מהי ההשפעה האמיתית של המחאה על משרדי המכירות?

מחאת הדיור שפרצה ביולי, הביאה לירידה משמעותית בתנועת המתעניינים במשרדי המכירות ובכמות עסקאות הנדל"ן שנחתמו לגבי דירות חדשות. רוב המתכננים לקנות דירה העדיפו, ועדיין מעדיפים, לחכות, בתקווה שהמחאה הציבורית והרפורמות של האוצר, יביאו בסופו של דבר לירידה במחיר הדירות.

יחד עם זאת הענף לא קפוא לחלוטין ודירות, אמנם מעטות, עדיין נמכרות. חברת אלדר, המשווקת דירות חדשות ב-45 אתרים בארץ, בדקה עבור גלובס את השינויים בפרופיל ותמהיל רוכשי הדירות שהיא משווקת, בחודשי דשדוש אלה.

רוב רוכשי הדירות הם משפחות משפרות דיור, שגיל ההורים בהן הוא 35 ומעלה, והם העדיפו דירות גדולות. כצפוי, חלקם של הזוגות הצעירים - בגילאי 25 עד 35 - ירד ל-17% בלבד לעומת החודשים שלפני המחאה, מאי ויוני, שבו שיעורם מקרב הרוכשים היה 22%. אם נשווה את הנתון מחודשי המחאה לחודשים המקבילים אשתקד, נגלה ירידה חדה אפילו יותר בחלקם של הזוגות הצעירים: ביולי-אוגוסט 2010 היה שיעורם מבין כל הרוכשים 28%. הזוגות הצעירים שלא מגיעים למשרדי המכירות, ממתינים עם הרכישה ספק אם בגלל התקווה לירידת המחירים או פשוט בגלל העובדה שהמחירים הגבוהים ושיעור ההון העצמי שדורשים הבנקים (40%) נמצא מחוץ להישג ידם.

שובו של המשקיע

מפתיע ככל שיהיה, למרות צעדי הממשלה להרחקתם מהשוק ולמרות האפשרות המסתמנת לירידת מחירים, עלה חלקם של משקיעי הנדל"ן (מי שיש בבעלותם כבר דירה אחת) בין הקונים: בחודשי המחאה קפץ שיעורם בכמעט פי שניים מ-14% במאי-יוני השנה, ל-27% ביולי-אוגוסט, וזה שיעור גדול יותר מאשר ביולי-אוגוסט בשנה שעברה, שהיה 23%. אולי עבור בעלי הממון הפנוי, המחאה הייתה סימן לכך שדמי השכירות רק עומדים לעלות והיצע הדירות הפנויות לא יגדל בעתיד הקרוב. בא גם המשבר בשוקי העולם, המעיב גם על הבורסה בישראל והזכיר לבעלי ההון שההשקעה בדירות פחות מטלטלת.

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק מציע הסבר נוסף לעלייה בשיעור המשקיעים, הוא מזכיר שחודשי הקיץ הם העונה שבה מגיעים לישראל תיירים, שחלקם, הם מה שמכנים "משקיעי נדל"ן זרים". הוא מחזק את ההסבר בנתונים: בערים שבהן משקיעי הנדל"ן הם ישראלים, כמו רחובות והוד השרון, לא נרכשו דירות בחודשי הקיץ. בנתניה לעומת זאת, המבוקשת בקרב משקיעים זרים, נרשמו בחודשי קיץ זה יותר משקיעים מבחודשים אחרים השנה. "המשקיעים הזרים, פיצו במידה מסוימת על הירידה בכמות המשקיעים המקומיים בעיר", טוען כהן.

אין פלא שחלקה של קבוצת הרוכשים המכונה "משפרי דיור" (מי שקונים את הדירה החדשה על מנת לגור בה ויש או היתה ברשותם דירה אחרת), גדל על חשבון הקבוצות האחרות - חלקם היחסי גדל - 56% מסך הרוכשים ביולי אוגוסט 2011 לעומת 49% בחודשים אלה, בשנה שעברה. לרבים מהם פשוט אין ברירה: או שדירתם הנוכחית נמכרה, או שהתחייבו למסור אותה למישהו אחר, אולי היא כבר בלתי ניתנת למגורים מבחינתם בגלל מדדיה - המשפחה גדלה, תנאיה - אין בה מעלית, או מיקומה - הקונים כבר התחייבו לעבודה באזור שבו נקנתה הדירה החדשה. לפני פרוץ המחאה, בחודשים מאי-יוני 2011 היוו משפרי הדיור 64% מהשוק.

בחודשים יולי-אוגוסט 2010 בשנה שעברה, עמד הנתון על 49%. כמובן שהירידה באחוז הזוגות הצעירים שממתינים עם רכישת הדירה באה כאן לידי ביטוי כאשר פחות זוגות צעירים שרוכשים דירה מעלים את חלקם היחסי של המשפרים. מה גם שחודשי הקיץ, בדרך כלל מוקדשים למעבר דירה, לקראת בתי הספר החדשים בספטמבר ולא לרכישה שמתבצעת בדרך כלל מוקדם יותר.

בא לבדוק אם המחיר ירד

באלדר אומרים שהחודש נרשם "שיפור" במצב: בשבועיים הראשונים הגיעו 35 מתעניינים בממוצע לכל אתר מכירות, לעומת 25 מתעניינים בממוצע ארצי במחצית הראשונה באוגוסט. הגידול המשמעותי במספר המתעניינים נרשם בכפר סבא ובראשון לציון, שם עלה הממוצע בתחילת ספטמבר ל-51 מתעניינים, לעומת 30 במחצית הראשונה של אוגוסט. עם זאת, גם כהן יודע שהמצב רחוק מלהיות דומה למה שהיה לפני חצי שנה: "זה נפח תנועה נמוך לעומת חודש ממוצע שבו מבקרים כ-95 איש במשרדי המכירות".

ובכלל, הבה נזכור שמתעניינים לחוד ורוכשים לחוד. נראה שמבקרים המגיעים היום למשרדי המכירות, עושים זאת לא כדי לבחון את ההיצע, אלא יותר בשביל לבדוק אם המחירים כבר ירדו. עם זאת, מצב זה אולי עדיף על הקיפאון שנגרם כתוצאה מקריסת השווקים בסתיו 2008, שבו עמדו מרכזי המכירות שוממים.

 שינויים בהתפלגות סוג רוכשי דירות חדשות בישראל בתקופת המחאה, לפניה ואחריה