הישראלים רוצים דירות גדולות - ומתלוננים על המחיר

בארץ הקטנטנה שלנו, שמשאבי הקרקע שלה מוגבלים בתכלית, אפשר היה לצפות שנבנה בצורה חכמה, המנצלת את הקרקע באופן היעיל ביותר. אפשר היה לצפות שנבנה לגובה ולא למרחב, שנבנה דירות קטנות ולא גדולות, שנבנה מעט בתים פרטיים ונתמקד בבנייה רוויה וצפופה, המשאירה יותר מקום לשטחים ציבוריים.

אלא שההיפך הוא הנכון, שטח הבנייה הכולל של יחידות דיור בישראל, גדל בקצב מהיר יותר מקצב העלייה בהתחלות הבנייה. במילים אחרות: אנחנו בונים יותר, וגדול יותר - בשנים האחרונות נבנו בישראל דירות יותר ויותר גדולות, והבנייה צמודת הקרקע היא בקצב מרשים ביותר.

חלקן של דירות 3-1 חדרים ירד מ-65% מסך הדירות שנבנו ב-1975 (כ-36 אלף דירות) ל-18% ב-2005 (כ-6,000 דירות) ולפחות מ-10% ב-2010 (כ-3,000 דירות). את מקומן תפסו הדירות הגדולות. ביוני, למשל, יותר מ-40% מהדירות החדשות שנמכרו היו בנות חמישה חדרים ומעלה. עם זאת, במחצית הראשונה של 2011 בכל זאת חל גידול בבניית דירות קטנות. דירות 3 חדרים היוו בתקופה זו 7.5% מהתחלות הבנייה, לעומת 4.8% ב-2010.

שיעור התחלות הבנייה צמודת הקרקע, על אף שהצטמצם לאחרונה, בהחלט גבוה, בייחוד אם לוקחים בחשבון את משאבי הקרקע המדולדלים שלנו - קרוב לשליש מכלל יחידות הדיור שהוחל בבנייתן במחצית הראשונה של 2011 הם בתים פרטיים או דו-משפחתיים. כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

194 מ"ר למשפחה

בשנת 2006 הוחל בבניית כ-31 אלף יחידות דיור, ושטח הבנייה הכולל הסתכם ב-5.5 מיליון מ"ר, כך ששטחה הממוצע של יחידת דיור (כולל דירות ובתים) הסתכם ב-176 מ"ר. בשנת 2010, בין השאר הודות למאמץ שיווק מוגבר של קרקעות, הוחל בבנייתן של כמעט 40 אלף יחידות דיור ששטחן הכולל הסתכם בכ-7.7 מיליון מ"ר. שטחה הממוצע של יחידת דיור עמד, לפיכך, על 194 מ"ר - גידול של 10% בשטחה הממוצע של דירה בתוך חמש שנים.

כבר שנתיים שמדברים כאן על מצוקת הדיור, מחירי הדירות הגבוהים, והצורך בדירות קטנות וזולות יותר. אך בפועל, נבנו בישראל דירות גדולות יותר בכל שנה, ונראה שללא הצדקה - כי גודלה של משפחה ישראלית ממוצעת (3.73 נפשות) נשאר יציב בעשור האחרון, על פי נתוני הלמ"ס.

שינוי מגמה

אך למרות הדירות הגדולות שנבנות כאן, נראה כי חלה הפנמה מסוימת של מחירי הקרקע הגבוהים והצורך לבנות לגובה. בשנת 2005, נבנו כ-17.6 אלף יחידות דיור בבניינים בני שלוש קומות ומעלה, או 54% מכלל התחלות הבנייה. עם השנים, הלך וגדל מספר זה, והגיע ב-2010 לכ-23 אלף יחידות דיור, או 57% מסך התחלות הבנייה.

נוסף לכך, חלה ירידה משמעותית בשיעור יחידות הדיור צמודות הקרקע מתוך סך התחלות הבנייה. בשנת 2007, שיעור הבנייה צמודת הקרקע (בתים בודדים ודו-משפחתיים) מסך התחלות הבנייה היה 42%, והוא ירד בהתמדה בשנים האחרונות והגיע לשפל בשיעור 31% במחצית השנייה של 2011.

נראה כי הישראלים מוותרים אט אט על חלום הבית, הגינה והגדר הלבנה, ועוברים לדירות בבנייה רוויה, אם כי אלו גדולות יותר, כאמור. אולי כאשר תצאנה לדרך כמה מהתכניות המתוקשרות להקמת דיור בר-השגה ודירות קטנות שבהן שניים-שלושה חדרים, נראה כאן בסופו של דבר תופעה של גידול בהתחלות הבנייה אך צמצום שטחן של הדירות.

השוק מסתגל לאט

מוטי כידור, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, טוען שמגמת הגידול בביקוש לדירות גדולות נבלמה כאשר המחירים החלו לעלות, ולדבריו השינוי בטעם הלקוחות קרה גם בקבוצת הקונים למטרת מגורים וגם בקרב המשקיעים. אלא שבנדל"ן תקופת ההסתגלות לשינוי בטעם הקהל ארוכה - בגלל משך הזמן שנדרש לייצור "המוצר" - כידון מסביר למה הקבלנים לא יכולים להתאים עצמם מייד לבניית דירות קטנות יותר, כי זה הליך ממושך המחייב, למשל, אישור מחדש של תוכניות. וכאן נזכיר שהרשויות העדיפו באופן מסורתי שבשטחן ייבנו דירות גדולות, כי האמינו שבכך ימשכו אוכלוסיות חזקות.

אז נכון שבישראל צפיפות דיור גבוהה יחסית, אבל בכל שנה יותר ויותר מאתנו מתגוררים ב"צפיפות סבירה", לפי הגדרת OECD - חדר או יותר לנפש. מגמה זו נובעת מצד אחד מכך ששטח הדירות הולך ותופח, ומצד שני מגודל המשפחה הטיפוסי - הן יהודית והן ערבית - ההולך ויורד.

מעניין יהיה לעקוב אחר המגמה ולזהות אם הזינוק במחירים יגרום לשינוי המגמה ארוכת השנים - ואנחנו נחזור להצטופף.

 התחלות בנייה למגורים