דילמה בעקבות הדיור בר-השגה: פרס למעט או חבל הצלה לאלף?

ג'נטריפיקציה - זו מילה שמעצבנת את ראש העיר תל אביב, רון חולדאי. משמעות המילה ג'נטריפיקציה היא כניסה מסיבית של אוכלוסיה חזקה לשכונה עירונית חלשה, ודחיקת התושבים הוותיקים מן השכונה. למונח ג'נטריפיקציה אין מילה תואמת בעברית. חברת האופוזיציה במועצה, יעל בן יפת, תוקפת בהתמדה את חולדאי בענין הדיור בתל אביב ומאשימה את מדיניותו ככזו המסלקת מהשכונות החלשות את תושביהן המקוריים לטובת עשירים. הוא עצמו לא נשמע מתרגש: "כל משפט שני שלך את אומרת ג'נטריפיקציה", הטיח בבן יפת.

אי אפשר להגיד על חולדאי שהוא לא משנה את דעתו. לזכותו יש לומר, שהוא ראש העיר הראשון שהוציא את הפרויקט הראשון של דיור בר השגה בישראל. את הפרויקט חולדאי מגלגל עוד מספטמבר 2010, לפני האוהלים ברוטשילד.

הרבה ביקורת חטף חולדאי על הדברים שאמר ב-2007 בראיון למוסף הנדל"ן של "גלובס": "האלפיון העליון מתקבץ בת"א? זה דבר חיובי לעיר.. זוג צעיר יכול לקנות או לשכור ביד אליהו, ביפו ג' או ביפו ד'. המגוון קיים...אני כואב את הפערים בין עניים לעשירים, אך לא יכול לשנותם... זוג צעיר שלא יכול לגור בדירות יוקרה בתל אביב, גם לא יכול לגור בסביון, ברעננה או בשכונות היקרות בראשל"צ".

בזבוז לא אחראי

ויחד עם ההישג של חולדאי, הפרויקט הראשון מעורר שאלות:

תל אביב החליטה, שהפרויקט הראשון יהיה כולו למכירה, במחירים (ראו בהמשך) המגלמים הטבה בגובה כ-200 אלף שקל לדירה.

כאשר מדובר בקרקע ציבורית, של מינהל מקרקעי ישראל או של עירייה, השאלה הגדולה בפרויקטים של דיור בר השגה היא בגישה הבסיסית: האם הדירות יימכרו או רק יושכרו, או שיש לעשות תמהיל בין שתי האפשרויות.

נראה שגישת המכירה מוטעית מכמה היבטים.

בפרויקט של מכירת הדירות קיים תמיד חשש, שפיתוי כל כך גדול עלול להוביל לשטיקים ולשחיתויות בהקצאת הדירות.

אין ספק שהמחירים בקטע של הדיור בר השגה בפרויקט קוסמים. לשכונת שפירא יגיעו זוגות צעירים, שפורמלית הם עומדים בתנאי הזכאות, אבל הם בעלי יכולת נוספת מהותית - סיוע ועזרה מההורים המתגוררים בחלקים היוקרתיים יותר של העיר. אם זו תהיה המגמה בשכונת שפירא גם בהמשך, יש כאן סכנה מוחשית לג'נטריפיקציה.

בידי העיריות יש מגרשים בכמות מוגבלת, שהם משאבים יקרים מפז. עצם הקצאת המגרשים הללו לדיור בר השגה למכירה, היא התפרקות מוחלטת ממשאב ציבורי שאין לו תחליף.

משאב הדיור בר השגה כרגע הוא אפסי, ולפחות ב-10 השנים הקרובות הוא ימשיך להיות משאב נדיר. אי לכך, מתחדדת עוד יותר שאלת כמות הנהנים ממנו.

מבחינת כמות הנהנים ברור לגמרי, שבתנאים הנוכחיים שיטת המכירה היא בזבוז בלתי אחראי של המשאב, לעומת שיטת ההשכרה.

תיקון מניפולציות

נקח את הקריטריונים של עיריית ת"א לגבי דיור בר השגה להשכרה, שלפיהם תקופת השכירות המקסימלית לזכאים היא 5 שנים (ומינימום 3 שנים, המהווה תנאי לקבלת הטבות עפ"י החוק לעידוד השקעות הון).

בדוגמה של שכונת שפירא, 44 משפחות נהנות בגדול ובאופן בלעדי מהמשאב.

אם הדירות הללו היו מושכרות, על פי הקריטריונים של עיריית תל אביב, החשבון הוא כדלקמן:

בהנחה של 30 שנים אורך פרויקט ו-5 שנים לכל זכאי, מדובר בשיתוף של 264 משפחות שיכולת ליהנות מהמשאב. אם מניחים אורך חיים של 50 שנים לבניין, מדובר ב-440 משפחות שישתמשו במשאב. פי 10 מאשר בפרויקט הנוכחי.

אם זה היה פרויקט להשכרה ארוכת טווח, של 100 דירות של 3 חדרים, הרי במשך 50 שנה יכולות היו ליהנות ממנו 1,000 משפחות בשלב ההתחלתי של חייהן, במקום הטבה ענקית לנצח ל-44 משפחות.

בשיטת ההשכרה אפשר להתמודד טוב יותר עם שחיתות או חריגות של הזכאים, כי הנכס נשאר קניין של הציבור, והנזק של מניפולציה או שחיתות ניתן לתיקון, בניגוד למכירה, שם ספק אם יש דרך חזרה.

ועוד סכנה: ערים נוספות המקדמות דיור בר השגה, כמו למשל רעננה או אור יהודה, עלולות ללכת כעת בנתיב שהתוותה תל אביב. גם הן יאמצו דווקא את המודל של מכירת הדירות, במקום שכירות לטווח ארוך.

30 דירות בפחות ממיליון שקל

בסוף אוגוסט פרסמה עיריית תל אביב את המכרז הראשון בארץ לדיור בר השגה. מדובר בשכונת שפירא בדרום העיר, בה הבנייה נמוכה ורחובותיה צרים, צמוד לגינת דה מודינה בצד מערב. זהו מגרש בן 4 דונם בבעלות העירייה, ממנו יש לפנות מפעל קטן (דייר מוגן) ועוד פלישה.

הפרויקט מקבל קצת פחות זכויות בנייה מאלה שבתוכנית האב לשכונת שפירא, וניתנו בו 180% שטח עיקרי ו-35% שטחי שירות, בבניינים בני 4 קומות.

בסך הכל ייבנו 69 דירות, מתוכן 44 דירות לדיור בר השגה, דירה אחת לבעלות העיריה, ו-24 דירות לשוק החופשי, רובן הגבוהות והגדולות יותר. מפרט הבנייה הוא ברמה טובה ומוקפד, כולל חניה תת קרקעית אחת לדירה. התכנון המרשים הוא של האדריכלית אורית מילבואר אייל.

היזמים מתחרים בפרויקט על מחיר הקרקע. המכרז ייסגר ב-7 בנובמבר, ושאלה מעניינת היא גובה ההצעות שתקבל העיריה במכרז.

כך מתפלגים מחירי הדירות בחלק של הדיור בר השגה:

30 דירות בנות 3 חדרים, 73 מ"ר ומרפסת 8.5 מ"ר, החל מ-980 אלף שקל עד מיליון שקל; 12 דירות 3 חדרים, 73 מ"ר, עם מרתף צמוד בשטח 13.6 מ"ר ועוד גינה צמודה, במחיר של כ-1.2 מיליון שקל; 2 דירות 4 חדרים, 95.5 מ"ר ומרפסת 9 מ"ר, במחיר של כ-1.3 מיליון שקל.

 תנאי סף לזכאים