג, ולהגן על ההיבט הסוציאלי באמצעות הענקת זכויות כלכליות, להבדיל מזכויות בעין בנכסים. אם בת-הזוג מעדיפה להימנע מרישום הזכאות - ראוי כי עקרונית, הסיכון לעסקאות עם צדדים שלישיים ייפול עליה ביחסיה עם הצד השלישי. היא תיוותר בעלת תביעה כלפי בן-הזוג, ותישא בסיכון לחדלות-פירעון שלו.

הטלת הנטל על בנקים (או על נושה מקצועי אחר) לדרוש את חתימתו של בן-זוג על כל עסקת משכנתא היא מוקשית, כאשר מדובר בבני-זוג שנישאו לאחר שנת 1973. במקרים אלה, הנחת היסוד היא כי אין זכויות משותפות לבן-הזוג האחר.

אין זה ברור מדוע שומה על הבנקים לצאת מתוך הנחה כללית הפוכה. גם אם ביקור בדירה היה חושף את עובדת המגורים המשותפים (דבר שאינו מובן מאליו כלל, והוא עניין מקרי), הרי שבהיעדר מידע אחר, אין מקום להניח כי קיימות זכויות בעין בנכס לבן-הזוג הבלתי רשום.

זאת ועוד, והוא העיקר: גם אם המבחן האובייקטיבי במסגרת יסוד תום-הלב עשוי להצדיק הטלת דרישה על בנקים או על מלווה מקצועי אחר לברר בכל מקרה את מצב הזכויות הסמויות של בן-הזוג הבלתי-רשום, המחיר החברתי שייגבה כתוצאה מדרישה זו לא ייפול על הבנקים.

אין ספק כי מעתה, הדרישה הקשיחה של הבנקים תהיה כי לעולם גם בן-הזוג הבלתי רשום יחתום על הסכמה למישכון זכויותיו, ככל שהן קיימות. פרקטיקה זו, אשר עלותה שולית, מבחינת הבנקים, ננקטה עוד לאור פסיקה קודמת, שנגעה לזכויות מכוח הלכות השיתוף בין בני-זוג, אך לא תמיד הקפידו בה.

לווה המבקש לרשום משכנתא, יידרש על-ידי הבנק להצהיר מיהו בן-זוגו המתגורר עמו (יש להניח כי ההלכה המגינה על בני-זוג בלתי רשומים תחול גם לגבי בני-זוג ידועים בציבור, מאותו מין או ממין אחר).

תהיה בכך מידה ידועה של פלישה לענייניהם הפרטיים של בני-הזוג. בעקבות כך, יידרש הלווה להמציא הסכמה של אותו בן-זוג, ליצירת המשכנתא. הבנקים ידרשו חתימה על הסכמה כזו, כעניין כללי וגורף, גם לגבי בני-זוג שנישאו לאחר 1973.

כאשר היחסים בין בני-הזוג אינם תקינים, בן-הזוג הבלתי רשום יסרב לחתום או ידרוש מבן-זוגו תמורה כנגד חתימתו, וזאת אף אם בפועל, ניתוח נסיבתי כולל יצביע בסופו של יום על כך שלמעשה, כלל ועיקר אין לו זכויות כלשהן ביחס לדירה.

יש לזכור את המודל העובדתי הרלוונטי: אם בני-הזוג מצויים ביחסים תקינים, נדיר יהיה המקרה שבו בן-הזוג הרשום ימשכן את מלוא הזכויות בדירה מבלי להידבר עם בן-זוגו ולקבל בפועל את הסכמתו. במקרים אלה, הלכת בן גיאת אינה דרושה.

ואילו אם היחסים רעועים, ממילא השיקול הסוציאלי שלפיו דרישה לרישום הערת אזהרה תפגע ביחסים שבין בני-הזוג שוב אינו תקף, ומצופה כי בן-הזוג הבלתי-רשום יפעל ברמה המשפטית, ליצירת פומביות לזכויותיו ולהוכחתן.

התוצאה הברורה של עמדת שופטי הרוב תהיה הקניית זכות וטו גם לבני-זוג נטולי זכויות ביחס לעסקאות של בן-הזוג הרשום. בן-הזוג הבלתי רשום עלול להתנגד למישכון, כחלק מטקטיקה משפטית שנועדה לקדם אינטרסים במסגרת הסכסוך בין בני-הזוג. הכול, כאמור, בסיטואציה שבה בת-הזוג היא ממילא בעלת זכאות כלכלית ביחס למחצית הזכויות בדירה, מכוח חוק יחסי ממון בין בני-זוג, כך שהפגיעה בה כתוצאה מעסקת המישכון תהיה לעתים קרובות מוגבלת. שכר היישום של חובת הזהירות באופן המוגבר שבו הדבר נעשה בפסק הדין הנדון ייצא בהפסדו, בחשבון החברתי הכולל.

זאת ועוד: בעניין בן גיאת, השופט פוגלמן, שהכריע את הכף, היה נכון למעשה לקבל את ההנחה כי קיימת מידה של אחריות של בת-הזוג הבלתי רשומה לתקלה שאירעה. עם זאת, הוא בחר להטיל את מלוא האחריות לכך על המלווה. לא נשקלה כלל "דרך שלישית", והיא דרך של חלוקת האחריות בין הצדדים (בת-הזוג הבלתי רשומה והמלווה). דרך זו ננקטה בדיון הנוסף בעניין בייזמן, וראוי היה לשקול אותה גם במקרה זה, כבמקרים לא מעטים נוספים של תחרות זכויות.

השלכות על עסקאות מכר

פסק הדין בעניין בן גיאת ישליך בהכרח גם על עסקאות מכר ביחס לדירות מגורים. הפרקטיקה השגורה היא כי כאשר אדם רוכש דירה, הרכישה מתבצעת באמצעות התקשרות רק עם מי שזכויותיו רשומות בפנקסים, ולא עם בן-הזוג הבלתי רשום.

ייטיבו רוכשים לעשות, בעקבות פסק הדין בעניין בן גיאת ופסיקה קודמת, אם ידרשו, כתנאי לחתימתם על חוזה הרכישה, קבלת הסכמה של בן-הזוג הבלתי רשום לביצוע העסקה.

כאמור, הלכת בן גיאת נשענת במידה רבה על התפקיד החברתי-סוציאלי המוקנה לאינטרס בן-הזוג הבלתי רשום בדירת המגורים המשותפת. יסוד זה מתקיים גם כאשר מדובר בעסקת רכישה על-ידי פרט, ולא רק בעסקת משכנתא לטובת בנק או מלווה מקצועי אחר.

בנוסף, חובת הבדיקה של מצב הזכויות בנכס, באמצעות בדיקת מצב ההחזקה של הנכס מוטלת על כל זכאי מאוחר, לאור דרישת תום-הלב האובייקטיבית.

פסק הדין בעניין בן גיאת חיזק את הסיכון המוטל על רוכש דירה, לכך שזכויותיו תיסוגנה מפני זכויותיו של בן-זוג (לרבות ידוע בציבור), אשר לא נרשמו בפנקסי המקרקעין, אף כאשר מדובר בבני-זוג שזכויותיהם אינן נובעות מהלכות השיתוף הכלליות בין בני-זוג.

תום-הלב בדיני תחרות הזכויות - מבחן אובייקטיבי

שאלה כללית חשובה בתחום תחרות הזכויות היא כיצד יש לבחון את דרישת תום-הלב המוטלת על רוכש מאוחר של זכויות: האם די בתום-לב סובייקטיבי - שמא עליו לפעול גם בזהירות ראויה?

זה מכבר ביקשתי לשכנע בכך שתום-הלב המוטל על הזכאי המאוחר הוא אובייקטיבי. אין כל הצדקה, גם ברמה הקניינית, לאפשר לאחד המתעמתים לגבור על האחר כאשר הוא פעל בחוסר זהירות (ראה , למשל, מ' דויטש קניין (כרך ג) פרק 16).

בפסיקת השנים האחרונות התקבלה דעה זו במספר מקרים, ובעניין בן גיאת היא זכתה לחיזוק ברור נוסף. נקבע כי היה על הצד השלישי לבחון את מצב ההחזקה במקרקעין הנדונים, דבר שהיה מצביע על כך כי מדובר בדירת מגורים משותפת לבני-הזוג, וכמו כן היה מוטל עליו לדאוג להחתמת בת-הזוג הבלתי רשומה על הסכמה ליצירת המשכנתא גם על חלקה היחסי.

בקביעות אלה העמיק בית המשפט את אחיזתו של המבחן האובייקטיבי לעניין אופן בדיקת תום-הלב של הזכאי המאוחר, במסגרת דיני תחרות הזכויות, וטוב שכך, אף כי ניתן לחלוק על יישום שיקולי המדיניות הכלליים במקרה הנדון, כאמור במאמרי זה.

הכותב הוא פרופסור מן המניין באוניברסיטת תל-אביב, ומשמש כיועץ במשרד עורכי הדין מיתר, ליקוורניק, גבע, לשם, ברנדויין ושות'.