"הגלגל התהפך בענף הנדל"ן, כעת הבנקים נמצאים בבעיה"

החודשים האחרונים אינם מבשרים טובות ליזמים ולקבלנים בענף הנדל"ן. נתוני המכירות ממשיכים להיות נמוכים והציבור הרחב ממשיך לחכות לירידת מחירים, כתוצאה מפעולות הממשלה או פעולות המחאה.

גיורא רוזנבאום, הבעלים והמנכ"ל של חברת הנדל"ן ג'י רוזנבאום הפועלת באזור המרכז מספר כי גישת הקבלנים השתנתה. "יש בשוק חשש מעסקאות מידיות, כולם התחילו להסתכל על עסקאות רחוקות טווח. חוסר הבהירות גורם ליזמים להתחיל ולחשוב קדימה ולסגור עסקאות שיבשילו תוך שנה עד שנתיים בתקווה שעד אז התמונה תתבהר והשוק יתאושש. מדובר בעיקר בקרקעות חקלאיות עם אופק הפשרה או קרקעות שזמינות כבר לבנייה אבל נמצאות בהליכי תכנון. רק השגת היתרים ומה שכרוך בכך יימשכו שנתיים לפחות, וזה מה שהיזמים מחפשים. אותו דבר נכון גם לגבי המשקיעים וקבוצות הרכישה - כולם עכשיו נושאים מבטם קדימה".

- בדירות החדשות מרגישים ירידת מחירים משמעותית?

"נכון להיום לא רואים ירידת מחירים. הדבר היחיד שיגרום לירידה יהיה אם קבלנים יכנסו למשבר. זה מצב מסוכן שבדרך כלל חרושת השמועות שמלווה אותו יוצרת כדור שלג. אם מתחילות שמועות על חברה שנמצאת במצב קשה, הלקוחות לא קונים ואז החברה באמת מגיעה לאותו מצב. הבנקים לא יסבלו יותר מ-5% ירידה במחיר הדירות. ירידה גדולה יותר תשחוק את הרווח שעליו הצהיר הקבלן לבנק. יש סעיף הוצאות לא צפויות שנע בין 3% ל-5% מעלות הפרויקט. זה טווח המשחק, לא יותר מזה".

- איך מסתדרים הקבלנים במצב הנוכחי?

"האיום הגדול ביותר על הקבלנים היום הוא ההישרדות בהקשר הליווי הבנקאי. בעתיד הלא רחוק נראה יזמים שסוחטים קבלנים מבצעים, כדי לנסות ולחסוך. את מחירי הדירות הם לא יורידו, אבל ינסו להטיל את הוצאות המימון על המבצעים, דרך מתיחת אשראי ספקים. התוצאה של המהלך כזה עלולה להיות קריסת קבלני ביצוע, מה שיגרום להפסקת הפרויקט. בפועל, כל קבלן ביצוע חדש שייכנס יגרום באופן חד משמעי לעליית המחירים".

- גם הבנקים שינו את הגישה?

"הבנקים דורשים היום הון עצמי גבוה יותר והשתתפות בכסף אמיתי. המטרה שלהם היא להקטין את החשיפה שלהם לפרויקטים. הדבר האחרון שהם רוצים זה להיתקע עם הפרויקט ולהיכנס לנעליו של יזם. הם רק ייפגעו מזה. וגם אז, אגב, מחירי הדירות לא ירדו כי הבנק יצטרך למצוא קבלן ביצוע חדש, שיגבה ממנו כאמור הרבה כסף. פישר בלם את השוק כשהוציא מפיו את צמד המלים 'בועת נדל"ן', הוא הלחיץ את הבנקים ואחראי למצב הנוכחי. הם הפסיקו את המימון, המכירות נעצרו ועכשיו הגלגל התהפך כלפיהם והם חשופים לבעיה. ליזמים אין כסף והם שומרים את מה שנשאר כדי להשלים פרויקטים קיימים. גלגול הקבלנים מפרויקט לפרויקט נעצר. בתקופה הזו מסיימים פרויקט ולא נכנס לאחד חדש".

- אתה טוען שהמחירים בדירות חדשות לא יורדים, בזמן שבאוצר מציגים כבר ירידה שנתית של 11%.

"אני קורא את נתוני האוצר ולא מבין מאיפה הם לוקחים אותם. איך המחירים יכולים לרדת, אם עסקאות הקרקע בשרון למשל היו במחיר 700 אלף שקל לקרקע לדירה? עלות הבנייה, ללא מע"מ, נעה היום סביב 700 אלף שקל וזה במפרט סטנדרטי. המיסוי עומד בממוצע על כ-200 אלף שקל לדירה. ועל זה צריך גם להוסיף את הרווח היזמי והמע"מ. אנחנו מגיעים בחישוב פשוט לכ-1.6 מיליון שקל. אין ממה להוריד. בדיקה שעשיתי בשרון מראה שבדירות חדשות אין ירידה. אולי בשוק היד שנייה".