על רקע הר החובות: האם הנדל"ן ביוון שווה השקעה?

יוון שבה וחזרה השבוע לכותרות הכלכליות, על רקע חשש מחדלות פירעון שעשויה להדביק המדינות אחרות בגוש. כמו תמיד במקרים כאלה, נשאלת השאלה האם השפל הזה טומן בחובו גם הזדמנויות השקעה.

בשוק ההון הישראלי לא סומנה יוון עד כה כיעד השקעה (למעט היוצא מן הכלל - מלונות לוטרקי של קווינקו), אך מסתבר שמתחת לרדאר יש לא מעט ישראלים שבוחנים את השטח; ויש מי שטוען שהנכסים והקרקעות (גם באיים, שיוון משופעת בהם) מתומחרים באופן שהופך אותם להזדמנות השקעה.

משיחות שקיימנו עם מקורבים לתחום עולה כי לא מעט שמות מוכרים בוחנים את השטח: בין אם מדובר בעדי שטראוס (אחיה של יו"ר קבוצת שטראוס), איתן ורטהיימר, מוטי זיסר שתכנן להקים במדינה קניון - וכנראה שלפחות גם חלק מהמוסדיים בעניין.

"יוון מציעה למכירה את כל מה שיש לה", טוען עו"ד עדי מנטל ממשרד אורי כליף ושות' העוסק בסוגיות מיסוי בינלאומי, שרואה במצב הנוכחי הזדמנות השקעה. "מוכרים איים לרומן אברמוביץ'' במכרזי מכירת חיסול ומוכרים גם חברות תשתיות ממשלתיות".

מדיניות מיסוי מפתה

ברוב האיים, לדבריו, הקרקעות לא מפותחות, ו"יש מאות אם לא אלפי איים שהציבור לא מכיר". את אחד היתרונות העיקריים בהשקעה בנדל"ן ביוון תולה מנטל במיסוי. "אמנת המס, שגם ככה יש לה עליונות על הדין הישראלי, היא ייחודית במקרה של ישראל ויוון - לפיה רק ליוון יש זכות להטיל מיסוי על הכנסות שמקורן במדינה".

בדרך כלל, מטילים מיסוי שיורי, כלומר מס שולי נוסף בישראל, על ההפרש מעבר לשיעור המס הנהוג במדינה שבה נמצא הנכס. כל זה מותיר כמובן עדיין חובת תשלום מס ליוון, אלא שבמקרה הרע, שיעור המיסוי זהה למיסוי הרווח בישראל, 20% על רווחי הון, והוא מדורג בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס.

מנטל מסביר שיש תכנוני מס נוספים שיכולים לצמצם את השומה ואף למנוע תשלום מס לחלוטין. "למשל, במכירת חברה יוונית שיש לה גם נדל"ן וגם נכסים נוספים, או החזקה של חברות נדל"ן יווניות באמצעות חברות מס זרות, וניצול אמנת המס או החוק הפנימי של המדינה בה התאגדו, כמו בקפריסין".

השינוי במחירים עליהם מדווח מנטל אמורים לאותת על הסכנה וגם על ההזדמנות: אם בבירה אתונה הירידה בשנה האחרונה במחירי נכסים נאמדת ב-15%, בחלק מהאיים היא אף צללה בשיעור של עד50%.

בין היתר, ניתן למצוא שטח של 4 דונם לבנייה במערב כרתים שעולה 250 אלף אירו בקו ראשון לים, בית קפה בשטח 160 מ"ר שעולה 70 אלף אירו באי התיירותי קוס ומלון בשטח 5.5 דונם שמוצע כעת למכירה תמורת 700 אלף אירו.

זה שוק של שוכרים?

"סביר להניח שלא תמצא שוכרים. מי שמשקיע, עושה את זה לטווח הארוך - במטרה להכפיל את כספו תוך 5 עד 7 שנים. המטרה היא בעיקר לא להביא עוד כסף מהבית בשביל השוטף, כמו תשלום ארנונה.

"בגלל שזה מזכיר את המשקיעים הישראלים בדרום פלורידה, צריך להשקיע בזהירות ולחפש מקומות עם פוטנציאל, כמו הכנסות מתיירות נכנסת. הכנסות כאלה יכסו את העלות גם אם הנכס מושכר רק כמה פעמים בשנה" - מה שהופך איים כמו כרתים, מיקונוס או רודוס לאטרקטיביים להשקעה.

עו"ד ארז אליהו מספר על מו"מ לרכישת קרקע של 30 דונם המיועדת לאתר נופש בין שני בתי מלון על קו החוף בקוס, תמורת 500 אלף אירו. אליהו מצביע על יתרון נוסף - והוא כמות הכספים העצומה שמוזרמת ליוון בתוכניות סיוע כאלה ואחרות של האיחוד האירופי.

בנוסף למחיר הקרקע, הנמוך ממילא, הוא טוען כי ניצול נכון של תכניות הסיוע יכול להביא לסבסוד עד 75% מהוצאות הבנייה, באמצעות תכניות מימון בריבית נמוכה שבמקרים מסוימים הופכות למענק. זה המקרה בקרקע בקוס, שם עלויות הפיתוח גבוהות בעשרות מונים ממחיר הקרקע עצמה ומסתכמים ב-35-40 מיליון אירו, שרובם עשוי להפוך למענק בשל בניית אתר הנופש. "אנו עובדים עם שותף מקומי שמביא את כל הידע", הוא אומר.

נותנים מימון לכל דכפין?

" צריך להוציא ערבות בשיעור 50%, ואת זה באמת לא מקבלים מבנקים ישראליים או בינלאומיים כיום. ועדיין, ולו בגלל המחירים הנמוכים של נכס מוחשי, יוון עדיין אטרקטיבית גם למשקיע הפרטי שמממן דירה מהון עצמי. אמא שלי תמיד אמרה לי: 'תשקיע בבלטות'".

- מה אם גרמניה תפסיק פתאום את הסיוע?

"הרבה משקיעים פוחדים פחד מוות ויושבים על הגדר. אבל גם כשמניית טבע יורדת בגלל בעיה בקופקסון, התרופה אחראית רק לרבע או שליש ממחזור המכירות. מי שיבין שמדובר במדינת תיירות, שממשלתה נוקטת בצעדים כלכליים אדירים כדי להבריא אותה, עשוי לשלש את כספו תוך שלוש שנים".

- אבל קשיים כלכליים מייצרים תסיסה חברתית ותסיסה חברתית עשויה להוליד אזהרת מסע

"יוון היא מדינה מפותחת, לא מדינת עולם שלישי, להבדיל אלף הבדלות מרומניה, שישראלים השקיעו בה בהמוניהם. יוון עדיין מייצאת וצורכת, גם אם נתוני המאקרו נמוכים".

אליהו מדבר על 8% תשואה לשנה שמובטחים דרך חברת ניהול, גם אם הנכס עומד ריק ארבעה חודשים מידי שנה. "יש כללי אצבע, כמו לא להסתמך על מתווך ולהתייעץ עם מקומיים ולראות את הנכס בעיניים. זו מדינה באגן הים התיכון אחרי הכול - אם השוכר מדווח שהתפוצץ לו ביוב, אפשר בקלות לטוס לשם".

למי שמצביע על הסיכונים, מזכיר אליהו כתגובה את ארגנטינה. "הספידו אותה לפני 8 שנים כשהממשלה הלאימה את חשבונות האזרחים בבנקים, ותראה כיצד מצבת הנכסים שם השביחה את עצמה".