מהו באמת שיעור הרווח של קבלני הביצוע בשוק הנדל"ן?

טרם חלף שבוע מאז יבשה הדיו על מסקנות ועדת טרכטנברג, הגיוני שנידרש לשאלה האם היכולת לבנות פה בקצב מהיר מלאי גדול וזמין של דירות זולות הוא בכלל בר-השגה, או שמא הוא מנותק מהמציאות בשטח. מציאות שנמדדת בין השאר בשיעור הרווח של הקבלנים עצמם - אלה שמקימים את הבניין עבור היזם שרכש את הקרקע - שיכולה ללמד אותנו האם גם מפה יש ממה לקצץ, או ש"הקפיטליזם החזירי" לא בהכרח כולל גם אותם.

5% רווח

מבט בדוחות הכספיים של החברות המייצגות את הקבלניות הגדולות שבונות פה מגלה שהטענות שלהן בדבר רווחיות נמוכה אכן מחזיקות מים: כך למשל, הרווח התפעולי (הרווח הנקי לפני שניקינו ממנו את הוצאות המימון והמסים) של דורי בניה, מהגדולות בקבלניות בארץ, הסתכם במחצית השנה הראשונה ב-30.65 מיליון שקל - סכום שמשווה לפעילות הזו רווחיות בשיעור 4.8% מההכנסות.

השיעור הזה ממוצע למדי ותואם את רמת הרווחיות הנטענת המקובלת בענף - כ-5%. למעשה, השיעור הזה אף גבוה מהרווחיות שדווחה לגבי המחצית המקבילה אשתקד או אף לגבי 2010 כולה.

הרווחיות הזו, שמצטמצמת עוד יותר אם ניקח את הרווח הנקי עצמו לבעלי המניות (3.9% במחצית הראשונה של 2011), חוזרת על עצמה גם בקרב קבלניות נוספות גדולות יותר שמניותיהן נסחרות בבורסה.

דניה סיבוס, למשל, היא אחת מהן. אם נבחן את תחום הבנייה במונחים ברי-השוואה ל-2010 ("פרו-פורמה"), נגלה שהרווח במחצית הראשונה הסתכם בכ-18 מיליון שקל, ירידה של 14.8% לעומת המחצית אשתקד. בתורו, הוא מגלם רווחיות מינורית של מעט יותר מ-2% למגזר זה, בהשוואה לכ-2.5% ב-2010 כולה.

זה גם עשוי להסביר דבר אחד או שניים לגבי ההתרחבות של שיכון ובינוי, מקבוצות הנדל"ן והתשתיות הגדולות והחזקות בישראל, אל מעבר לים - בשני התחומים ביחד. בסדרי הגודל של היקפי הפעילות, כורכת אומנם החברה את תחום הבנייה ואת תחום התשתיות, אך היא מפצלת את הדיווח בין הפעילות בישראל לזו שבחו"ל - מה שמאפשר ללמוד על הפער ברווחיות.

בחו"ל, לצורך העניין, גזרה פעילותה כקבלנית ביצוע רווחיות של 19.74% - הרחק מהשיעורים שנתקלנו בהם עד כה, ויותר מפי 8 מהרווחיות שהציגה בארץ (2.4%). "העלייה בהכנסות ממגזר זה נובעת מהרחבת הפעילות במדינות בהן החברה פועלת", הסבירה שיכון ובינוי, וציינה כי "יש לציין כי לשינויים בשער החליפין שבין השקל והדולר ישנה השפעה מקזזת על הצמיחה בהכנסות מחו"ל, שכן אלמלא ירד שער הדולר בהשוואה לאשתקד היה נרשם גידול נוסף בהכנסות של כ- 99 מיליון שקל במגזר זה", מה שמסביר סופית את הפיכת הפעילות הבינלאומית של הקבוצה לפרה חולבת.

לא בונה על תמ"א 38

מה שיכול להרים את האחוזים האלה למעלה (בפעילות בישראל) הוא גידול בהיקפי הפעילות תוך ניצול יעיל של הפלטפורמה הקיימת וריסון הגידול בהוצאות השוליות הנוספות. דניה סיבוס, לצורך העניין, סיימה את יוני האחרון כשבאמתחתה צבר הזמנות בהיקף 3.02 מיליארד שקל, ולמרבה ההפתעה - אפריקה ישראל (לרבות החברה הבת, אפריקה מגורים) אחראית לעשירית בלבד ממנו. למעשה, 1.13 מיליארד שקל מהצבר הזה התווסף בתקופת הדו"ח, מה שכאמור עשוי להיטיב עם השורה התחתונה בהמשך.

הנתונים האלו אף לייפות את התוצאות הכספיות עוד יותר אם ניקח בחשבון צבר נוסף של 40 מיליון שקל שהתווסף בחודש וחצי שחלפו בין סוף יוני למועד בו פרסמה החברה את הדו"חות הכספיים, או את ההכרזה שלה על כניסה לפעילות בתחום תמ"א 38 (שהיא מציינת לגביה כי אינה צפויה להיות מהותית ב-2011).

הצבר של שיכון ובינוי, לעומת זאת, נע בכיוון ההפוך, וקטן ב-800 מיליון שקל במחצית השנה הראשונה של 2011. כאן מגיעה לידי ביטוי דווקא הצד השני של המטבע, תרתי-משמע, בכל הנוגע להשפעה השלילית של הפעילות בחו"ל. "ירידה בשער הדולר הביאה לירידה בצבר ההזמנות בסך של כ-235 מיליון שקל", מציינת שיכון ובינוי. במקרה שלה, היא תוכל להתנחם בזכיית הקבוצה שבראשה היא עומדת במכרז להקמת מרכז ההדרכה של משטרת ישראל שאושררה בידי בית המשפט, תוך שגברה על-ידי שחקניות גדולות אחרות כמו אפריקה ישראל, מנרב ואלקטרה.

כמובן שעצם קיום חוזים לא בהכרח מתרגם אותם להכנסות מידיות, כיוון שאלה מוכרים בהדרגה לאורך ביצוע העבודות. לפי לוינשטיין הנדסה, ההכנסה מעבודות לפי חוזה ביצוע מוכרת לפי שיעור ההשלמה - כשההכנסות ידועות, ניתן לגבות אותן או שיש לגביהן אומדן. שיעור ההשלמה מחושב לפי ההוצאות בפועל בכל פרויקט ביחס לעלות החזויה הכוללת שלו. אצלה, אגב, ההכנסות עד כה בתחום מצביעים על האטה של 23% ביחס לקצב ההכנסות שהציגה ב-2010 .

פרמטר נוסף שראוי לבחון אותו הוא חסינות החברות הקבלניות, כלומר - היכולת שלהן לעמוד במחויבויות שלהן להשלים את ביצוע הפרויקטים. חלק מהן משתמשות ביחס פיננסי מקובל בניתוח דו"חות כספיים המוכנה "יחס שוטף" - יחס המגדיר פי כמה (באיזה יחס) גדולים הרכוש או הנכסים השוטפים של החברה מההתחייבויות השוטפות. ככל שהיחס הזה גדול מאחד, לחברה יש יותר משאבים לפרוע את ההתחייבויות שלה בטווח הקרוב.

כך למשל, מדווחת דורי בניה על יחס שוטף של 1.28, שיפור קל לעומת סוף 2010, אז עמד היחס על 1.24. אצל דניה סיבוס היחס הזה עלה ל-1.17 לעומת 1.05 בדצמבר, אם כי בנטרול פעילות שהופסקה (מכירת זכויותיה בחברה נתיבי היובל), היחס נותר כמעט ללא שינוי. בלוינשטיין הנדסה, לעומתן, השנה עלה היקף הנכסים השוטפים על היקף ההתחייבויות המקבילות - והיחס טיפס מ-0.78 ל-1.06.

ככל שהחברה גדולה יותר ומתפרסת על תחומי פעילות נוספים, הנתון הזה מצליח לבדד פחות את הפעילות הקבלנית גרידא, היות והוא מבוסס על המאזן המאוחד של החברה. בחישוב פשוט, היחס באורתם סהר עומד על 2.43 ובמנרב על 1.12. במילים אחרות, נראה כי כסף לכסות את השוטף יש בנמצא, השאלה היא כמה רזרבות שומן ליום סגריר מתווספות לו.

ויש גם מה להתעודד. "על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל מדיווחי חברות הבנייה נראה כי ברבע השני עלה מעט היקף הביצוע של עבודות בינוי, בזכות עלייה בהיקף בניית מבנים", מצטטת שיכון ובינוי, את הנתונים שרלוונטיים עוד הרבה לפני שטרכטנברג זכה לכתב המינוי שלו. "על פי דיווחי החברות תיתכן עלייה בהיקף הפעילות של הענף ברבע השלישי של השנה". עכשיו נותר לתהות, האם לחברות הבנייה, שאמורות לשמש כמוציאות לפועל של מדיניות דיור כזו או אחרת, יש את מה שנדרש כדי להפוך את האוהלים של הקיץ לבתי קבע של חורף.

"מגבלת העובדים"

כך או כך, כדאי לזכור שהמציאות בעשור האחרון הצביעה על קושי מתמשך לפרוץ את תקרת יחידות הדיור הנבנית פה מדי שנה, והקבלנים בעבר ובהווה הצביעו על שלל סיבות המונעות את פריצת תקרת הזכוכית הזו; בין אם מדובר על היעדר ידיים עובדות בענף והחסמים בהעסקת עובדים זרים, ובין אם מדובר ברווחיות הנמוכה.

"במהלך יולי 2011, בהמשך לקבלת 170 היתרים להעסקת עובדים מהרשות הפלסטינאית בענף הבניין, החלה החברה בתהליך לקליטתם של העובדים האמורים בפרויקטים השונים בישראל", דיווחה דניה סיבוס בדו"חות. דניה מציינת כי הקבינט הכלכלי-חברתית אישר את הגדלת מכסת העובדים הפלשתינאים ל-4,000 עובדים כבר בינואר.

לעומתה, שיכון ובינוי אופטימית פחות, כשהיא מציינת ש"משך הבנייה של מבנים עלה, במקביל דווח על המשך ההחמרה במגבלת העובדים המקצועיים".

 חברות הביצוע פרויקטים ורווחים