"צריך לבנות דיור בר השגה עם סובסידיה לזוגות צעירים"

"בגרמניה יש יחס מועדף לשוכר והלוואי שזה היה כך גם בישראל", כך אומר שלמה זוהר, יו"ר בנק דיסקונט לשעבר, בראיון ראשון מאז נכנס לתפקידו כמנכ"ל חברת איי.די.או. גרופ מקבוצת שיכון ובינוי, שעיקר פעילותה בעסקי מגורים בגרמניה. הוא מודה שהמגבלות המקומיות על ייקור דמי השכירות מכתיבות מציאות שבה בפרויקטים שהחברה מחזיקה שכר הדירה עולה בחדות רק כשדייר מתחלף ובא במקומו דייר חדש.

איי.די.או. גרופ, הנסחרת בישראל לפי שווי 245 מיליון שקל ועד היום לא הנפיקה אג"ח, מחזיקה ב-3,300 יח"ד ב-104 בניינים, ששווים הכולל 1.1 מיליארד שקל. החברה פועלת באירופה תחת המותג CAM - Central Asset Management. זוהר מצהיר שלחברה כוונות לגדול, וכי כבר בתשתית הנוכחית, "היא יכולה לנהל 5,000 ו-6,000 דירות" .

זוהר חוגג החודש יום הולדת 60. בחודש מאי בשנה שעברה הצטרף לחברת הנדל"ן, בתחילה בתפקיד היו"ר ומיולי בתפקיד המנכ"ל, במקום עדי קייזמן, שמכר השליטה לשיכון ובינוי. בנוסף, הוא מכהן כדירקטור בדלק ארה"ב מקבוצת דלק של יצחק תשובה ובטמפו תעשיות.

שכר הדירה הנמוך באירופה

למה גרמניה? עם דמי שכירות בגובה 5.61 אירו למ"ר לחודש בממוצע, ברלין היא בין הערים הזולות ביותר למגורים באירופה, ו-87% מתושביה גרים בשכירות. היא נמצאת במקום ה-55 בדירוג הגרמני (מינכן היקרה ביותר).

בברלין עצמה יש 4.5 מיליון תושבים והעיר מפוזרת על שטח גדול יחסית. בגרמניה דמי השכירות מהווים ברוב המקרים כשליש מההכנסה ואילו בברלין רק כ-20% ולכן יש מקום להעריך שהן בדרכן למעלה.

"דירת 60 מ"ר בברלין מושכרת בכ-1,500 שקל לחודש. בתל אביב, לא משכירים בסכום כזה אפילו בית שימוש", אומר זוהר, שמאמין שבקרוב תסבול ברלין ממחסור בדירות, כי כמעט ואין בה התחלות בנייה - רק 3,500 דירות חדשות בכל שנה, לדבריו.

- תנאי ההשכרה לא פשוטים.

"בהחלט. בגרמניה שומרים על זכויות השוכר ומגנים עליו. בין השאר, יש מגבלה על העלאת דמי השכירות בלא יותר מ-20% בתוך שלוש שנים. בישראל, לעומת זאת, הפער בין המשכורת לדמי השכירות יכול להתרחב מאוד, כי כל בעל בית יכול להעלות את המחיר בפתאומיות ובשיעור חד. בגרמניה יש לי דייר שעזב אחרי 52 שנה, בישראל אין דברים כאלה".

- איפה פוטנציאל הצמיחה?

"שיעור העזיבה השנתי נע בין 10% ל-12% והפוטנציאל גבוה, כי מתחילים נמוך מאוד והצמיחה מגיעה מהנכסים במרכז העיר, מכיוון שהם במיקום הטוב ביותר ועדיין במחירים נמוכים מאוד. אני מאמין שדמי השכירות יגיעו עד 7 אירו למ"ר, המשקפים לפחות 30% צמיחה".

- נחזור לישראל - מה דוחף את מחאת הדיור?

"בישראל קשה מאוד לרכוש דירה, הביקוש שקיים מהגידול הטבעי של האוכלוסייה יצר מצב שאין מספיק דירות להשכרה. מי שרוצה יציבות רוצה לרכוש דירה, ויש לחץ בצד הביקוש שלא מטופל בצד ההיצע. בנוסף, יש שוק תושבי חוץ שרכשו בשנים האחרונות דירות וזה השפיע על עליית המחירים".

- מה מקור הבעיה לדעתך?

"זה לא עלויות הבנייה שהתייקרו באופן חריג, אלא מחיר הקרקע, מזה נגזר הכול. אין מספיק קרקעות, אישור בנייה חדשה לוקח שנים והכול מתייקר. הריבית הזולה אפשרה לקחת משכנתא, אבל צריך לחשוב על המשך הדרך".

- בנק ישראל מעלה ריבית כדי לעצור את התסיסה.

"זה נכון, אבל העלאות הריבית גם יגרמו לקשיים בהחזר המשכנתא, כי אין בישראל פרופורציה בין קצב עליית השכר לקצב עליית מחירי הדיור. דיכוי הביקוש דרך עלית הריבית וצמצום אפשרויות המימון זה לא הפתרון, כי אנשים צריכים לגור איפשהו. אם לא מטפלים בהיצע אז המגבלות רק יגרמו לעליית מחירים. צריך לבנות דיור בר השגה, עם סובסידיה לזוגות צעירים שיוכלו להגיע לדירה".