המלצות הדיור: לפחות שנתיים עד הפרויקט הראשון לדירות להשכרה

בצדק הנמיך מנואל טרכטנברג את הציפיות מהמלצות הוועדה, ובתחום הדיור, על אחת כמה וכמה. בענף האיטי הזה אי אפשר להמציא פטנטים חדשים. ההמלצות אינן מצביעות על שום דבר מסעיר, ורובן נשענות על רעיונות שכבר עלו בגופי התכנון וברשות מקרקעי ישראל ואצל הפעילים בענף. מראש הוועדה לא יכלה להציע צעדים מהירים, משום שטבעו של הענף לנוע באיטיות, ואין בו סיפוקים מיידים.

ובכל זאת, הדגש שהוועדה הציבה על שכלול הפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך באמצעות הטבות מיסוי והקלות במחיר הקרקע, הוא דגש נכון. אחוז המתגוררים בדירות בבעלותם נמצא במגמת ירידה, וצלל לאחרונה לרמה של 66%.

בשנים האחרונות מספר משקי הבית המתגוררים בשכירות מצוי בעלייה מתמדת, ומוערך ביותר מ-400 אלף, מתוך כ-2 מיליון דירות בישראל. המגמה היא יותר שכירות, פועל יוצא של מחירי הדירות והקשחה בתנאי המשכנתאות של בנק ישראל.

שני חוקים מציעים הטבות בתחום דיור להשכרה, האחד במסגרת החוק הישן לעידוד השקעות הון, והשני נחקק על-ידי מאיר שטרית ב-2007. שני החוקים נכשלו לחלוטין בלי ביקוש יזמי, מסיבה פשוטה: יזמים לא ראו שם תשואה של יותר מ-3.5%-4%, ובשביל תשואה כזו, למה הם להסתכן.

האם הפעם היזמים יבואו?

בינתיים קרה משהו לרמת הריבית, וזו נראית כבר תשואה שראויה להתייחסות. נקודת המוצא של חברי הוועדה הייתה, שאם אפשר לשפר ולשפץ את החקיקה הקיימת, ועל-ידי כך לתכנן פרויקט להשכרה הנותן תשואה בסביבות 7% - תהיה כדאיות.

השאלה תהיה כמובן ביישום. מבחינה תכנונית של ייעודי קרקע - הבעיה לא גדולה. חברת הוועדה, המשנה ליועמ"ש עו"ד שרית דנה, יכולה בקלות לקדם את השינוי בחוק התכנון והבנייה וליצור בו תוך כמה שבועות ייעוד קרקע חדש של "דיור להשכרה". אפילו מועצת רשות מקרקעי ישראל יכולה לקבל החלטות עקרוניות תוך זמן קצר יחסית.

מבחינת היכולת לייצר מכרזים ולהוציאם לשטח, ומבחינה של ההצעות לשיפור החקיקה - שם הסיפור שונה לחלוטין. יצירה של חוק המנסה לאחד בתוכו את היתרונות של שני החוקים הקיימים, הוא סיפור של לא פחות משנה. בניית המכרזים ברמ"י לאור החוק - עוד חצי שנה.

ואז יזמים יחפשו מימון. כלומר, בתסריט אופטימי, לא פחות משנתיים עד שייצא הפרויקט הראשון לדרך.

הבעיה היא עם הציפיה של הוועדה שהקונצרנים, ובעיקר הגופים המוסדיים וקרנות הפנסיה, ייכנסו לפרויקטים כאלה. ההנחה היא שנראה טבעי לגופים אלה להיכנס לעסקאות סולידיות של תשואה ארוכת טווח. כאן ההיסטוריה היא שלילית. ב-2003 התחיל גל של יוזמה להקמת ריטים, קרנות השקעה בנדל"ן מניב, הנהנות מהטבות מיסוי. בארה"ב ובאירופה הריטים הם מכשיר השקעה מוכר ומצליח. רשות המסים ארגנה ליוזמת הריטים בישראל קבלת פנים חמה והקלות מס משמעותיות.

אבל קרנות הפנסיה לא הסתערו על הריטים, והיוזמה גוועה. ככל הנראה, אין בדי.אן.איי של קרנות הפנסיה מודעות להשקעות ארוכות טווח בנדל"ן, ואם זו תהיה גם תגובתן לפרויקטים של דיור להשכרה - הרעיון עלול לגווע.

בצד ה"חברתי" של המלצות הוועדה יש שתי בעיות שיעוררו עוד הרבה אמוציות:

■ דיור ציבורי - הפתרון של הוועדה הוא הימנעות מבנייה חדשה של דירות עבור הדיור ציבורי הסוציאלי, ואימוץ הפתרון של "נערי האוצר", לפיו הזכאים יקבלו כסף וישכרו דירות בשוק החופשי. זו גישה שתיתקל במחאה חריפה, לא רק של אנשי רוטשילד, אלא גם של כל ח"כ חברתי. המבקרים החברתיים יצביעו על הגישה כמנותקת מהמציאות החברתית החדשה.

■ קריטריונים לזכאות לדיור בר השגה - כאן עשתה הוועדה פשרה כשהגישה כמה אופציות של קריטריונים. ברקע הדברים הייתה הידיעה שראש הממשלה בנימין נתניהו הבטיח לשר השיכון אטיאס לא לפגוע בקריטריונים הנוכחיים, המיטיבים עם האוכלוסייה החרדית.

הקלה ליזמים

מאות אלפי עיניים צעירות יעקבו אחרי החלטת ראש הממשלה בנוגע לקריטריונים של זכאות לדיור בר השגה, כי בעצם על זה בדיוק מדובר במחאה החברתית של קיץ 2011.

צד היזמים - דווקא כאן, בצד היזמים והקבלנים, יש הקלה במכרזי הקרקע של רמ"י: מחירי המינימום יופחתו ל-35% מהערכת השמאי (במועצת רמ"י הוצע אפילו לרדת ל-25%), והתשלום בגין הקרקע יידחה ל-180 יום ממועד הזכייה, במקום 50 ימים, כדי לאפשר לזוכה שופינג רגוע יותר של מימון. ליזמים זו הקלה משמעותית, כי אנו נכנסים לתקופה של מחנק אשראי בנקאי לענף הנדל"ן.

דבר הקבלנים

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, מברך על המלצות הוועדה כפי שבירך בשנים האחרונות על הרבה ועדות, המלצות ורפורמות, שגם אם היו מיושמות חלקית, כבר היינו רואים את תוצאותיהן בשטח. לדבריו, "עד כה הממשלה חזרה ונכשלה במבחני הביצוע בכל הקשור לענף. אמנם ועדת טרכטנברג מטפלת באופן תיאורטי בשורש הבעיה של הענף - המחסור בהיצע הדירות, ונותנת פתרונות תיאורטיים נכונים בשיווק הקרקעות של המינהל ומטפלת בקידום בנייה להשכרה. אבל בגלל שלצד הטלת המשימות לא מטפלים בחסמים בענף, אני לא מעריך שהמלצות הוועדה יבוצעו ויצליחו להביא להוזלה במחירי הדירות בחמש השנים הקרובות".

לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הבעיה המרכזית של המלצות ועדת טרכטנברג בתחום הדיור היא הוצאתן לפועל, שתתברר במהרה כבלתי אפשרית. הקנס שמציעים להטיל על יזמים לאחר 3 שנים הוא דרקוני, תמוה ומיותר".

לפי דנוס, "ניתן פשוט להשיב את מס הרכוש, ואין צורך להמציא את הגלגל מחדש. בנוסף, 30 מיליון שקל לעידוד פינוי-בינוי נראה סכום נמוך מדי למשימה לאומית רבת משקל כל כך. גם את הקנס לדירות ריקות לא ניתן יהיה לאכוף כשהרשויות המקומיות דלות האמצעים הן אלו שיאלצו לעמוד במשימה".

יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אאורה ישראל: "ההמלצות בעיקרן טובות, ואני מאוד מקווה שהיישום יהיה גם הוא טוב ומהיר. יש לדאוג לכך שרשויות התכנון והמינהל יפעלו ביעילות, תוך הדיפת החסמים הביורוקרטיים, בכדי לזרז את מימוש המלצות הוועדה. מי שמכיר היטב את ענף הנדל"ן, מבין שאין פתרונות פלא ואין קוסמות בתחום. מי שציפה ל"הוקוס פוקוס" ולירידה דרסטית במחירי הדיור, יתבדה במהירות".

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "מצוקת הדיור ובעיות הנדל"ן שהיו הטריגר לפרוץ המחאה החברתית ולפריסת אוהלים ברחבי הארץ לא זכו להתייחסות ממשית בהמלצות ועדת טרכטנברג. על מנת שנראה ירידה ממשית במחיר הדירות, יש להסדיר הפשרת קרקעות חקלאיות למטרות בנייה. ברגע שיהיה יותר היצע, המחיר יירד בהתאם".

בוגין מוסיפה כי "הוועדה לא קבעה קריטריונים ברורים להמלצותיה לפרויקטים שייעודם יהיה דירות להשכרה ארוכת טווח, או לדיור ציבורי לאוכלוסיות חלשות".

לדברי עו"ד רונית שבירו, מבעלי חברת רמי שבירו, "מעיון ראשוני בהמלצות הוועדה, היא כלל לא התייחסה לשיעור המסים הגבוה שרוכשי הדירות נאלצים לשלם. כמעט 50% משווי הדירה הם מסים. יש להפחית היטלים כמו היטל השבחה, היטלי ביוב ופיתוח, ומס רכישה".

שבירו מוסיפה: "כמו כן, לא ראיתי שהוועדה נתנה דעתה לאן הולכים כספי הציבור והיכן ניתן לחסוך בהוצאות המדינה, שנראה כי מאחר ומדובר בכספי ציבור, היד קלה על ההדק. כשרוצים להבריא חברה, יש לבדוק לצד הגדלת הכנסות גם הקטנת הוצאות מיותרות שגופי הממשלה מוציאים".

 המלצות טרכטנברג