כאשר מדובר בחטיבת הקרקע הפנויה האטרקטיבית ביותר בתל אביב, האם תכנון צריך להיות פשרה עם מציאות זמנית ואוזלת יד שלטונית כדי להרוויח זמן, או שתכנון אמור להיות מסמך של חזון ולהתעלם מאוזלת היד השלטונית?
זו השאלה לגבי תוכנית (תב"ע) 3700, לחוף הים מעבר לירקון, מצפון לשדה התעופה דב ולגוש הגדול, בין המשך רחוב קק"ל בדרום להמשך כביש 5 בצפון.
5 דירות לדונם
תב"ע 3700, בתכנון עופר קולקר ממשרד קולקר-אפשטיין, נכנסה החודש לשלב חקירת ההתנגדויות, על ידי איש הנדל"ן הוותיק ומנהל מינהל מקרקעי ישראל בעבר, גדעון ויתקון. הוא שמע עד סוף החגים כ-200 התנגדויות המייצגות אלפי מתנגדים.
התוכנית מציעה 10-12 אלף דירות בשטח 100-120 מ"ר בממוצע, מתוכן כ-2,000 יחידות קטנות לדיור בר השגה (הקריטריונים לא נקבעו), 1,250 חדרי מלון, למעלה מ-200 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר, על שטח ברוטו (מעוגל) של כ-2,000 דונם ולאורך כ-3 ק"מ של החוף היקר ביותר בתל אביב, כולל פארק גדול. חלק ניכר מהשטח נרכש בתחילת המאה הקודמת על ידי יהודים בגולה. כ-3,000 בעלי קרקע, יורשים ובניהם ונכדיהם, מחכים למימוש.
בנתונים מעוגלים, מדובר בצפיפות ברוטו של כ-5 יח"ד לדונם. המתנגדים לתוכנית מצביעים על ההבדל העצום מול פרויקטים אחרים בעיר: בדרום הקריה, בשוק הסיטונאי, בפארק צמרת ובמגדלי אקירוב מדובר על 14 עד 16 יחידות דיור לדונם ברוטו (של יחידות דיור גדולות יותר).
כלומר, על פי המקובל בעיר, ניתן היה לבנות בתב"ע 3700 למעלה מ-30 אלף דירות במקום 10,000. ואם עושים צעד קדימה, והולכים על צפיפות של 20-25 דירות לדונם ברוטו, ניתן היה להגיע ל-40 אלף ואפילו ל-50 אלף דירות. השפעת פינוי שדה דב תחול לא רק על 3700 אלא גם על הגוש הגדול.
איך מוסברת הצפיפות הנמוכה? יש ארבע סיבות עיקריות: מתכנני תב"ע 3700 מקבלים את מגבלות שדה התעופה דב, בהקשר של "קונוס הנחיתה" וגובה הבנייה, של עד כ-10 קומות; מגבלת המרחק מקו המים אמורה להציל את גבעות החול הייחודיות ואת המצוק, אבל מותירה לבנייה שטח נטו קטן יותר; דרישות התחבורה גבוהות במיוחד; במתחם נעשתה למעשה הפקעה ענקית, של כ-70% במקום ה-40% המקובלים.
בהתנגדויות ששומע ויתקון יש שלל עצות טובות איך להקטין את ההפקעה ולחסוך עשרות דונמים כדי לנצל אותם לטובת עוד יחידות דיור. איך לתכנן את המתחם בשלבים, באופן שיאפשר העצמת זכויות בעתיד כשיתאפשר, ואיך להתמודד עם הבעיה העיקרית - מגבלות הצפיפות המוטלות בגלל שדה דב.
"דיבורים וצעקות"
העתקת שדה התעופה דב עומדת כידוע על הפרק זמן רב. ראש העיר רון חולדאי חושב שהעיר והמטרופולין זקוקים לו, בוודאי כל עוד אין אלטרנטיבה, כמו למשל העתקת שדה דב לים. מי שמייחל לפינוי השדה הם בעיקר בעלי הקרקע בתוכנית 3700 ובעלי הקרקע בגוש הגדול וחמשת המנהלים שלהם. יש להם מצד אחד סיבה לאופטימיות: ועדת מומחים לתעופה אזרחית, בראשות יעקב גנות, המליצה לממשלה לסגור את שדה התעופה דב, לכל המאוחר עד שנת 2018. אם תתקבל בממשלה החלטה כזו, לתוכנית 3700 אין משמעות. מצד שני, ראש הממשלה ושר התחבורה אינם חותמים על ההמלצה, וספק אם יחתמו, ואם יחתמו - מתי בדיוק זה יתממש?
מתכנן 3700, אדריכל עופר קולקר: "זוהי למעשה לא תוכנית של פרבר אלא תוכנית של עיר. עקרונית אפשר לדחות את התכנון עד לפינוי, אבל אפילו אנשי הגוש הגדול יודעים ששדה התעופה לא הולך להתפנות גם בעוד 20 שנה, ולו רק בגלל העובדה שהממשלה לא מוכנה להקדים את העתקת השדה ואין תכנון להעתקתו. העיריה וראש העיר תל אביב לא מוכנים כל כך בקלות לוותר על שדה דב. לכן, בהיעדר החלטת ממשלה ובהיעדר סיכויים לפינוי שדה דב, יש אמנם דיבורים וצעקות, אבל לדעתי חבל על הזמן".
החוקר גדעון ויתקון, שהיה גם חוקר בתוכניות ספדי במערב ירושלים וכביש 6, יודע ששאלת שדה התעופה היא המפתח. סביר שיפרסם את המלצותיו בתחילת 2012. איך הוא מתייחס לשאלת שדה דב?
ויתקון: "זו תהיה אחת משאלות היסוד כאשר אביא את המלצותי לדיון בוועדה המחוזית".
מפה שטח שדה דב
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
