אגרות חוב לוהטות

ב-2008/09 אמרו לנו שהירידות בבורסה והתשואות באג"ח מייצרות הזדמנות של "פעם בדור". עברו בקושי שלוש שנים, והנה הזדמנויות לא פחות לוהטות ותשואות דו-ספרתיות באג"חים של אין ספור חברות נדל"ניות.

מה זה עושה לשוק הנדל"ן האמיתי? מלבד השיתוק בשוק והפאניקה המורגשת בקרב לא מעט קבלנים שחוששים שהם עלולים למכור דירות שיישארו על המדף כמעט בכל מחיר, אם יתקרב יום הדין והם יזדקקו למזומנים לגלגול החובות.

כדאי לקחת בחשבון שגם אוהדי הנדל"ן האחרונים, אלה שלא מאמינים שבנק ישראל, האוצר, או משרד השיכון יכולים להפיל את המחירים, אמורים כעת להעדיף ניירות על בלוקים.

מאמינים שילדי גינדי (גינדי השקעות), חנן מור , יאיר ביטון (ב.יאיר ), או אזורים שוב יצלחו את המשבר, וילעגו לכל המספידים? במקום לקנות אצלם דירה להשקעה, להשכיר אותה ב-3% תשואה, לפחד מגזרות טרכטנברג, ולחלום על רווח ההון שיגיע ביום מן הימים, או שלא - עדיף לקנות איגרות חוב של אחת מארבע החברות הללו, שנבחרו די באקראי, ולקבל, נכון להיום בבוקר, תשואה מובטחת וצמודת מדד של 13.7% (גינדי), 11.3% (חנן מור), 14.1% (ב. יאיר) ו-13.1% (אזורים).

אם השמיים לא ייפלו, והם יזכו למסור את המפתחות בדירות שהם כרגע מנסים למכור באתרים, הם גם ישלמו לכם את הקרן ואת הקופונים. אגב, מי שעשה את זה לפני 3 שנים, ראה מאז רווח גבוה, אפילו בהשוואה למי שבחר לקנות דירה באותם ימים.

תג מחיר חדש

ועוד מסקנה מהמשבר הנוכחי בשוק ההון: הסערה האדירה באיגרות החוב, ודאי אלה שאינן מדורגות על-ידי חברות האשראי (רוב חברות הנדל"ן למגורים, למשל), מתנהלת על פני ימי מסחר רבים במחזורים מאוד נמוכים.

הציבור הרחב, שהחליט לברוח מקרנות הנאמנות, מוכן למכור כמעט בכל מחיר, בעוד שהכסף החכם (המוסדיים), לא ממש יכול לקנות (בגלל הגבלות ועדת חודק והפאניקה בשווקים). כך, לפעמים בגלל החלפת כסף וניירות בין אנשים בודדים, צונחות איגרות החוב ועולות במקביל התשואות על אותן איגרות, כשהן קובעות תג מחיר חדש לשוק.

ועל רקע השיתוק והדלילות בעסקאות בנדל"ן למגורים בשבועות האחרונים, כדאי לקחת גם את זה בחשבון. בשוק כמעט ללא קונים, מי שנאלץ למכור כעת דירה, הם בעיקר אלה שכנראה ממש ממש מוכרחים: אנשים שחייבים לפתע מזומנים, משקיעים שלא מסוגלים לממן את השקעתם וחוששים ממכירת חיסול ע"י כונס נכסים, זוגות שמתגרשים (ולא תמיד אכפת להם לקבל פחות, אם גם הצד השני לגירושין מקבל בהתאם). זה לא שוק רגיל, אבל הוא מגדיר את המחירים העכשוויים.

בקרוב, כשנקבל מהלמ"ס, מהשמאי הממשלתי, או ממשרד האוצר את מחיר הדירה הממוצעת או החציוני לאוגוסט או ספטמבר, אף אחד לא יגלה לנו מי בדיוק היו המוכרים או הקונים.

אם כמה מיליונרים היטו ללא ספק את מחירי הדירות בתל אביב לפני כמה שנים, כעת יכולים כמה גרושים, או סתם משקיעים לחוצים, להסיט את המטוטלת לצד השני - ולעדכן משמעותית את רף מחירי הדירות נכון לקיץ 2011.

מה מרחיק את הזרים?

לפני שבועיים, לאחר שקבוצת דלק גילתה ש'קרן הנדל"ן האמריקנית' שרוצה לרכוש ממנה את דלק נדל"ן (ובינתיים כנראה התחרטה), שייכת לשני ישראלים לשעבר מלוס אנג'לס, כתבתי פה בתסכול על כך שתמיד מסתבר לנו בדיעבד שהמשקיעים הזרים שנתנו אמון ב"טייקונים" שלנו, הם למעשה יהודים טובים שפגשו את הטייקון שלהם בבית הכנסת.

בעקבות הדברים, כתבו לי רו"ח נירית ברגמן וד"ר דניאל באראז, השותפים בחברת הייעוץ B-BRE, שלאבחנה זו יש תמונת ראי גם בשוק הנדל"ן המקומי. "גם בשוק זה, למרות התדמית המפותחת והמתקדמת לכאורה, נמצאים רק משקיעים מקומיים או יהודים".

כדי להמחיש את ההבדל, מציינים השניים שלפי נתוני הבורסה, החזיקו משקיעים זרים בסוף 2010 ב-35% מהמניות בחברות הבורסאיות. בורסאיות - כן. נדל"ניות - לא.

וזה בהחלט לא מובן מאליו. לדברי ברגמן ובאראז, ישראל היא לכאורה שוק מפותח, עם תשואות של 7.5% מדמי שכירות בנדל"ן המסחרי ועליית ערך שנתית ממוצעת של אחוזים בודדים - "תשואה מכובדת של כ-10% בשנה, עוד לפני מינוף". מדוע, אם כן, מדירים המשקיעים הזרים את רגליהם מהשוק הישראלי? התשובה טמונה לדבריהם בפער שבין שוק ההון הישראלי לשוק הנדל"ן, מבחינת רמת המידע והשקיפות.

בעוד שרמת המידע על שוק ההון הישראלי גבוהה למדי, שוק הנדל"ן מדדה מאחור. במדד Doing Business של הבנק העולמי, ישראל מדורגת במקום 36 מתוך 183. לא כך בתתי הסעיפים הנוגעים לנדל"ן: מקום 121 בטיפול באישורי בנייה, ומקום 147 ברישום נכסים, בחברת מדינות כמו האיטי, מוזמביק, קמרון ואוגנדה.

על שוק הנדל"ן הישראלי, להבדיל משווקים מפותחים אחרים, אין כמעט מידע אובייקטיבי שלא נמסר מטעם (אנשי תיווך, ברוקרים וכד'). אין מאגרי מידע של נכסים, אין נתונים היסטוריים, ואין מדדים אובייקטיביים ואמינים. היעדרו של מידע, קובעים ברגמן ובאראז (המנסים לייסד, יחד עם קבוצת פורום, מאגר מידע ראשון לנדל"ן המסחרי בישראל), "גורם לכך שהשוק בישראל עוד רחוק מהשווקים המפותחים של המערב. וכמרחק הזה - רחוקים גם המשקיעים הזרים".