יזם נדל"ן שאיבד את חוש הריח

אוהדי הכדורגל הישראלי זוכרים את הפועל באר שבע מודל 1995. אחד המהלכים המבריקים של אלי להב, בעל הקבוצה באותה עת, היה הבאת השחקן הקרואטי האלמוני ג'ובאני רוסו. רוסו היה זה שהביא לעיר את גביע המדינה לראשונה בתולדותיה.

איך מביאים כוכב קרואטי לפריפריה הרחוקה של ישראל?

השבוע אולי מצאנו תשובה. בתחילת השבוע דווח על עסקת נדל"ן ראשונה בחברת אס.אר אוברסיז של אלי להב (55%) "בעיר היימריך שבאזור דיסלדורף". בשביל הספורט, בדקתי מה זה אומר, "באזור דיסלדורף". לא בגלל חשד באנשי העסקים המכובדים, או בהודעת היח"צ, אלא מפני ששנות הגאות העליזות התאפיינו בשלל עסקות ב"אזור" בוקרשט/ורשה/לונדון וכו', והיום המשקיעים תוהים איך קנו נכסים בערבות רומניה, פולין ואנגליה (גם שם, מסתבר, יש חורים נידחים).

היימריך, מתברר, ממוקמת 77.5 ק"מ מדיסלדורף. אפילו בגרמניה לא מדובר בערים שכנות במיוחד. ועכשיו תחשבו על רוסו, שבטח הציעו לו לבוא ל"אזור תל אביב", רק כדי לגלות מאוחר יותר שמדובר בבירת הנגב, רק 100 ק"מ מהעיר הגדולה.

נדל"ניסט או פיננסייר

מה שמפריע לנו בעסקה של להב בגרמניה, זה שהוא מזוהה בביצה המקומית כיזם שיודע "להריח נדל"ן". הכישרון לזהות קרקע, לזהות שוק, להסתכן במקום שאחרים לא מעזים או לא רואים. התכונה שהצמיחה את לב לבייב, תשובה, פפושדו ואחרים.

בשנת 1978, בגיל 26, פתח להב סופר ענק בן 400 מ"ר בבאר שבע, שהפך לרשת מחסני השוק המצליחה. ב-1993 הוא בחר באזור תעשייה שומם סמוך למחסני הרכבת בעיר, והקים על 5,000 מ"ר את חנות הדיסקאונט הראשונה בארץ, שנמכרה אחרי 3 שנים לקו אופ-הרבוע הכחול תמורת 10 מיליון דולר. הסכם אי התחרות שנחתם בעקבות המכירה, הוציא את להב לעמק שרה שבפאתי העיר, שם הוא רכש 25 דונם ועליהם הקים את חנות המזון הגדולה בארץ, 14.5 אלף מ"ר, שנמכרה אחר כך להפניקס תמורת 75 מיליון שקל.

ביוני 2006 הוא רכש קרקע פרטית בלב שכונות המגורים המערביות בבאר שבע, עליה עמד מלון נאות מדבר. לפני שנה רכשה בריטיש ישראל מחצית מהקניון הענק (42 אלף מ"ר שטחי מסחר) שהוקם על אותה קרקע, תמורת 150 מיליון שקל.

להב, אם כן, הוא היזם הקלאסי. נדל"ניסט שידע לקחת ברווזון זול ומכוער, ולמכור אותו בתוך מספר שנים כברבור יקר. והנה, גם להב התפתה לנדל"ן המניב. בחסות שוק ההון והחברה הציבורית החדשה שמגייסת עבורו מזומנים, הפך גם להב למשקיע שקונה בניין מן המוכן ורוצה לחיות מדמי השכירות.

רק שהנדל"ן המניב הוא אפיזודה שונה, ששייכת בעיקר לפיננסריים. שם כבר יש הכנסות, יש שווי לנכס, והמבחן הכמעט היחידי הוא מבחן התשואה מההשכרה מול עלויות הריבית בבנק. ובשוק תחרותי כמו גרמניה, ודאי אם השוכר בטוח והבנקים זמינים, מדובר על מרווחים אפסיים כמעט.

בדוחות, התשואה תיראה אולי מרשימה, אבל בנכסים קטנים ומרוחקים, כדאי לקחת בחשבון לא מעט הוצאות שיחזירו את התשואה למקומה המוכר.

הסיסמאות של רוז'נסקי

והניסיון מלמד שהמעבר של היזמים הקלאסיים למגרש הפיננסריים לא תמיד צלח. התברר שמלבד כסף זול שניתן להם כהון עצמי פה בארץ, שום יתרון אמיתי הם לא הביא לעסקאות שבהן קונים את הנכס מוכן ומתחרים מול כל העולם. לבייב למשל, עדיין מדמם בארה"ב, ותשובה עוד מחפש מוצא של כבוד בדלק נדל"ן, ועוד.

אבל הסיסמאות נשארו זהות. הודעת אס.אר אוברסיז חזרה על כל קלישאות העבר: "עסקת נון-ריקורס", "נכס המושכר לאחת החברות מהגדולות", "שכירות ל-15 שנה ללא אפשרות יציאה", וכו', בדיוק כמו המודל "חסר הסיכון" שאיפיין את מסעי הרכישות של 2007-2006.

ואי אפשר שלא להזכיר שהנציג הבולט בזמנו של אותן הבטחות היה כמובן איליק רוז'נסקי, מנכ"ל דלק נדל"ן. זה שהיום הוא שותפו של להב ומחזיק ב-25% מאס.אר.