"מאכערים הם הגורמים שמטרפדים פרויקטים של פינוי-בינוי"

"כבר יותר מעשור כל גורמי הנדל"ן במדינה והממשלה אומרים שהעתיד נמצא בפינוי בינוי. קראתי השבוע גם שהתאחדות הקבלנים טוענת שיש פוטנציאל למיליון דירות בתחום הפינוי בינוי, שזה העתיד וששם המדינה תוכל למצוא את המזור לבעיית המחסור בקרקעות זמינות. אז איך יכול להיות שזה עשור כולם כבר איתרו את הפינוי בינוי כפתרון לבעיה, אבל מעט מאוד פרויקטים יצאו לפועל?", כך אמר עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה ישראל, המעורבת בפרויקטים של פינוי בינוי. הדברים נאמרו בכנס שמאי המקרקעין שנערך באילת.

"יש שוני מאוד גדול בין ניהול פרויקט של בינוי לניהול פרויקטים אחרים", הוסיף אטרקצ'י, "עם פרויקטים רגילים המערכת יודעת להתמודד. בפינוי בינוי יש פרויקטים שבהם עברו שנים מיום שנחתם החוזה בין היזם לדיירים והם עדיין נמצאים בתכנון".

אטרקצ'י פירט את הקשיים שעומדים בפני היזמים בזמן מעורבותם בפרויקטים של פינוי בינוי: "אנחנו נתקלים בזמן האחרון במקומות שבהם בפרויקט אחד, יש כמה יזמים וכמה קבוצות שמחתימים את הדיירים. מאכערים הם הגורמים שלדעתי מטרפדים היום את נושא הפינוי בינוי, לצד הרשויות שמערימות הרבה קשיים בפרויקטים. עם כל זה אנחנו מנסים להתמודד, וראשי הערים שרוצים לעודד פינוי בינוי לומדים גם להכיר בבעיות האלה ואנחנו רואים היום יותר נכונות של הרשויות המקומיות להרים פרויקטים כאלה, רק מה? אני לא מאמין בשיטה של אופציות. יזם צריך שיהיה לו הביטחון והדרייב לקדם את הפרויקט עם כל הלב, הרצון והיכולת להתמודד עם כל הבעיות. אם היזם מגיע לחוזה מחייב עם המפונה, כולל דיווח לרשויות המס ורישום הערת אזהרה בטאבו, ורץ עם הדיירים בשותפות להרבה שנים, הוא חייב לדעת שהדיירים האלה הולכים איתו בכללי המשחק שנקבעו. זה מאבק משותף עם הדיירים. ברגע שחתמו איתו, לא יעלה על הדעת שיזם יקדם במיטב כספו תוכניות ושבסוף תהיה שאלה אם הוא בעל זכויות בפרויקט, כשצצים באותו המתחם מתחרים - הרי היום כל אחד קורא לעצמו יזם".

אטרקצ'י המשיך ואמר: "צצו לאחרונה 'יזמים', מאכערים, שמחתימים דיירים על צעטלך. זו תופעה שיזמים נתקלים בה היום כמעט בכל פרויקט של פינוי בינוי -כל אחד יכול להחתים דיירים ולעתים אנו נתקלים במצב שנרשמת הערת אזרה לטובת כל מיני גורמים שהדמיון בינם לבין להיות יזם רחוק מאוד. אנשים מנצלים את התמימות של הדיירים שהופכים לכלי משחק. התמורות של הדיירים נפגעות קשה כתוצאה מזה ובמקום שהדייר יקבל את התמורה המקסימלית בפרויקט הוא מתחלק עם איזשהו מאכער. יש הרבה דיירים תמימים שבא מאכער ומנצל את חוסר ההבנה שלהם".

עו"ד רועי בר, המייצג ועדות לתכנון ולבנייה ציין כי "מי שחושב שאפשר לעשות פינוי בינוי ללא הגבלה משטה בעצמו. אין בטבע מצב של יש מאין. יש מחירים ואותם משלמים. אני שואל את עצמי כמה שנים נמשיך לראות בכנסים האלה את התמונה של אותו פרויקט הפינוי בינוי של מצלאווי בקרית אונו, מתוך 160 הפרויקטים של פינוי בינוי? צריך להביא בחשבון שתוכניות פינוי בינוי אינן אי בודד, אלא הן יושבות במרכז של עיר וצריך לתת להן שירותים מינימליים של בתי ספר, דרך להיכנס ודרך לצאת. התפיסה הרווחת בענף היא שפינוי בינוי היא המקור האולטימטיבי ליצירת דירות חדשות, אבל יש לזה מחיר, ותג המחיר מגיע בסוף".