חלוצי פיצול הדירות

ענף הנדל"ן הישראלי ממשיך לייצר חלומות ומקסמי שווא.

התיאוריה נהדרת, הפוטנציאל עולה על כל דמיון, כל הצדדים יכולים לצאת ברווח, אבל הפרקטיקה מוכיחה שוב ושוב שבמדינת היהודים, השחקנים (שבדרך כלל גם מצוידים בעו"ד מהמעגל המשפחתי הקרוב) לא מוכנים להרגיש פראיירים, גם אם התוצאה היא שכולם יפסידו.

לחלום פינוי-בינוי הישן, ולחלום שפרח באחרונה - תמ"א 38, שעד היום הניבו בעיקר אסיפות דיירים אינסופיות וויכוחים למי מגיע יותר (מי ייהנה יותר מהמעלית ולמה לקבלן מגיע לעשות קופה על חשבון זכויות הדיירים) מצטרף כעת בגאון המנגנון החדש לפיצול דירות.

שר הפנים, אלי ישי, חתם שלשום על התקנות המאפשרות פיצול דירות, כהמשך למגמה המבורכת המבקשת לייצר דירות חדשות גם מתוך מאגר הבנייה הקיים. אבל, אליה וקוץ בה: על פי התקנות, רק 30% מהבניין יוכל ליהנות מההיתר לפיצול, בשיטת כל הקודם זוכה, ולאישור המהלך דרושה הסכמה בשיעור 75% מהדיירים.

כלומר, דייר שהתבקש על ידי שכנו לחתום על הסכמה שהדירה של אותו שכן תפוצל, מצמצם משמעותית את הסיכוי שהוא עצמו יוכל לסגור בעתיד שני חדרים לטובת "נכס מניב", שיעזור לו בהשלמת ההכנסה. אז מה, הוא פראייר לחתום עכשיו בשביל השכן?

והאם אותו שכן יכול בכלל להתחייב שלא להכניס טיפוסים מפוקפקים לבניין, כאלה שאולי לא ישלמו בקלות ועד בית, וגרוע מכך - יגיעו עם מספר כלי רכב ויתקעו את הרחוב ואת החניה? ומה עם העומס על חדר המדרגות בשל הוספת דירה? ומה עם העומס על התשתיות הישנות של הבניין?

וכדאי לדעת שכל המגבלות הללו - הקנייניות והחוקיות - נופלות ממילא על סוגיה שהפוטנציאל הכלכלי שלה אינו מובן מאליו.

הפופולריות הגדולה של פיצול הדירות בשנים האחרונת הייתה קשורה קשר הדוק לעובדה שהדבר נעשה על פי רוב בהליך לא חוקי - בלי היטל השבחה, בלי שעוני מים וחשמל נפרדים, בלי כופר חניה, בלי תשלום הוצאות מהנדס, עו"ד ואדריכל לאורך הבירוקרטיה המפרכת עד להוצאת ההיתר ועוד. בתל אביב, למשל, מותר כבר שנים לפצל דירות בהליך חוקי ברחובות מסחריים כמו דיזנגוף ובן יהודה, והנה - למרות שזה מותר, עד כה לא נרשמו הרבה קופצים למעשה.

נקווה ששר הפנים, שהבטיח לפני שבועיים "מיליון יחידות דיור בעשור הקרוב", לא בונה הרבה מדי על הפוטנציאל של פיצולי הדירות. ולא שבמקומות אחרים הפוטנציאל והתוכניות של ישי ושל המשרד נראים מבטיחים יותר.