התאחדות הקבלנים: לפינוי-בינוי פוטנציאל של מיליון דירות

על רקע הקיפאון במכירת הדירות התכנסו היום חברי התאחדות הקבלנים ליום עיון בנושא פינוי-בינוי. למרות הפוטנציאל האדיר בתוכניות מסוג זה ופעילות של משרד השיכון וקבלנים בניסיון לקדם פרוייקטים. עד היום רק פרויקט אחד הושלם בהצלחה. נכון להיום יש מספר מתחמים הנמצאים בשלבים מתקדמים אבל הקושי לאשר התוכנית מול הרשות המקומית ומול הוועדה המחוזית גורם לעיכוב של שנים ביישום. קושי נוסף בפניו עומדים היזמים מלבד האיטיות הבירוקרטית, הוא העבודה מול הדיירים.

נשיא התאחדות הקבלנים, נסים בובליל, פתח את יום העיון ואמר: "כולם מדברים על פינוי-בינוי אבל צריך לדבר על התחדשות עירונית. כולם מדברים שזה הדבר הנכון ביותר אבל בקושי קורה. גם אני מתעסק בפינוי-בינוי כבר שנים ועד היום לא מסרתי אף דירה. בודדים הקבלנים שהצליחו להוציא פרוייקט כזה אל הפועל. השאלה היא כיצד הופכים את ההתחדשות העירנוית למשהו שאפשר ליישם בלוח זמנים קצר יותר".

איציק אמסלם, יו"ר אגף יזמות ובנייה וסגן יו"ר ההתאחדות: "אני לא צריך לספר מה קורה היום במשרדי המכירות. הטיפול של הרגולטור במצוקת הדיור על-ידי נסיון לאזן את המצוקה יחד עם התמודדות עם מחאת הדיור וכשלון הוד"לים גרמו למצב הזה בשטח. נשאלת השאלה האם החבר'ה למעלה לא מבינים שפינוי-בינוי הוא הפיתרון שיכול להוציא אותנו מכל הבעיות".

"בכל הדיונים עם הרגולטור אין כל פריצת דרך. מה שכן אפשר להגיד שלאט לאט מבינים בירושלים שיש כאן סוג של פיתרון. פיתרון להיצע יח"ד במרכזי הערים. מכרזי המינהל לא מציעים היצע במרכז, רק במעגלים הרחוקים יותר. היום מתחילים להבין שפינוי-בינוי זה גם סוג של צדק חברתי. נותנים לדיירים דירה טובה יותר, חדשה יותר ועמידה בפני רעידות אדמה".

עוד סיפר אמסלם כי לפני מספר חודשים זומנו הקבלנים לשר השיכון ושר הפנים בנושא פינוי-בינוי: "ביקשו מאיתנו להציע פתרון לקידום פינוי-בינוי. בזה אנחנו טובים. הגשנו 7 צעדים ולא התבישנו להגיד שייתנו לנו ואנחנו נתחייב לפוטנציאל למיליון יח"ד בכל הארץ. בין הדברים שביקשנו לשנות - להפחית את הרוב הנדרש מהדיירים ל-66%. להוריד את המינימום של 24 יחידות ל-12. ביקשנו גם לבטל את היטל ההשבחה, פטור גורף כמו בתמ"א 38. ועוד דבר ביקשנו ועדה אחת. לקצר את משך הזמן שלוקח היום 10 שנים. זה נמצא ברפורמה בחוק התכנון והבנייה - סמכות מקומית. אבל זה יהיה רק בעוד 5 שנים. ביקשנו שכבר עכשיו יעבירו את הסמכות למקומית. צעד נוסף שביקשנו - מע"מ בגובה אפס וביטול דמי היתר 31% למינהל כדי שגם פרויקטים של צמודי קרקע שנופלים היום על חוסר כדאיות כלכלית יוכלו להתבצע".

עוד חשף אמסלם כי נכון להיום מקודמת הצעת חוק פרטית על-ידי יו"ר ועדת הפנים ח"כ אמנון כהן והקבלנים הכוללת חלק מהצעדים המדוברים: "הצעת החוק כוללת הפחתה ל-66% של הרוב הנדרש, הקטנה של פרויקטים ל-12 יחידות דיור ולא המינימום הקיים של ה-24 יח"ד ופטור גורף מהיטל השבחה. במקביל אנחנו מתחילים משרד עגול עם האוצר והשיכון והמשפטים והתשתיות כבר החודש. רק משם נוכל להביא הישגים במקביל להצעת החוק המדוברת"

אמסלם הוסיף כי בשיחות סגורות נמתחת ביקורת על תוכנית הוד"לים שאיננה מספקת את ההבטחה: "בשיחות על חוק הוד"לים יש תחושת כישלון. הדבר הזה לא עובד. השאלה היא למה רק קרקע ציבורית? מה עם קרקע פרטית? נכון להיום אנחנו מזהים סוג של זליגה בנושא הזה ואם נצליח לשכנע שידונו גם בקרקע פרטית זו תהיה אחת ההצלחות גם של פינוי-בינוי שאין פרויקט בתחום הזה שיורד מ-200 יחידות דיור במתחם".

תומר מוסקוביץ', מנכ"ל חברת משהב שמבצעת היום פרויקט פינוי בינוי ברחוב ערבי נחל בגבעתיים ונמצאת בשלב מתקדם בפרויקט פינוי בינוי נוסף בקרית אונו ניסה להסביר את הקושי בפרויקטים מסוג זה. "יותר קשה להזיז עץ החצר של הבניינים מאשר לשכנע את הדייר. הוועדה המקומית היא גורם חשוב. תלכו עם העירייה, המחויבות שלהם והרצון שלהם הוא תנאי הכרחי להצלחת הפרויקט. ראש עיר יכול להביא ליחס המרה גבוה. הוא יכול לעזור מול עמידר, מול המינהל. לא הייתי מציע ללכת על פרויקט שראש העיר מתנגד אליו או מתנה תנאים מקשים. בכל מקרה צריך גם לקחת בחשבון שככל שהרשות המקומית מעודדת זה לא נגמר עד שהוועדה המחוזית לא תפסוק. וזה לוקח זמן".

מוסקוביץ' התייחס גם לבנקים בכל הקשור לפרויקטים בתחום הפינוי בינוי: "בנקים קשים עם פרויקטים בתקופה הזו במיוחד. צריך לשבת איתם ולראות מה הם רוצים. שיעבודים, זכויות, הון עצמי, ערבויות. כל הדברים הללו שונים מכל פרויקט אחר. זה חשוב לשים על זה את הדגש". מוסקוביץ סיכם את דבריו ואמר: "זה יותר מידיי חשוב כדי לוותר על זה אבל יותר מידיי קשה בכדי להקל בזה ראש. צריך להיות זהירים".

שוקי דוידוביץ' מנכ"ל חברת מצלאווי, החברה היחידה שהשלימה פרויקט פינוי בינוי עד היום, ניסה גם הוא להרחיב בנושא: " אם בשמונה שנים רק שני פרויקטים הסתיימו ורק 4 התחילו אז התחום עדיין הולך בצעדי צב כמו בעבר. הדיירים בפרויקט פינוי בינוי הם שותפים שלנו לכל דבר ועניין לטוב ולרע. שותף נוסף בפרויקט פינוי בינוי זו הרשות המקומית - ההסכמה והתמיכה שלה היא חיונית לקידום הפרויקט. השותף השלישי הוא היזם. זה פרויקט שיש בו רק יתרונות. אני לא מכיר עוד פרויקטים כאלו".

דוידוביץ' התייחס גם לנושא העבודה מול הדיירים: "התמורה חייבת להיות שקופה לחלוטין, אי אפשר לעשות אחרת. אני לא מאמין בהסכמים סודיים ולתת דייר אחד יותר ממה שיקבל השכן שלו. זה לא הוגן, וגם כל הסכם סודי לא יישאר סודי לאורך זמן. קבלן שיכנע לסחטנות ייקלע לבעיה".

עוד הוסיף ואמר דוידוביץ': "פינוי בינוי זה פרויקט חברתי מהמעלה הראשונה. מביאים תושבים חדשים לשכונה שעד אז הייתה מורכבת מאוכלוסייה קשה. אנשים משנים את ההתנהגות שלהם והיום בפרויקט שלנו שהושלם בקרית אונו אי אפשר להבחין בין הותיקים לחדשים".