"ישראל הפכה למעצמת פסיקה בענייני נזקי תכנון"

דיון סוער התקיים היום בוועדת הכנסת המשותפת (פנים-כלכלה), שדנה בסעיפי הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, בעת שעלה הסעיף המציע לצמצם משמעותית את הזכות לפיצויים בשל תוכנית בנייה פוגעת, מה שמתאפשר היום במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון.

‏לפי החוק הנוכחי, מי שחש שתוכנית בנייה מביאה לירידת ערכם של המקרקעין שברשותו, רשאי לתבוע את הרשות המקומית בגין התוכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון. לפי סקירה שהביא בוועדה נציג משרד המשפטים, עו"ד ארז קמיניץ, היום לא קיימת הגדרה לפגיעה ישירה של תוכנית וקיים חוסר ודאות. בנוסף, הזכות לפיצויים בשל פגיעה עקיפה היא רחבה, עם חוסר ודאות לגבי מרכיבי הפגיעה.

‏לפי המוצע ברפורמה בחוק התכנון והבנייה, תצומצם הזכות לקבלת פיצויים באמצעות יצירת כלים ברורים יותר, כולל הגדרה ממוקדת לפגיעה עקיפה, כמו שינוי של ממש בתכונות הקרקע, וכן התנאי שלפיו הקרקע הנפגעת נמצאת בתחומה של התוכנית הפוגעת או גובלת בה. כן מוצע שלא תהיה זכות תביעה לפיצויים בתום עשר שנים או יותר מתחילתה של התוכנית הקודמת. בנוסף נקבע שתהיה זכות תביעה על תוכניות מפורטות בלבד, לרבות פגיעה בשל הקלה או שימוש חורג.

‏קמיניץ הסביר בסקירתו שתביעות הפיצויים לפי סעיף 197 פרצו כל גבול. דעה דומה הביעה יועצת הוועדה המשותפת, פרופ' רחל אלתרמן, שערכה מחקר מקיף בנושא. היא הביעה התנגדות נחרצת לאפשרות לתבוע פיצויים בשל פגיעה עקיפה, וציינה שראוי שלא לאפשר יותר תביעות כאלה. היא ציינה שעול התביעות האלה, שהלכו והתרבו בעשורים האחרונים, נפלו על הרשויות המקומיות ובסופו של דבר, האזרח הפשוט שמשלם את מיסיו לעירייה, הוא זה שנושא בנטל התשלום. היא הוסיפה שתביעות כאלה מהוות חסם בהליך התכנוני.

‏מניתוח השוואתי בינלאומי, שערכה אלתרמן בנושא ירידת ערך מקרקעין בשל נזקי תוכניות, עולה שבשני העשורים האחרונים ניכרת בישראל מגמה של ריבוי תביעות בגין ירידת ערך. בניתוח נאמר שבפני הוועדות המקומיות תלויות ועומדות תביעות בהיקף רב, שאם יתקבלו ברובן, תהיה זו טלטלה לא רק לתקציבי הרשויות המקומיות, אלא גם לתקציב המדינה.

‏כן נכתב בניתוח, ש"ישראל הקטנה הפכה למעצמת פסיקה בעניין נזקי תכנון והיא מובילה בעולם הרחב בתכיפות שבה נדרש ביהמ"ש העליון לעסוק בנזקי תכנון. מספר פסקי הדין בנושא בישראל, אפילו במספרים מוחלטים, הוא כנראה הגבוה בעולם".

‏בין מתנגדי השינויים המציעים לצמצם את אפשרות הפיצויים, נמצאת לשכת שמאי המקרקעין. הם מבקשים, בין היתר, למחוק את הסעיף המחייב את הגדרת התוכנית שניתן לתבוע פיצויים בגינה, שכן לטענתם, הפרק צריך לחול על כל תוכנית, באופן שבו כל תוכנית עשויה להיות תוכנית פוגעת שמקימה עילת תביעה.

‏בנוסף מבקשת לשכת השמאים שלא לקבוע רשימה סגורה של מקרים המאפשרים את הזכות לפיצוי ולטענתם צמצום האפשרות לפיצויים, כפי שמוצעת ברפורמה, מונעת את מרבית התביעות העקיפות באופן שאיננו מידתי.

‏לשכת השמאים יצאה נגד מה שהוגדר על ידה כשווי רגולטורי, כלומר שווי שהוא נמוך משווי העסקה, שמיוצר אך ורק לצורכי תביעת הפיצויים. לשכת השמאים הצטרפה לעמדת הכנסת שבפגיעה עקיפה הקרקע הוגבלת בתוכנית יהיו לא רק מקרקעין שצמודים לתוכנית הפוגעת, אלא תתאפשר תביעה גם בגין מקרקעין שבינם לבין התוכנית הפוגעת שטח צר של עד 15 מטר.

‏ נושא הפיצויים בגין תוכניות יוכרע בישיבות פנימיות של הוועדה המשותפת.

‏