בנק ישראל: השינויים במס שבח יגרמו לעליית שכר הדירה

כחלק ממכלול צעדים לשם מיתון עלייתם של מחירי הדירות ננקטו - ועוגנו בחוק במהלך 2010 ו-2011 - שני צעדים מרכזיים בתחום מס השבח. צעדים אלו יביאו להקטנת הביקושים לדירות לשם השקעה, ולהגדלת היצע הדירות למכירה מצד מחזיקי דירה שלישית ויותר. הם יתבטאו, בהערכה על פי נתונים חלקיים, בתוספת של כ-6,500 דירות לכמות הדירות בבעלות, וימתנו את עליית המחירים בכ-1% עד 3%. כך מעריכים כלכלני בנק ישראל לאחר בדיקה שביצעו.

בסוף 2010 הוכרז על צעד - שעוגן בחוק ב-21 בפברואר 2011 - הפוטר ממס שבח את מי שימכור דירה שנייה ושלישית בשנים 2011 ו-2012, ללא תלות בתקופת החזקת הנכס. צעד זה נועד לתמרץ משקיעים למכור דירות שברשותם. בחקיקה בכנסת בתאריך 1 באוגוסט הוכפלה תקופת ההחזקה הנדרשת לצורך הפטור - מ-4 ל-8 שנים.

בבנק ישראל ניתחו את ההשפעה של הצעד - שעוגן בחוק באוגוסט - על מחירי הדירות, בהינתן מסדרון הזמן של הפטור לשנים 2011-2012. הניתוח מראה כאמור כי הטלת המס תביא למיתון עלייתם של מחירי הדירות בשיעור קל.

הטלת מס שבח על דירה שנייה או יותר רלוונטית למשקיעים, ולא לבעלי דירה יחידה. הארכת תקופת ההחזקה הנדרשת לשם קבלת הפטור מארבע שנים לשמונה מקבילה להעלאה אפקטיבית של המס, שכן היא מפחיתה את המחיר העתידי (נטו) שמשקיעים - המחזיקים את הדירה פחות משמונה שנים - צפויים לקבל כשימכרו אותה. הואיל וההארכה האמורה שוחקת את הרווחיות הצפויה של המשקיעים, הרי, בהינתן תשואה אלטרנטיבית קבועה, הם יהיו מוכנים לרכוש את הנכס רק במחיר נמוך יותר, שיפצה אותם על תשלום המס. מצב זה יביא לירידת הביקוש של המשקיעים, ולכן - לירידה של מחירי הדירות.

כאשר היצע הדירות נתון, ירידת הביקוש של המשקיעים לדירות תביא להוזלתן, ובכך תסייע למי שמעוניינים לרכוש דירה למטרות מגורים. עם זאת, במקביל היא תקטין את ההיצע בשוק השכירות, ולכן תחת הנחות סבירות היא תביא לעלייה של מחירי השכירות. מאותם שיקולים כלכליים שתוארו לעיל, הירידה הצפויה של התשואה הכוללת, למשקיעים קיימים, על דירה להשכרה תביא לעליית ההיצע בשוק הדירות בבעלות, ובכך - לירידת היצע הדירות להשכרה, ועימה לעליית שכר הדירה.