מיוחד: כמה דמי ניהול משלמים שוכרי המשרדים בישראל?

דמי הניהול אותם נדרשים שוכרי משרדים לשלם מדי חודש לבעל הבניין נחשבים למעין גזירת גורל. נספח מחייב לדמי השכירות, תשלום עבור ניהול ואחזקת הבניין.

אף על פי כן, מסתבר שגם לדמי הניהול יש משמעות גיאוגרפית ושונות לא מעטה בין בניין לבניין, ובין מתחם משרדים אחד לאחר. מדו"ח שמוציאה לראשונה חברת נת"מ ניהול נכסים, מקבוצת חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ נכסים, בנושא דמי הניהול למשרדים במרכז הארץ, עולה כי דמי הניהול הממוצעים הגבוהים ביותר נגבים באזור הסיטי של תל אביב.

בנת"מ ערכו השוואה בין מבני משרדים שונים ברמת Class A (בניינים באיכות הגבוהה ביותר) ו-Class B במרכז הארץ, המהווים מדגם מייצג של הבניינים בכל תת-אזור. המבנים שנסקרו הם מבנים בשטח בנוי של 8,000 מ"ר ומעלה, שסל השירותים בהם כולל שמירה 24/7, שמופקד בהם אב בית במשרה מלאה, ושקיימת בהם מערכת מיזוג אוויר מרכזית.

מותאם לאופי הבניינים

מהשוואת המחירים באזור תל אביב-רמת גן, על סמך סקירה של 135 בניינים, עולה כי דמי הניהול הממוצעים הגבוהים ביותר הם באזור הסיטי, שם הם עומדים על כמעט 23 שקל למ"ר לחודש. אחריו ניצב במקום השני מתחם בתי המשפט, עם דמי ניהול ממוצעים של 19.75 שקל למ"ר ואחריו אזור מרכז העיר במקום השלישי, עם 19.5 שקל למ"ר לחודש. דמי הניהול הממוצעים הנמוכים ביותר נמצאו בסקירה באזור ציר יגאל אלון - 17.1 שקל למ"ר לחודש. ממוצע דמי הניהול בכל אזור תל אביב-רמת גן בסקירה זו הוא 19.2 שקל למ"ר.

"דמי הניהול הם פונקציה של סל השירותים", מציין סטנלי מבזוס, מנכ"ל חברת נת"מ ניהול נכסים, "דמי הניהול מכסים שירותי שמירה ואבטחה, ניקיון, אספקת מיזוג אוויר, שירותי צוות אחזקה, הוצאות חשמל ומים לרכוש המשותף ועוד. כל עוד סל השירותים הנדרש הוא גדול יותר, כך עולים דמי הניהול בהתאם. בציר יגאל אלון נמצאו דמי הניהול הממוצעים הזולים ביותר באזור תל אביב-רמת גן משום שקיים מתאם בין גובה דמי הניהול לבין אוכלוסיית המשרדים ואופי הבניינים באזור. זאת למרות שציר יגאל אלון מאוכלס גם בבניינים טובים, כמו מגדל אלקטרה ובית אמפא TLV שלידו, אבל אלה לא מאפיינים את כל תת-האזור - הם בודדים בין רבים באיכות הבנייה שלהם. בסיטי של תל אביב מושכרים משרדים לחברות שדורשות סל שירותים יוקרתי יותר וזה משפיע על עלות דמי הניהול כלפי מעלה".

בכל מקרה, למרות שמתחם הסיטי נמצא היקר ביותר מבחינת דמי הניהול, הוא לא נמצא היקר ביותר מבחינת דמי השכירות, שכן בדירוג זה עקף אותו מתחם בתי המשפט עם דמי שכירות ממוצעים של 110 שקל למ"ר לחודש - 15 שקל יותר למ"ר לעומת השכירות הממוצעת בסיטי. גם אזור ציר יגאל אלון לא נמצא הנמוך ביותר בדמי השכירות (רמת החי"ל נמצאת בתחתית הרשימה התל-אביבית), למרות שנמצא הנמוך ביותר בדמי הניהול.

הגודל לא קובע

היחס בין גובה דמי הניהול מגובה דמי השכירות בכל בניין נע בין 18% - במתחם בתי המשפט היוקרתי בתל אביב, ועד ל-29% - בפארק המשרדים הזול יחסית של ראש העין.

בניגוד אולי להנחה הראשונית, גודל הבניין לא נמצא בסקירה כגורם המשפיע על גובה דמי הניהול. למשל, ציר מנחם בגין בתל אביב, שנמצא בסקירה כאזור עם השטח הממוצע הגדול ביותר באזור תל אביב-רמת גן לבנייני משרדים - 34 אלף מ"ר לבניין, מצוי פחות או יותר באמצע, עם דמי ניהול ממוצעים של 19 שקל למ"ר לחודש. האזור עם ממוצע דמי הניהול הגבוה ביותר - הסיטי, לא מתאפיין בשטח ממוצע גבוה לבניין משרדים - 21 אלף מ"ר.

"הסיבה העיקרית לכך שגודל הבניין לא משפיע על גובה דמי הניהול", נכתב בסקירת נת"מ, "היא משום שקיים שוני בהיקף סל השירותים בין הבניינים השונים, המבטל את השפעת גודל הבניין בסקר. אולם, כאשר סל השירותים הינו זהה, יש משקל רב לגודל הבניין, למשל, כשסל השירותים מחולק בבניין בשטח של 5,000 מ"ר לעומת 10,000 מ"ר, דמי הניהול יהיו גבוהים יותר בבניין בן 5,000 מ"ר. עיון בנתונים מראה שבניינים קטנים, מתחת ל-10,000 מ"ר עם שירותים מלאים, במיוחד שומר שמוצב 24 שעות ביממה ומנהל בניין במשרה מלאה, הינם בין היקרים בשוק דמי הניהול, שעשויים להתקרב ל-22 שקל למ"ר לחודש".

עוד נמצא כי דמי הניהול הממוצעים באזור הפריפריות של תל אביב הם 14.6 שקל למ"ר, בעוד שממוצע דמי הניהול באזור תל אביב-רמת גן הוא, כאמור, 19 שקל למ"ר. סקירת אזור הפריפריות של ת"א הסתמכה על בדיקת 60 בניינים מייצגים מאזור נתניה ועד רחובות.

הירידה ברמות דמי הניהול באזור הפריפריות של תל אביב לעומת הרמות המקובלות עיר הגדולה מתכתבת גם עם הירידה ברמות דמי השכירות באזורים המרוחקים יחסית: בעוד שממוצע דמי השכירות בסקירה זו באזור תל אביב-רמת גן הוא 83 שקל למ"ר, הרי שממוצע דמי השכירות בפריפריות של תל אביב הוא 58 שקל למ"ר.

"שוק ניהול הנדל"ן בארץ התפתח מאוד בשנים האחרונות והתפלג למספר ערוצים, שכל אחד מהם מכיל מספר רב של חברות המשרתות פלח שונה של צרכי דיירים או בעלים של נכסים", נטען בסקירה, "התפתחות השוק באה כתוצאה מהרחבת שוק הנדל"ן, במיוחד בתחום הנכסים המניבים, אך גם כתוצאה מכניסתם של גורמים בינלאומיים לארץ, שהביאו עמם שירותים חדשים שלא היו מוכרים בשוק. כמו כל שוק עסקי בארץ, גם שוק ניהול הנדל"ן מאופיין בתחרות צמודה, עם מספר רב של שחקנים: חברות ניהול נדל"ן (המתמחות בניהול נדל"ן ומספקות את ההנהלה וכוח האדם המקצועי כמו מנהלי אחזקה), חברות לשירותי נדל"ן (שעיסוקן במתן שירותי נדל"ן מגוונים מעבר לניהול, כמו שירותי תיווך, שיווק וייעוץ) וחברות כוח אדם (שבסיסן באספקת כוח אדם עובד, כמו אנשי ניקיון ושמירה)".

עלייה של 10% בשנת 2012

בנת"מ מציגים תחזית לעלייה בהוצאות האנרגיה וכוח האדם, מה שיגרור להערכתם עלייה של 10% בדמי הניהול ב-2012. עם זאת, הם טוענים, התייעלות בחיסכון באנרגיה ושימוש בטכנולוגיות מתקדמות עשויה לקזז את העלייה הצפויה.

"כשמסתכלים על עלויות דמי הניהול ומחלקים אותן לעוגה, החלק המשמעותי ביותר בעוגה, כ-40%, הוא עלויות כוח אדם ואנרגיה", מסביר מבזוס, "היות ששכר עובדי השירותים עתירי הכפיים, כלומר שמירה וניקיון, התייקר בעקבות עדכון משמעותי של שכר המינימום, הרי שהורגשה ב-2011 עלייה של 7% בעלות שירותי השמירה והניקיון. צריך גם לזכור שקיים מחסור אמיתי בכוח אדם לשירותים עתירי כפיים במדינת תל אביב. בעקבות עדכון שכר המינימום, אנחנו צופים עלייה של 10% בדמי הניהול ב-2012. את שיעור העלייה בדמי הניהול ב-2011 קשה לאמוד לאור מחסור בנתונים מקיפים בנושא משנים קודמות.

"מבחינת אלמנט האנרגיה, השנה חלה התייקרות של לפחות 10% בעלויות החשמל ואנחנו צופים התייקרות דומה גם בשנה הבאה. לכן, בכדי למנוע התייקרות נוספת בדמי הניהול, אנחנו ממליצים להתכונן באמצעות התייעלות לחיסכון באנרגיה ושימוש בטכנולוגיות שמאפשרות חיסכון בכוח אדם. לא מן הנמנע שחברות הניהול שלא יקדמו הכנסת אמצעים לחסכון באנרגיה ייאלצו להעלות את תעריפי דמי הניהול בשל עלייה בהוצאות אלו".

לדברי מבזוס, "גובה דמי הניהול מהווה פרמטר פחות משמעותי מגובה דמי השכירות בבואם של שוכרי המשרדים לשקול את מיקום המשרד, אבל בדומה לדמי השכירות, גם דמי הניהול מגיבים כלפי מטה בתקופות משבר, בהן יש ירידה בגובה דמי הניהול כתוצאה מהקיצוץ בשירותים שהלקוח דורש. בתקופות משבר מורגשת לעתים ירידה של 15% בגובה דמי הניהול".

 דמי ניהול מ12 ועד 29 שקל שקל למר לחודש