לא דוחים סיפוקים: קווי אישיות לשוכרי דירות סדרתיים

הגדלת שיעור הבעלות על בתים היא אינטרס לאומי בלא מעט מדינות. אינה דומה תחושת השייכות והפטריוטיות של אזרח שנע ונד בין דירות, לאזרח שמחזיק "נכס דלא ניידי" במדינה שבה הוא גר. בארה"ב, למשל, אזרח שרוצה לקנות בית ייהנה מביטוי תקציבי בדמות הטבות מס למשלמי משכנתא, דבר שאין לו מקבילה ישראלית.

לרוב, מחקרים שעוסקים בשאלה כיצד להגדיל את מספר בעלי הבתים מתמקדים במחסומים כלכליים - מחיר הבתים, ההון העצמי הנדרש, שיעור הריבית על המשכנתאות וכדומה - שמעכבים רוכשים פוטנציאליים. פרופ' ראסל ג'יימס (Russell James), כלכלן מאוניברסיטת טקסס טק קולג', בחן את שאלת מחסומי הקנייה מזווית אחרת. במקום להתמקד בתנאי השוק, הוא ניסה לפצח את אוכלוסיית השוכרים, שלא בהכרח בוחרת לגור בשכירות רק מתוך אילוץ כלכלי או מטעמים כלכליים רציונליים.

התקציב המשפחתי

עבור רובנו, הדרך לרכישת בית רצופה בדחיית קנייה של מוצרים נחשקים. ראשית, עלינו לחסוך לא מעט כדי לצבור די הון עצמי שיאפשר לקחת משכנתא. שנית, לא פעם העלות השוטפת של בית בבעלותנו - משכנתא והוצאות החזקה - גדולה מדמי השכירות שנידרש לשלם על אותו בית.

מצד שני, לטווח ארוך בית שקנינו עשוי להוזיל עלויות. בשלב מסוים המשכנתא מתחסלת, ולפעמים ערכו של הבית משתבח במרוצת השנים. שתי הפסקאות האחרונות אינן עובדות אלא רק הנחות ונועדו להציע תרחיש שבו ההעדפה לשכור מייצגת הנאה בהווה על חשבון העתיד, ואילו העדפה לקנות מייצגתאת ההפך.

בשלב זה נבדקו העדפות שוכרים ובעלי הבתים בארה"ב. זאת על ידי ניתוח תשובותיהם לסקר כלל-אמריקני שנערך כל שלוש שנים, ובודק את אופק הזמן הרלבנטי בעת תכנון התקציב המשפחתי. השאלה היא "בעת קביעת שיעור החיסכו וההשקעה, איזה פרק זמן הכי חשוב בעיניך?" התשובות מתחלקות על פני החודשים הקרובים, השנה הקרובה, השנים הקרובות, חמש-עשר השנים הקרובות, או "טווח זמן ארוך יותר". ניתוח התשובות גילה שאוכלוסיית השוכרים ייחסו יותר חשיבות להווה - ולכן פחות לעתיד - בהשוואה לבעלי הבתים. ראוי לציין שהנתון הגולמי בעייתי כי שוכרים, כקבוצה, חלשים יחסית מבחינה סוציו-אקונומית. הם למשל עניים יותר ומשכילים פחות מבעלי הבתים, כך שאולי ההבדל בהעדפת הזמן הוא השתקפות המצב הכלכלי ומשתנים דמוגרפיים.

אלא שהעדפת"כאן ועכשיו" החזקה של השוכרים תקפה גם אחרי שמנטרלים את השפעת המשתנים. הרשימה כוללת בין היתר הכנסה, עושר, השכלה וגיל. אופק התכנון הפיננסי של שוכרים נותר, קצר מזה של בעלי בתים, גם כשהם עשירים יותר, משכילים יותר ומבוגרים יותר.

בשלב הבא נבדקו דפוסי החיסכון וההשקעה של אותם משקי-בית בפועל כדי להיווכח אם יש התאמה בין ההצהרות של המשיבים לבין התנהלותם בפועל. לשם כך נבדק איזה חלק מסך החיסכון מחזיק אדם באפיקים בעלי נזילות מקסימלית, כמו עו"ש או חסכונות לטווח קצר. די מפתיע לגלות שגם כאשר משווים בין שוכרים לבין קונים עם אותו היקף חיסכון, עדיין השוכרים יעדיפו להשקיע נתח גדול יותר באפיקים נזילים. כלומר, השוכרים עדיין מעדיפים את הטווח הקצר על הארוך.

מוותרים על בריאותם

העובדה שהתוצאות עלולות להיות מושפעות מאילוצים כלכליים, שעלולים להעיב על כל אחד מאתנו אך קשים לתפיסה באמצעות המשתנים שהוצגו קודם. אפשר לחשוב למשל על ציפייה לכניסה לתקופה קשה מבחינה כלכלית (טיפולים רפואיים, אי-יציבות תעסוקתית וכדוומה). מצבים מעין אלה יכולים לגרום להעדפת שכירות על פני בעלות, ובכלל, לקצר את אופק התכנון.

כדי לשלול אפשרות כזו, פונה ג'יימס לבדוק דפוסי צריכה של מוצר שבאופן מובהק גובה מחיר בריאותי בטווח הארוך, תמורת הנאה לרגע - סיגריות.

נמצא ששוכרים נוטים לעשן יותר מבעלי בתים, כך שככל שעישון מייצג העדפת הווה, אז לראשונים חשוב יותר ליהנות כאן ועכשיו. הממצא הזה מעניין על רקע איסור העישון בחלק ניכר ממקבצי דיור להשכרה בארה"ב - דבר שאמור, לכאורה, לצמצם את שיעור המעשנים בקרב השוכרים.

התכנון הפיננסי קצר הטווח, העדפת אפיקי ההשקעה הנזילים וגם הנטייה לעשן מעידים על כך ששוכרים הם בעלי העדפת הווה חזקה. כך שאם ההחלטה לקנות דירה במקום לשכור מחייבת החלפת תועלת מידית בעתידית, הרי שהעדפת זמן כזו מציבה מחסום של ממש בדרך לדירה משלהם. זה, כמובן, לא אומר שכל מי ששוכרים הם גם בעלי העדפת הווה חזקה.

ג'יימס מסביר ששכירות אינה נובעת בהכרח מהעדפת הזמן שלנו, שכן יש לכך סיבות מצוינות אחרות. "עכשיו יותר אמריקניים מעדיפים לשכור משום שהסיכון להפסד בעסקת קנייה נתפס כחריף מאוד". כוונתו היא לכך שכלל לא ברור אם מחירי הבתים סיימו את הצניחה.

ואפרופו המשבר, האם בעטיו ישתנו העדפות הזמן שלנו? "תפיסת הסיכון הפוסט-משברית לא שינתה אצל כל האנשים את העדפת הזמן, אך דחפה את חלקםלהשקעות שנתפסות כבטוחות יותר". מה ישנה את העדפות הזמן שלנו? מחקרים מצאו שהשכלה פיננסית וחשיפה למידע רלבנטי יכולות לעשות זאת.

הווה או עתיד - מבחן עצמי

"העדפת זמן הוא מושג כלכלי שמודד את הנכונות להחליף צריכה בהווה תמורת צריכה בעתיד", מסביר פרופ' ג'יימס. בפשטות, זו המידה בה נעדיף סיפוק מידי על פני תועלת בעתיד. מחקר שנערך בקרב סטודנטים לכלכלה/מנהל עסקים מ-45 מדינות ביקש לגלות אם העדפת הזמן קשורה לתרבות.

הנשאלים נשאלו, בין היתר, האם יעדיפו לקבל מיד 3,400 דולר או 3,800 דולר בחודש הבא. הפיצוי העצום על ההמתנה הלא כל כך ארוכה - ריבית חודשית בשיעור 12% - נקבע כדי שבשום מדינה הריבית והאינפלציה לא יוכלו לתרץ את ההבדלים הבין לאומיים.

התשובות לשאלה חושפות ממצאים מרתקים - נתחיל בשני הקטבים: בגרמניה 89% מהנשאלים העדיפו להמתין, ואילו בניגריה בה רק 8%. כל שיעורי ההמתנה הגבוהים נרשמו במדינות דוברות גרמנית: אוסטריה (88%) ושוויץ (87%) וכן בנורדיות.

החוקרים סיפרו שסטודנטים נורבגים טענו שהשאלה מגוחכת "משום שברור שכולם יעדיפו להתאפק", דווקא טענתם התגלתה כמופרכת מחוץ לאזור דוברי הגרמנית וצפון אירופה.

בקרב האנגלו-סקסים, תושבי המזרח התיכון, ומזרח אסיה, בין 60% ל-70% מהנשאלים העדיפו לחכות חודש, מה שאומר שכמעט שליש מהמשיבים העדיפו מזומן ביד ומיד.

מי שגילו העדפה ברורה מאוד של ההווה על פני העתיד היו המזרח אירופים, הדרום אמריקניים, הדרום אירופיים והאפריקניים - בסדר הזה. ולסיום ממצא מקומי ודי מפתיע - כמעט 80% מהישראלים אמרו בסקר שהם מעדיפים להמתין חודש תמורת ריבית 12%. אולי יש אצלנו יותר אורך רוח מכפי שנוטים להאמין, לפחות כשזה נוגע לשאלות פיננסיות היפותטיות.

 אופק התכנון הפיננסי