"דיור בר-השגה - ענף נפרד בנדל"ן, ואפשר לעשות בו כסף"

המחאה החברתית של קיץ 2011 הביאה לדיון ציבורי רחב יותר מאי פעם בכל הקשור לדיור בר השגה. בעוד הציבור דורש צדק חברתי ורואה בדיור בר השגה חלק בלתי נפרד מכך, גם היום אין עדיין קריטריונים ברורים בתחום זה. משתתפי פאנל שעסק בדיור בר השגה ודיור להשכרה בהנחייתו של משה ליכטמן 'גלובס' בכנס ארגון הקבלנים תל אביב יפו בת ים שמתקיים היום באילת נדרשו לסוגיה זו.

בפאנל השתתפו ארנון גלעדי, המשנה לראש עיריית תל אביב יפו ויו"ר הועדה לדיור בר השגה, ד"ר אפשרת טולוקובסקי מנכ"לית גזית גלוב לחקר נדל"ן, ראול סרוגו מנכ"ל סרוגו חברה לבנייה בע"מ ושרון גמבשו מנכ"ל חברת השתתפויות בנכסים לשעבר משנה לממונה על התקציבים באוצר.

"דיור בר השגה מבחינתי אינו קשור למחירים הגבוהים או למחאה החברתית. בכל העולם זה תחום נפרד בנדל"ן" פתח ואמר סרוגו, "גם שר השיכון לצערי לא מבין מהו דיור בר השגה. בכל עיר גדולה יש הרבה אנשים שמשרתים את העיר הגדולה, אם הם ילכו לפריפריה זה חוסר יעילות משווע, הם צריכים להישאר במרכזי הערים. דבר נוסף שגורר דיור בר השגה - אינטרגרצייה חברתית. להחיות אזורים שלמים. אפשר לקחת לדוגמא את ג'סי כהן בחולון, את שכונת התקווה. למה לא לבנות שם פרויקטים אפילו יוקרתיים שימשכו את מעמד הבניים. לעשות שילוב בין האוגלוסיות".

גמבושו: "אני לא מכיר הגדרה שיש סביבה קונצנזיוס לדיור בר השגה. צריך להגיע להגדרה מאוד ברורה ועד אז יש רק פרשנות. לצערי כל עוד אין הגדרה ברורה - כולם צודקים. צריך קודם להגדיר אז לשאוף לפיתרון. המחאה סייעה בהגדרת הבעיה. אנחנו צריכים להגיע למצב של הגדלת ההיצע אבל איפה שצריך לא רק איפה שאפשר. צריך לעשות מינון נכון בין דירות גדולות וקטנות ובין הפריפרייה למרכז".

טולוקובסקי: "צריך להבין שדיור בר השגה יכול להתייחס גם למי שיש לו דירה אבל דירה ישנה ומתפוררת שאיננה ראויה למגורים. הדיון בדיור בר השגה כולל תחומים רבים וצריך להתייחס גם להתחדשות עירונית כמו שעושים בכל העולם כחלק מדיור בר השגה".

ארנון גלעדי: "נכון להיום רבים מתושבי העיר תל אביב לא יכולים להגיע לרכישת דירה גם באזורים החלשים. המחירים האמירו מאוד. צריך להגיע לפיתרון סביר והוגן גם במרכזי הערים. פתרונות בפריפרייה בעייתיים בגלל מצוקת התחבורה והתעסוקה. בתל אביב בדקנו את זה מכל הזוויות היה גם וויכוח אם צריך לתת עדיפות למי ששירת בצבא.בסופו של דבר הוחלט שנושא זה יישאר בחוץ. מה שבטוח זה שיכולת השתכרות היא קריטריון חשוב ומשמפיע"".

טולוקובסקי: "הקריטריונים הם בעיה. הנה, גלעדי דיבר על זכאות לתושבי העיר. ומי שלא נולד בעיר? צריך להתרכז לדעתי ביכולת ההשתכרות. לעשירונים. רק אחר כך להתיחס לפרמטרים אחרים".

סרוגו: "השתתפנו בעבר בסיור בנושא בארה"ב ולמדנו על דיור בר השגה ולכן אני אומר שזה ענף שעומד בפני עצמו. וזה נוגע לנו הקבלנים. יש כאן רווח. ראינו קבלנים בארה"ב שעוסקים רק בדיור בר השגה ועושים מזה הרבה כסף. צריף אבל שיהיו קריטריונים שיקבעו בחקיקה וגם המשמעות של דיור בר השגה. הרגולציה צריכה לקבוע את משך ההחזקה בדירה, מתי אפשר להעביר הדירה, כדי למנוע מכירת דירות לרווח. ההשתכרות הוא קריטריון מרכזי, אין ספק".

גמבושו: "צריך מבחן הכנסה אוביקטיבי. מי שיגיע לרף מיצוי כושר השתכרות יהיה זכאי. מדובר על כל הכנסה, גם על ירושה למשל. ויהיה ויכוח גדול מאוד על קביעת הרף הזה".

גלעדי: "צריך לזכור שבסופו של דבר המדינה מעניקה זכויות עודפות וזה חייב להיות לאזרח שתורם למדינה. דיור בר השגה מיועד לאוכלוסייה מייצגת ומייצרת.לאוכלוסיו אחרות צריך למצוא פתרונות אחרים. אבל צריך להיות חסם אחד חד משמעי - רק למי שאין בידיו דירה".

בהמשך הדיון נשאלו המשתתפים האם הקריטריונים צריכים להיקבע על ידי הממשלה והאם לעיריות צריכה להיות גם השפעה?

סרוגו: "הקריטרינים צריכים להיקבע על ידי הממשלה חד משמעית. ברגע שזה יקרה, אין צורך במעגל נוסף של רשויות שיפקחו. תנו לשוק החופשי לעבוד. יזמים שלא עונים בדרישות - הוא יוצא מהמעגל. בארה"ב מי שלא עומד בתנאים יוצא מהתוכנית. צריך לדאוג גם לאכיפה מוגברת על כל הנושא. תהיה מלחמה סביב קביעת קריטריונים אבל מרגע שיקבעו צריך לפקח על זה".

גמבושו: "הבעיה הייתה קיימת עוד לפני המחאה. והיא הציפה את מה שכולם יודעים. היום זה על שולחן הניתוחים ובעורף נושף הציבור שממתין לפיתרון שנוגע לו - וזה מיצוי כח השתכרות. הממשלה יודעת את זה ומבינה. בסופן של דבר יכריעו בצורה הטובה ביותר".

- איזו תשואה צריך דיור להשכרה להניב כדי שהוסדיים ייכנסו לתחום?

גמבושו: "היום בשוק השכירות מדברים על 3-4 אחוז. וזה לא מספק. מדובר בנדל"ן מניב וצריך להגיע לשיעור דומה כמו שם 7-8 אחוז".

סרוגו: "המספר צריך להיות 7-8 אחוז. זה יאפשר תחרות מול כלים אחרים בשוק ההון שקיימים. מוסדיים יכנסו רק אם תהיה להם הבטחת תשואה. אם על ידי הממשלה או על ידי הלקוחות. אפשר למצוא הסדר. אין ספק שאם זה יקרה המוסדיים לא ישארו בחוץ".

טולוקובסקי: "זה יותר 7% או אפילו 6% וזה יכול להיות יפה והמוסדיים ייכנסו לתחום".