משחר ההיסטוריה האנושית נבנו מבני ענק כדי להרשים, לעורר השתאות ויראת כבוד - מהפירמידות במצרים, עבור במגדל בבל, ועד המונומנטים המגלומניים פרי דמיונם של העריצים הקומוניסטיים. הרצון להיזכר בתולדות העמים כמנהיג דגול גרם לרודן הרומני ניקולאה צ'אושסקו לבנות בבוקרשט את "ארמון העם", אחד מהמבנים הגדולים בעולם שעשוי שיש וזהב, שפארו רק הדגיש את העליבות הנוראה שבה חיו אזרחי מדינתו.
טירוף דומה הביא את צפון קוריאה ליזום ב-1987 מלון עצום ממדים שמתנשא לגובה 105 קומות וחולש על קו הרקיע של פיונגיאנג הבירה. הפירמידה של הצפון הקומוניסטי הייתה כנראה התשובה לכך שחברה קבלנית מהדרום בנתה בסינגפור שנה קודם לכן את המלון הגבוה ביותר בעולם. קשה למצוא צידוק כלכלי להחלטת המנהיג קים ג'ונג-איל להקים במדינה המסוגרת מלון ענק, שעה שרבים מאזרחיו סובלים חרפת רעב ותיירים לא ממש מורשים לבקר במדינה.
האם "אצלנו" - המדינות הקפיטליסטיות והקפיטליסטיות למחצה - הבנייה של גורדי השחקים היא תולדה של חישוב כלכלי קר? האם למגדלי הענק שמעטרים את כרכי המערב והמזרח יש בסיס כלכלי? פרופסור ג'ייסון בר מאוניברסיטת ראטגרס (שבניו-ג'רזי) בדק את השאלה, וככלכלן ניסה לפרק את הבנייה לגובה לרכיביה השונים: כלכלי, תכנון עירוני ורכיב נוסף שמנסה לכמת אגו, כבוד ופרסום.
- מה הוא קו פרשת השמים של בנייה לגובה, שממנו העסק כבר אינו כללי?
"הגובה האופטימלי תלוי במספר משתנים ואינו קבוע לא לגבי עיר מסוימת, ולא לגבי מטרופולין מסוים. הסוגיה הופכת למורכבת בשל תוכניות בניין עיר והגבלות על בנייה, המשתנות ממקום למקום. יש ערים שמגבילות במפורש את הבנייה לגובה, ואחרות מגבילות את 'נפח הפרויקט', כלומר מאפשרות ליזם לבחור בין בניית מגדל גבוה וצר לבין בניין רחב ונמוך", משיב בר.
"מבחינה כלכלית טהורה, הגובה האופטימלי ממקסם את רווחי היזם, כלומר תלוי בדרך כלל בשכר הדירה שהוא יכול לגבות יחסית לעלויות הבנייה. אלא שלפעמים הגובה עלול להחזיר ליזם תשואה נמוכה יותר, אך יספק לו הכרה, מוניטין וסטטוס של מי שבנה את הבניין הגבוה בעיר או במדינה, וכך גם יפאר את שמה של החברה שהמגדל נבנה בעבורה.
"בנוסף, צריך הגובה להיבחן גם מנקודת המבט של פרנסי העיר וקברניטי המדינה. ערים או מדינות עשויות לעודד בניית מגדלים גבוהים יותר מנקודת האופטימום שנגזרת מהחישובים הכלכליים הטהורים אם הן סבורות שתוספת קומות תסייע לכלכלת העיר או המטרופולין בדרך כלשהי. למשל באמצעות עידוד תיירות או הצמדת מיתוג יוקרתי לעיר".
- מה משפיע על השיקולים הכלכליים?
"כאשר קבלן בונה גבוה יותר הוא גם משלם יותר לכל קומה, משום שבניינים גבוהים דורשים יותר השקעה באמצעים להתמודדות עם איתני הטבע, וגם יסודות עמוקים יותר. כמו כן נחוצים עוד פירים של מעליות לשינוע הנוסעים, מה שגורע מהשטחים שניתנים להשכרה (ראו תיבה הנדסית).
"ולכן, על היזם לקחת בחשבון את תוספת שכר הדירה מהקומות הנוספות למעלה אל מול הפסד השטח להשכרה בקומות הנמוכות יותר בשל שטחי השירות הנוספים שנחוצים. צריך גם לשים לב שעלויות הבנייה משתנות במהלך מחזורי עסקים. בזמן של גאות כלכלית עלויות כוח אדם וחומרי בנייה נוטות לעלות מה שאמור להוריד את הגובה האופטימלי מבחינה כלכלית".
כמו שווקים אחרים גם שוק גורדי שחקים מתאפיין במחזוריות, שכל גל בה נמשך בניו-יורק 25 שנים בממוצע. כאשר הכלכלה מתפקדת היטב ורבים משטחי המשרדים בעיר מושכרים, יזמים יבנו יותר מגדלים וגובהם יעלה משום שדמי השכירות גבוהים יחסית. אלא שבגאות הם נוטים לבנות יותר מדי, כך שכאשר הכלכלה נחלשת ונוצר עודף של שטחי משרדים דמי השכירות נופלים. ומכאן שהגובה האופטימלי משתנה לפי מחזורי העסקים.
בר מביא את ניו-יורק, ושיקאגו, כדוגמאות לערים יציבות שלא צומחות במהירות, ולכן שטח משרדים חדש שמתווסף לשוק נוטה להוריד את דמי השכירות מה שבתורו גורם לגובה האופטימלי לרדת. לגבי הפריחה לגובה בערי סין בר מציין שהערים שם צומחות במהירות, מה שמביא לזינוק פראי בדמי השכירות ומסביר את הגידול המתמיד בגובה של הבניינים.
חצי מגדל מיותר
במחקרו מציג בר את 15 הבניינים "הגבוהים מדי" בניו-יורק, כלומר אלה שהכי חורגים ממספר הקומות שמכתיבים חוקי הכלכלה. במקום הראשון נמצא האמפייר סטייט בילדינג על 102 קומותיו, שהחזיק בתואר הבניין הגבוה בעולם עד 1972. בר מצא שלו היה הבניין נבנה על פי חישוב כלכלי נקי, היה עליו להתנשא לגובה של 48 קומות בלבד, כלומר את התוספת של 54 קומותיו העליונות ניתן לשייך לכל מניע שתרצו חוץ מאשר לתועלת כלכלית טהורה.
במקום השני ממקם בר את מגדלי התאומים שכבר אינם עמנו - מתוך 110 הקומות שכלל כל מגדל רק 70 היו "מוצדקות" מבחינה כלכלית. אגב, המחליף של התאומים, מגדל "החופש" ששמו הוחלף ל"מרכז הסחר העולמי 1" (הנודע כ-(WTC1 , יהיה עם השלמתו המגדל הגבוה בניו-יורק, ובארה"ב כולה, עם 105 קומות. מעניין יהיה לבדוק כמה מבין קומותיו מבוססות על כדאיות כלכלית, וכמה נועדו לשקם את תדמיתה של אמריקה בעיני עצמה, ובעיני העולם.
ההחלטה לשקם את התדמית באמצעות מגדל, ממש כמו הרצון לארח את גורד השחקים המדהים הבא דווקא אצלך, מכניסים אותנו לתחום האפור של ספק כלכלה, ספק אגו. אלא שבנייה שחורגת מחישוב כלכלי טהור תעבור את מבחן דעת הקהל אם המדובר הוא ביזם פרטי, שלא נעזר בכספי ממשלה, שהגיע למסקנה שמשתלם לו מבחינה עסקית להקים מגדל בגובה מאות מטרים במנהטן, טוקיו או בכל מקום אחר.
וזו כנראה הסיבה שקל לנו יחסית לעכל את 54 הקומות "המיותרות" של האמפייר סטייט שמי יודע כמה יוקרה, כבוד ותיירים הביאו לבירה הכלכלית של העולם. אבל הרבה יותר קשה לנו להבין את 100 ויותר הקומות - שאולי מיותרות כמעט כולן - של המלון הצפון קוריאני בפיונגיאנג, עיר שלא בדיוק מאיימת על פריז כיעד תיירות. מה עוד שהמבנה נבנה בכספי מדינה שיכלו לממן צרכים הרבה יותר חשובים כמו אספקת מזון, מים וחשמל לתושבים.
מגדלי המזרח: גבוהים וצעירים
גורדי השחקים הם הס*פ*ר החדש - כל פעם שנשבר שיא בבנייה לגובה זהו מעין מסע אל הלא נודע, שכן כל פעם מתגלות עובדות חדשות על אתגרי הבנייה לגבהים מסחררים. המרוץ לגובה, בגרסתו המודרנית, החל בראשית המאה הקודמת כאשר ניו-יורק ושיקאגו התחרו זו בזו איפה ייבנה המגדל הגבוה בארה"ב, וממילא בעולם. עד 1974 שמרה ניו-יורק על התואר בזכות האמפייר סטייט בילדינג ואח"כ התאומים, ואז נטלה שיקאגו את ההובלה עם מגדל סירס.
בשלהי שנות התשעים עבר הכתר למלזיה בזכות מגדלי פטרונס שבקואלה לומפור, ומאז נראה שזה מתקרב יותר ויותר למזרח הרחוק, ולמזרח התיכון. גם היום השאיפה לשחקים מתנהלת לאורו של המוטו של המשחקים האולימפיים - מהר יותר, גבוה יותר, חזק יותר. אם הכל יתקדם כמתוכנן הרי שבשנת 2015, עשרה מתוך 25 גורדי השחקים הגבוהים בעולם יהיו סיניים, ורק ארבעה אמריקניים.
כבר היום נתוני המועצה הבינלאומית לבנייה לגובה (CTBUH) מראים שבסין שמהווה בית לחמישית מאוכלוסיית העולם נמצאים 33% מגורדי השחקים בעולם (מעל 200 מטרים). אחריה צועדת ארה"ב שבה חיה פחות מ-5% מאוכלוסיית העולם ובה נבנו כרבע מכל גורדי השחקים בעולם. במקום השלישי בצורה שאינה פרופורציונלית לא לגודל האוכלוסייה, ולא לגודל הכלכלה, ניתן למצוא את איחוד האמירויות הערביות (ובכללן דובאי) עם לא פחות מ-7% מסך גורדי השחקים בעולם, ורק פרומיל אחד של אוכלוסיית העולם.
בארה"ב הגיל הממוצע של עשר הגבוהים הוא 32 שנה, בקנדה 25 שנה ובצרפת וגרמניה 20 שנה, בעוד הממוצע העולמי הוא שמונה שנים בלבד. מי שגוררות את ממוצע הגיל מטה הן מדינות אסיה והמזרח התיכון; עם עשר שנים בממוצע בסין, ופחות מחמש שנים באיחוד האמירויות, אינדונזיה, כווית וקטאר.
ישראל, אם תהיתם, אינה שחקנית משמעותית בליגת הענקים של 200 מטר ומעלה, ומשתחלת לשם רק בזכות מגדל משה אביב שגובהו 244 מטר. מגדל עלית, אם יבנה אמור לעבור את שכנו בכמה עשרות מטרים ולהפוך לגבוה בישראל. אולי יהיה זה מגדל יורקום בגבעתיים, כך או אך הם לא ישברו שיא עולמי. זה לא שישראל חסרה את הידע ההנדסי להקים בורג' ת"א משלה, אלא שהשוק הפרטי - עדיין - לא חושב שכדאי כלכלית להקים כאן מגדל-על.
מגדל אביב נעצר ב-244 מטר בגלל הגבלות התב"ע
לפי שעה, הצליחה ההנדסה לספק את מאווי בני האדם לבנות יותר ויותר גבוה. לא פלא לפיכך, שהמחקרים שעוסקים בגורדי שחקים מתמקדים בכדאיות הכלכלית ובאסתטיקה שבהוספת עוד קומות למגדלי משרדים ולבנייני מגורים.
המהנדס ישראל דוד, שהיה מעורב בתכנון ובייעוץ הנדסי של בניית המגדל הגבוה בישראל "משה אביב", אומר שאין כרגע ממצא מדויק לגבי הגובה המקסימלי שניתן לבנות אליו, אך טוען שהמגבלה מסתתרת אי-שם ושהנתון תלוי בעוצמת רעידות האדמה ועוצמות הרוח. דוד, מאמין שבתוך 50 שנים, עוד יבנו מבנים בגובה קילומטר וחצי.
נשמע מוגזם? כבר עתה מתכננים בדובאי ובערב הסעודית שני מגדלים שבנייתם תסתיים לפני שנת 2020 ואשר יתנשאו לשני שליש הדרך לשם - כלומר לגובה קילומטר. אגב, לגבי הבניין בדובאי, נח'יל (Nakheel) שמו, כבר בוצע שלב היסודות אך הבנייה הופסקה בשל המשבר העולמי. ללמדנו עד כמה יכול להיות משמעותי השיקול הכלכלי, אפילו במדינות המפרץ.
- אז מה בעצם מגביל כיום את הבנייה לגובה?
"בעיות שינוע אנשים בתוך המבנה, בעיות בטיחות וחילוץ וכן מערכות הנדסיות וחומרים שיכולים לשאת עומסים כבדים ביותר ובמקביל לספק תנאי בטיחות קונסטרוקטיבית למבנה".
- באילו טכנולוגיות אפשרו את בניית גורד השחקים הגבוה בעולם שבדובאי?
"שם השתמשו בטכנולוגיות בנייה רגילות, הבנייה לגובה כזה התאפשרה כי המניע היה יותר אגו ולא היו צריכים להתחשב באספקטים הכלכליים, שהם תוצאה של דרישות הנדסיות, המגבילות בסופו של דבר בנייה לגובה כה רב".
- מה העלויות הנוספות בבנייה לגובה?
"במבנה גבוה, בעצם מכניסים בבניין אחד כמה בניינים, מה שמנפח את שטחי השרות, גם משום שצריך יותר פירי מעליות, יותר חדרי בקרה למערכות החשמל והמיזוג וכן בשל עירוב השימושים, שדורשים כניסות שונות. בשורה התחתונה ככל שבונים גבוה יותר יש צורך ביותר שטחי שירות, מה שאומר שליזם נשאר פחות שטח שהוא יכול להשכיר.
זווית ישראלית
דוד, שמכהן גם כמ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, מזכיר שמגדל אביב ברמת גן נעצר ב-244 מטר בשל מגבלת התב"ע והוא סבור שאפשר היה לבנות עליו עוד 10 קומות בשינויים קלים.
דוד סבור שהגובה האופטימלי של המגדל שיעקוף את "משה אביב" הוא 330 עד 350 מטר, ומיותר כמעט לציין שמיקומו יהיה בגוש דן. אחרי שהיזם יוודא את הכדאיות הכלכלית, וההנדסית, יהיה עליו לוודא שגורד השחקים החדש לא יפריע לתנועת המטוסים לנתב"ג וממנו, ולא יעמוד בדרכה של קרן התקשורת העילית של משרד הביטחון שכבר גרמה לשינוי ועיכוב בתכניות בנייה אחרות.
מלון בפיונגיאנג / צלם: רויטרס
פיגומי מרכז הסחר העולמי מנהטן / צלם: רויטרס
גידול במספר המגדלים בעולם לפי עשורים
כתבות
ני"ע
