תמונת המצב בנדל"ן: "שוק של קונים" - בלי קונים

בתקופה הנוכחית מתנהל שוק הדירות כמשק סגור - עסקאות נחתמות כמעט אך ורק בשוק היד השנייה. במספרים, נתוני האוצר מלמדים שנפח מכירת הדירות החדשות נפל ברבעון השלישי לשפל הנמוך מ-4,000 דירות, ירידה בשיעור 30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ו-20% נמוך מהרבעון הקודם. בספטמבר נמכרו פה 1,052 דירות חדשות בלבד - ולראשונה ירדנו מתחת לרף 20% מכל הדירות שנמכרו בחודש אחד (5,456 דירות).

איך קורה שהקבלנים בלחץ, שלטי חוצות מכריזים על שלל מבצעים בפרויקטים חדשים ואנשי מכירות משועממים מנסים לפתות כל זוג שבמקרה הזדמן לאתר בנייה, אבל הקבלנים והדירות החדשות נדחקים מחוץ לתמונה?

זה קורה כי בצוק העיתים כבר לא מדובר במוצרים תחליפיים שנאבקים על אותו לקוח. דירה חדשה - לרוב חמישה חדרים לפחות, עם לובי כפול, שתי מעליות לפחות ומחיר התחלתי בגובה 1.5 מיליון שקל - לא תעמוד, גם אחרי 5% ואפילו 10% הנחה, על אותו המדף עם הדירות הישנות - בנות 3 חדרים ופחות מכך, שאפשר למצוא גם בלב הערים הגדולות בפחות ממיליון שקל.

עם ישראל, שכבר אינו נהנה מרוח גבית מהבנק למשכנתאות, השתכנע בקיץ שעבר עלינו לרכוש דירה בהתאם ליכולתו הפיננסית, גם אם זה אומר שאין לובי.

קבלנים בשירות משרד האוצר

אבל גם כשהקבלנים כמעט לא מהווים פקטור (פחות מחמישית מהיקף המכירות), במשרד האוצר לא מפסיקים לרתום אותם להוכחת צדקתם שהירידות כבר כאן. כאלף דירות חדשות נמכרו פה כאמור בספטמבר. ומאחר והאוצר עורך את ההשוואה רק בפרויקטים שהיו משווקים גם בחודש שלפניו, מדובר במספר נמוך אף יותר. ברזולוציה מקומית, של אזור ועיר מסוימים, מדובר בעשרות דירות חדשות בלבד.

אבל באוצר לא מגלים לנו בכמה עסקאות מדובר. זה עלול הרי לפגום במשפט המפתח בדוח המכריז כי "מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת בחודש ספטמבר, בשיעור 1.2% בהשוואה לחודש הקודם. ירידות חדות יותר נרשמו באזור השרון ובאזור ירושלים".

1.9% בירושלים, 2.3% בשרון

כמה "חדות" הירידות בשרון ובירושלים? רק אחרי שבררנו, התברר שמדובר בירידה בשיעור 1.9% בירושלים ו-2.3% בשרון. 2% במחירה של דירה זה פחות או יותר מחיר המזגן, שאולי היה באוגוסט במפרט ועכשיו נעלם. ובמסד נתונים נמוך כל כך, די אם נמכרה בחודש האחרון בפרויקט דירה אחת יותר קטנה (וממילא גם יותר זולה), כדי ש"ירידות חדות" יקבלו לגמרי פרופורציה שונה.

בשורה התחתונה, צריך להבין שכשהשוק קפוא - ודאי שוק היד הראשונה - אפשר לדבר היום בעיקר על שינוי מגמה, שמתבטא בכך שמרבית הקונים והמוכרים נמצאים בעמדת המתנה. כל ההצהרות על כך שמדובר היום ב"שוק של קונים", אחרי שלוש שנים שידם של המוכרים הייתה על העליונה, מתעלמת מכך שאין ממש קונים שמצליחים לצאת מאתרי המכירות עם דירה חדשה.

הקבלנים, כפי שנכתב לעיל, עדיין לא יוצאים מגדרם. קודם כל בגלל שהבנקים המממנים קבעו להם רף מחיר מאוד מוגדר ולא יתנו להם למכור בכל מחיר, רק כדי לשלם את הריבית לבנק, בגלל שלרובם יש עדיין עודפי שומנים מכמה שנים מוצלחות, ובעיקר בגלל שהם כבר היו בסרט הזה בסוף 2008 ואז הקונים הם אלה שנשברו ראשונים.