"סטנדרטים ירוקים נמוכים - יובילו לערך נדל"ן נמוך"

"אני אופטימי. מגמת הבנייה הירוקה הולכת והופכת לעניין שגרתי ונורמלי ושוק הנדל"ן מתחיל להבין שיש צורך בהצבת תווי תקן מינימליים לבנייה ירוקה ואחד המנועים המובילים להבטיח שזה יקרה הוא מרכיב הערך. אם נשאל את עצמנו היכן יהיה השוק בעוד חמש-עשר שנים, האם השוק יהיה ירוק וסביבתי יותר, האם הוא ידרוש ארכיטקטורה ובנייה שמתאימות לתפקוד בר-קיימא של הבניינים, אז כמובן שהתשובה היא כן. לכן, ככל שהסטנדרטים הירוקים לפיהם תעצב את הבניין יהיו נמוכים יותר, כך ערך הבניין שלך בעוד חמש שנים יהיה קטן יותר". כך אומר בראיון ל"גלובס" גאי באטל, מהנדס סביבתי מלונדון ומומחה בינלאומי בתכנון בר-קיימא.

באטל שותף בפירמת רואי החשבון העולמית Deloitte ואחראי על אסטרטגיית הפחתת פליטת הפחמן ועל נושא הקיימות בפירמה. זאת, מאז רכשה Deloitte ב-2010 את חברת "decarbon8" שבאטל ייסד ב-2006, ושמתמחה בניהול פחמן ובייעוץ לעסקים בני-קיימא. בין השאר, עמד באטל ב-2007 מאחורי הקמת Planet Positive, תקן גלובלי חדש למדידת פחמן ולניהולו.

"יעילות ויצרנות"

במהלך הקריירה שלו היה באטל מעורב בתכנונם של כמה פרויקטים חדשניים בעלי פרופיל גבוה, המשלבים עקרונות ירוקים וצריכת אנרגיה נמוכה, למשל: תכנון אסטרטגיית הקיימות של טכנולוגיית המידע (IT) באולימפיאדת לונדון 2012, מגדל המשרדים Freedom Tower במנהטן, המוקם על חורבות מגדלי התאומים שנפלו באסון ה-11 בספטמבר, פיתוח תוכנית ניהול הפחמן לעיר האקולוגית מסדאר סיטי - עיר ללא פחמן באבו דאבי, מטה ענקית האנרגיה הרוסית גזפרום בסנט פטרבורג, מטה מיקרוסופט באנגליה, ייעוץ בפיתוח קו המוצרים ללא עקבות פחמן של מרקס אנד ספנסר והקמת ביה"ס למדעי הסביבה ע"ש פורטר באוניברסיטת ת"א.

באטל: "כשהתחלנו להסתכל על בנייה ירוקה לפני 15-20 שנה, חשבנו שבעיקר מדובר באנרגיה. באותה התקופה מחירי האנרגיה היו מאוד נמוכים, כך שעלויות האנרגיה של כל ארגון או חברה היו פחות מאחוז אחד מעלויות החברה ועיקר ההוצאות היו על משכורות ותשלומים לעובדים. אז הבנו שיש קשר חזק מאוד בין יעילות אנרגטית, קיימות ויצרנות, ובנקודה הזו באמת חלה קפיצה אדירה. התמקדנו בהגברת 'התחושה הטובה' של הבניין והתפקוד האקלימי שלו, כך שהגורמים שעיצבנו עבורם את הבניין באמת שיפרו את התפוקה שלהם, ואם אתה משפר את התפוקה, אפילו ב-10%, אתה מביא לתרומה משמעותית לתפקוד הכללי של הארגון או החברה שלך.

"לפני 10 שנים בנייה ירוקה התייחסה ליצרנות ולתפקוד טוב, אבל בשנים האחרונות, בתקופה שבה אנחנו חווים את המפולת הכלכלית הגדולה, מחירי האנרגיה עלו ב-25% בבריטניה, והאנרגיה עכשיו חשובה באותה מידה שיצרנות, תפוקה ורווחה אישית הם פרמטרים חשובים במקום העבודה.

"הרבה חברות מבינות היום שהבניינים שהן מאכלסות משקפים את ערכי האחריות התאגידית שלהם. לכן, אם חברה חושבת שהיא עסק אחראי, היא תרצה להתאכלס בבניין שישקף את תודעת האחריות שלה כלפי העולם והחברה. כל נושא המיתוג הופך לחשוב הרבה יותר, ולכן יש היום דיבור על חברות שעוברות לבניינים ירוקים בגלל שזה טוב למיתוג שלהן ולאנשיהן. המעורבות של חברות בבניינים ירוקים נובעת גם מפוטנציאל ההון האנושי - פחות אנשים עוזבים בגלל שהם אוהבים להיות חלק מחברה אחראית ובגלל שמקום העבודה שלהם הוא מקום טוב יותר לעבוד בו. כל הגורמים האלה חוברים יחדיו למה שנקרא בנייה ירוקה".

"פוצצו את החזון"

עד כמה חשובה האחריות התאגידית לנושא הקיימות? באטל מספר את סיפור בניין מיקרוסופט שהוא תכנן בכפר Twycross שבמרכז אנגליה, בניין הנהנה מאוורור ותאורה טבעיים ויש בו אפילו שימוש בבור לשחרור מים חזרה לשירותים ומערכת לטיפול במים שחורים (שפכים סניטריים). הבניין נבנה לפני 10-12 שנה.

"כשפתחנו את הבניין היינו מאוד נרגשים", נזכר באטל, "הוא היה חסכוני באנרגיה ב-50% בהשוואה לבניינים רגילים שנבנו באותה התקופה. אבל אז הגיעו כל מפתחי התוכנה של מייקרוסופט, בני 18, שנהגו ברכבי פרארי וכל מיני מכוניות מהודרות ויוקרתיות, ואחרי חודש פוצצו את כל החזון שמכרנו. זה מוכיח דבר חשוב - אנחנו יכולים לעשות הרבה עם הבניינים שלנו, אבל אם החברות והארגונים לא ממש מתמודדים גם עם ההון האנושי שלהן והדרך שהן מתנהגות כחברות, אז לא אגיד שנארוז ונלך הביתה, כי זו תהיה גישה מוטעית, אבל כשם שמתכנני הבניינים צריכים לתרום את שלהם לסביבה הירוקה, גם החברות צריכות לתרום את שלהן לסביבה ולחשוב גם על האופן שבו עובדיהן נוסעים לעבודה ובחזרה ממנה. הבנייה לבדה אינה מספיקה, האחריות התאגידית היא פונדמנטלית".

שמונה בניינים בארץ

בישראל הבנייה הירוקה עדיין נדירה. רק לפני כשלושה חודשים הכריז המשרד להגנת הסביבה לראשונה, בשיתוף מכון התקנים, על תקן מקיף לבנייה ירוקה שעומד בסטנדרטים בינלאומיים. זהו תקן בעל חמש דרגות איכות, המהווה שדרוג והרחבה של התקן הקודם,5281. אלא שבשלב זה, התקן וולונטרי, לא רשמי ולא מחייב. עד היום נרשמו לפי התקן 143 פרויקטים, שמהווים כ-1.5 מיליון מ"ר למגורים (70%) ולמשרדים (27%). מתוכם 125 מבנים נרשמו לפי התקן הישן ו-18 לפי התקן החדש.

לפי נתוני מכון התקנים הישראלי, עד היום רק שמונה מבני משרדים ושני בנייני מגורים קיבלו את תו התקן הירוק הישראלי.

- מדוע בנייה ותכנון ירוקים לא ממש מתרוממים בישראל?

"התפתחות תעשיית הנדל"ן בישראל די דומה לאופן שבו ראיתי את תעשיית הנדל"ן מתפתחת בארה"ב, שם בניינים נתפסים כמוצר, וכך גם כאן - איך למקסם את הרווח על המוצר שלך. בדרך כלל זה אומר שהעלויות נמוכות ביותר ושכר הדירה הוא גבוה ביותר. כשהעלויות הנמוכות הן המנוע, הרבה בניינים נבנים באיכות נמוכה יחסית וזה משקף את חוסר הבגרות של שוק הנדל"ן. סיבת מפתח נוספת היא המחסור הגדול בתקנות בישראל. רק לאחרונה קיבלתם פה תקנות בנייה ירוקה שנראה שהן עובדות, וזה חדש, בעוד שבבריטניה יש לנו סדרת תקנות שקיימות כבר 5-10 שנים, ולארה"ב יש תקנות שקיימות כבר חמש שנים. לא הייתה קיימת בישראל מספיק רגולציה וכתוצאה היזמים בנו את מבניהם ברמה שתספיק להם לעבור את התקנות הקיימות, אבל לא מעבר. אפילו היום, תקנות הבנייה הירוקה בבריטניה מביאות לכך שהבניינים הם ב-50% יעילים יותר מבחינה אנרגטית מהבניינים בישראל. תקנות הבנייה הירוקה בבריטניה הן משמעותית קשוחות יותר וחזקות יותר, משום שהממשלה הבריטית הבינה שצריך את המקל והגזר.

"המקל מתבטא בתווי תקן מינימליים שצריכים להיות ברמה גבוהה ככל האפשר, שיביאו לבנייה באיכות טובה מבלי למנוע מהיזמים את האפשרות לבנות ומבלי לגרום למחירי עלויות הבנייה להתייקר מדי. הגזר מתבטא בתמריץ כלכלי או בהזדמנויות, ובמסגרת התקנות בבריטניה ישנן הזדמנויות רבות להרחבת מבנים בתנאי שהבנייה היא ירוקה, או שקיימים כלים פיננסיים שעוזרים להניע קיימות בשוק. זה מה שחסר בישראל".

מרכיב הערך

אחד המנועים העיקריים לחלחול עקרונות הבנייה הירוקה, לפי באטל, הוא מרכיב הערך: "יזמים אומרים 'אנחנו צריכים להשקיע מתוך רצוננו להגן על הנכס, אנחנו רוצים להאט את קצב ירידת הערך של הנכס שלנו בטווח הרחוק', ולכן זה נהיה יותר ויותר שגרתי ונורמלי להשקיע בבנייה ירוקה. אנחנו מגלים שהמומנטום לבנייה ירוקה ברחבי אירופה מתחיל לגדול ויש לנו אתגר אדיר לצמצם את הפליטות ב-80% עד 2050. בהינתן שבניינים אחראיים ל-40%-45% מפליטת הפחמן הדו-חמצני ברחבי אירופה, אם תעשיית הבנייה לא תתחיל לעשות שינויים רציניים עכשיו, לא נצליח לממש את המטרות. לכן אנחנו רואים הרבה תקנות נכנסות לתוקף באירופה, ולא רק בנושא התפעול של הפחמן - תאורה, חימום וקירור, אלא גם בנושא חומרי הבנייה, כך שצצה היום רגולציה שמחייבת חומרי בנייה עם רמת פחמן מופחתת".

- עד כמה בנייה ירוקה מייקרת את הבנייה?

"תלוי באיזו מדינה אתה נמצא. בבריטניה, מרבית הבניינים הירוקים שהייתי מעורב בבנייתם, לא עלו יותר מבניינים רגילים. כך, בעלויות זהות קיבלנו מבנים ירוקים טובים. זאת, משום שבסיס העלות לבנייה בבריטניה הוא טיפה יותר גבוה מאשר בישראל. אני יודע שבישראל, על מנת לקבל בניין שידורג ברמה המקבילה לרמת זהב (רמה אחת לפני רמת פלטינום, הגבוהה ביותר בתקן ה-LEED האמריקני לבנייה ירוקה), היזם צריך לצפות ל-10%-15% השקעה נוספת, ובכדי לקבל בניין שידורג ברמה המקבילה לרמת פלטינום, הגבוהה ביותר, הוא צריך לצפות ל-20% השקעה נוספת. זה גם מה שהתברר בארה"ב. הן בישראל והן בארה"ב עלות הבנייה היא יחסית נמוכה, בעוד שבבריטניה יש הרבה 'שומן' בעלויות הבנייה הכוללות, אבל שם, כשמדובר בבנייה ירוקה, במקום להעלות את המחיר מורידים את העלות מחלקים מסוימים בבנייה ומוציאים אותה על אחרים וכך העלות מתקזזת, ואני חושב שזה מה שיקרה בכל השוק.

כן, בטווח הקצר בנייה ירוקה תהיה מעט יותר יקרה, אבל בטווח הרחוק היא תהפוך לנורמה ולפתע היא לא תעלה יותר מבנייה רגילה, כי בנייה ירוקה היא מה שיזמים יצטרכו לעשות כדי לקבל את שכר הדירה הנכון. לפחות כרגע, יזם שינסה לגבות בישראל 10%-15% יותר לשכירות בבניין ירוק חייב להיות מישהו אמיץ, משום שאני לא חושב שהביקוש קיים. אבל דברים משתנים".

- האם תקני בנייה ירוקה צריכים להיות מחייבים?

"לפי השקפתי התשובה היא כן. בשבילי זה מובן מאליו. אם הרגולציה נמוכה, אתה תשקיע רק באופן שיהיה מספק בלבד לעמוד בתקן, אבל אם הרגולציה גבוהה, על-פני כל התעשייה, כולם ישקיעו יותר בגלל שהם יהיו חייבים. אבל אני חושב שהרגולטור חייב להיות זהיר לגבי מה שאסור לו לעשות. אסור לו להעלות את הסטנדרטים והציפיות לרמה יותר מדי גבוהה שתמנע או שתניא אנשים מלהשקיע.

"החוכמה היא למצוא את האיזון העדין בין עודף רגולציה לתת-רגולציה וזה לא קל. ישראל נמצאת הרבה שנים בתת-רגולציה והמעשה הנכון הוא להציב תקנות מינימליות. בבריטניה אין לנו תקנות לבנייה ירוקה אבל יש לנו תקנות בנייה והן די ירוקות במהותן ומתייחסות לייצור אנרגיה, לנושא הפחמן ולנושא מים. בישראל זה מעט שונה, אבל לדעתי התקנות צריכות להיות מחייבות והן צריכות גם להימדד.

לא בקפיצה

"זה מסע, וישראל נמצאת היום בפיגור של חמש שנים בהשוואה לארה"ב ושמונה שנים בהשוואה לבריטניה בכל הקשור לבנייה ירוקה. אי אפשר פתאום לעשות קפיצה מהירה כי השוק לא יתמודד עם זה. צריך לעשות זאת בשלבים. אנחנו יודעים איפה אנחנו רוצים להיות, וזה במצב שבו כל הבניינים יגיעו לרמת 'אפס פחמן', נקודה. בבריטניה היעד הוא שעד 2016 כל בנייני המגורים יהיו ברמת אפס בפליטות פחמן ועד 2019 כל בנייני המסחר והמשרדים יהיו ברמת אפס פחמן.

"ישראל גם צריכה להגיע ליעד הזה, באיחור של 5-8 שנים. לכן, ישראל אמורה לכוון לכך שכל בנייני המסחר והמשרדים יהיו ברמת 'אפס פחמן' עד 2025 ולתכנן את המסלול הזה".

תעודת תפקוד אנרגטי לבניינים: מ-A עד G

בשיח הנוכחי בישראל, המתמקד במחירי הדיור הגבוהים ובצורך בפתרונות זולים ומהירים, הדיבור על בנייה ירוקה ויקרה נשמע מעט מנותק וחסר אחיזה במציאות.

- מי שמוטרד מחוסר יכולתו לרכוש דירה, ואפילו נאלץ לגור אצל ההורים, יחשוב על בנייה ירוקה?

באטל: "זה מה שנקרא שאלה מנחה. זו שאלה מאוד רגשית. למעשה, יש לנו בעיות דומות בבריטניה. הבעיה שם היא לא ממש מחירי הדיור מחוץ ללונדון, אלא חוסר היכולת לקבל משכנתא. ההשלכות זהות: זוגות צעירים גרים בדירות שכורות במצב עלוב או שממשיכים לגור עם הוריהם גם כשהם בני 30-32. אבל זה לא עוצר את הממשלה הבריטית להמשיך לכוון ליעד של דיור ברמת 'אפס פחמן' עד 2016.

"שר אמיץ היה אומר שהוא מבין שיש הרבה 'שומן' בשוק הדיור, כי השוק מנופח, ושהוא הולך לאכוף תקן מינימלי לתפקוד הירוק של הנכסים, ואם הנכס לא עומד בתקן הירוק המינימלי כשהוא מועמד למכירה, המוכר יצטרך להוריד את המחיר כדי שהרוכש יוכל להשביח את הנכס ולהתאימו לתקן. בבריטניה תיכנס לתוקף בתוך שנתיים תעודת תפקוד אנרגטי של בניינים, שיתויגו באותיות A עד G, בדומה לתיוג יעילות אנרגטית במקררים. לפי תקנה זו, בעלי נכסים שנכסיהם יתויגו באותיות F או G לא יוכלו למכור את הנכס, אלא אם הם משפצים אותו ומביאים אותו לרמת E או D ואף גבוה יותר. באכיפה כזו הממשלה מוודאת שמלאי הבתים עובר השבחה באמצעות רגולציה. כאן תפקיד הרגולציה מאוד חשוב".

"פרדוקס מוזר והרפתקה בישראל"

באטל מזכיר את יוזמת רשת מרקס אנד ספנסר להשקת קו מוצרים ללא עקבות פחמניות בחיי המוצר, שהפך לקו המוביל מבחינת היקף מכירות. באטל: "זה משקף מעבר השוק למקום שבו הצרכן בוחר מוצר על בסיס מה שטוב לפלנטה. הצרכנים רוצים להרגיש טוב לגבי מה שהם לובשים ומה שהם קונים, וזה הולך להשפיע על ענף הנדל"ן, כי חברות שמתבססות על צרכנים מאכלסות בניינים, והן רוצות שהבניין ישקף את הגישה שלהן. הצרכנים מניעים שינוי אדיר וזה מביא לשינוי בנדל"ן. יום אחד זה עוד יכה בישראל.

"מה שמדהים בישראל הוא שאין לכם הרבה משאבים, אין לכם הרבה מים, יש לכם הרבה שמש, יצרתם מדינה יש מאין במשך 60 שנה, תמיד הייתם מודעים לסביבתכם, ובכל זאת הבניינים שלכם לא משקפים את המודעות הזו. אף פעם לא הבנתי זאת. אני תוהה למה אין פה מגמה מובהקת של בנייה ירוקה, מדוע זה לוקח כל כך הרבה זמן, כשבעצם אתם נאחזים רבות בקרקע שלכם אחרי שבניתם אותה במו ידיכם - זה תמיד נראה לי כמו פרדוקס מוזר".

טריטוריה לא מוכרת

באטל השתתף בישראל בתכנונו של מגדל המשרדים האקולוגי הראשון בתל אביב, "עזורי אקו-טאוור" ברחוב המסגר, של האחים עזורי בשיתוף עם חברת נקרה החזקות.

שלב א' של "עזורי אקו-טאוור", הכולל שבע קומות, אוכלס על ידי חברת ג'ון ברייס הדרכה, המי"ל (המרכז הישראלי לניהול) ו-GreenTech College. קומת הקרקע מיועדת לזכיין הישראלי של מרצדס. הבניין הוא בעל תקן LEED האמריקני לבנייה ירוקה ברמת זהב. מדובר בבניין המשרדים הראשון בתל אביב והשני בישראל שמקבל הסמכת LEED, אחרי מבנה הפיתוח של אינטל בחיפה. בשלב ב', ששיווקו החל לאחרונה, ייבנו 14 קומות נוספות.

מעורבות באטל בבניין החלה לפני כחמש שנים. דרך זוגתו הוא הכיר אישית את מנכ"ל האחים עזורי, רונן עזורי, "וכששמעתי שרונן מחפש לבנות בניין חדש", נזכר באטל, "לחשתי באוזניו שהבניין צריך להיות ירוק. דיברתי איתו על היתרונות ושאלתי אותו למה שלא יהיה הראשון לבנות בניין ירוק בתל אביב. הוא התחיל להתחבר לרעיון, תחילה בחשש משום שזה היה משהו די הרפתקני בישראל באותה התקופה, כשהמועצה הישראלית לבנייה ירוקה עוד לא היתה קיימת וכל רעיון הבנייה הירוקה היה די חדש, ולכן זה דרש הרבה אומץ מצדו. עבדנו ביחד על הקונספט ועל עיצוב הבניין, עבדנו על הרעיונות ההנדסיים והסביבתיים, היינו צריכים לעבוד קשה מול הרשויות המקומיות - לא שהייתה התנגדות, אבל בנייה ירוקה הייתה טריטוריה לא מוכרת והיו כל מיני תקנות מוזרות שלא אפשרו למשל מיחזור מים. היו עוד כל מיני תקנות מוזרות שהיינו צריכים להתמודד איתן. אי אפשר לומר שבניית הבניין נעשתה ללא אתגרים, זה בטוח".

גן בקומה חמש

הפרויקט, שנבנה בהשקעה של 200 מיליון שקל, בתכנון משרד האדריכלים OKA בראשות אורית וילדנברג-גלעדי וקרן ידווב, משלב אחוז גבוה של תאורה טבעית, זכוכית בידודית שמפחיתה קרינה, מערכות מיזוג אוויר וחשמל שחוסכות וממחזרות אנרגיה, המניבות 20% חיסכון בצריכת אנרגיה לעומת בניין רגיל ו-70% חיסכון במים באמצעות מערכות למיחזור (מי מזגנים ומי נגר). כן משלב הבניין גן בוטני בשטח 300 מ"ר בקומה החמישית, תאים פוטו-וולטאים לאנרגיה סולארית ומתקנים למיחזור והפרדת פסולת לסוגיה השונים, 60 חניות אופניים ומקלחות צמודות ועמדות טעינה לרכב חשמלי.