קרן בן דוד: "מחירי הדירות לא יכולים לרדת; יש כרגע מאבק כוחות בין רוכשים למוכרים - והרוכשים יישברו"

שוק הנדל"ן מתקרר אך הקבלנים ומארגני קבוצות הרכישה מנסים לשדר עסקים כרגיל וטוענים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. קרן בן דוד, יזמית נדל"ן ומי שעומדת בראש חברת מגדלים המארגנת קבוצות רכישה בענף, טוענת היום (ה') בשיחה עם "גלובס" כי אין פאניקה בקרב היזמים, ומעריכה שרוכשי הדירות יהיו הראשונים להישבר ולהצית גל נוסף של עליות מחירים.

"המצב היום די מזכיר את מה שקרה ב-2008", היא אומרת. "המון אנשים ישבו אז על הגדר אבל היה כוח סיבולת לקבלנים ומה שקרה אחר כך כולם זוכרים: זינוק במחירי הדירות ב-2009 וב-2010".

באותה תקופה, הריבית במשק הייתה אפסית ובנק ישראל טרם השית מגבלות על נוטלי המשכנתאות. גם היצע הדירות היה במגמת ירידה ומשרד השיכון היה רק בתחילת המאמץ להגדיל את התחלות הבנייה. בן דוד נזכרת בתקופה הזוהרת ההיא בענף הנדל"ן: "אצלנו במגדלים נוצר מצב קיצון, שפרויקט שלם נמכר בכנס אחד. זה היה פרויקט באם המושבות בפתח תקווה, מכרנו שם 124 דירות בכנס אחד".

 קרן בן דוד / צלם: תמר מצפי

אלא שתנאי הבסיס בשוק היום שונים מאלה שהיו ב-2009. בנק ישראל הגביל מחודש יולי את הרכיב המשתנה במשכנתא לשליש מסך המשכנתא, משרד האוצר השיק צעדי מיסוי שנועדו לדחוק במשקיעי הנדל"ן למכור דירות וגם מאמצי משרד השיכון להציף את השוק נושאים פרי, עם קצב התחלות בנייה בשיא של כעשור ועלייה במלאי הדירות החדשות.

"ממה שאני רואה ברמת ההתחלות הבנייה של הפרויקטים שלי - רוב הדירות כבר מכורות", אומרת בן דוד. "בנוסף, אנחנו רואים שיש ירידה משמעותית באישור העסקת עובדים זרים וזה מאט את התחלות הבנייה. צריך גם לזכור שמחירי הקרקעות לא ריאליים, ואני חייבת להודות שאנחנו רואים האטה בקצב רכישת הקרקעות. אני לא יודעת אם מה שקורה היום זה שחזור של 2008, אבל יש משחק כוחות בין הרוכשים למוכרים".

- אז מי יישבר קודם?

"מי שיהיה לו פחות אורך נשימה. יש היום היצע דל של קרקעות שהמחיר שלהן תואם את הציפיות. הדמוגרפיה בארץ לא השתנתה, אין שינוי חד מבחינת היצע הדירות לדיור בר השגה או הקלות למעמד הביניים, שצריך את ההטבות כדי לרכוש דירה. בשורה התחתונה, יש עדיין לקבלנים ויזמים אורך נשימה, אז הרוכשים הם אלה שיישברו קודם".

- את לא חושבת שתנועת המלקחיים הזו של ירידה במכירות ועלייה בהיצע היא מתכון בטוח לירידה מחירים?

"כמי שחיה את השוק, מגיעות אלי המון עסקאות לשולחן ואני אומרת לך שאין ירידה במחירים המבוקשים של הקרקעות, וזה נגזרת של המחיר הסופי של הדירה. אם המחירים של הקרקעות נשארים בסטטוס-קוו ואף עולים - מחירי הדירות לא יירדו. גם מחירי הבנייה עלו ואני לא יכולה לאפשר ירידה במחירי הדירות, גם אם אני מאוד רוצה".

- אתם מרגישים שינוי במשרדי המכירות? לוקח יותר זמן לסגור עסקה? אנשים מתלבטים?

"אם פעם הייתי סוגרת פרויקט בכנס אחד, היום זה לוקח יותר זמן".

- עם יד על הלב, את כיזמית נדל"ן מסתכלת על הנתונים; את בלחץ?

"אני חייבת להגיד שהלחץ אצלי יכול לנבוע רק אם אראה ירידה במכירות. אני כרגע עסוקה בשני פרויקטים ואין התמתנות, לא במכירות ולא במחירים. עשיתי פריסייל (מכירה מוקדמת - ע.ב.י) לפרויקט במרכז הארץ במיקום מרכזי - המעגל הראשון של סובב ת"א - כך שאני לא חשה בירידה בהתעניינות ובעסקאות. אני לא שותפה ללחץ ומקווה שהדברים ימשיכו כך, אבל לחץ זה דבר שהוא דינמי".

 קרן בן דוד / צלם: תמר מצפי